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美國房子和房產稅

作者:yunmu  於 2021-6-9 10:14 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:散記|通用分類:房前屋后|已有1評論

20203月到20213月疫情時間,美國房市如火如荼, 一片火熱一些地方出現數十人搶購一房,出價超過喊價20%的情況。現房價格飆升速度達創紀錄的17%。這主要是因為疫情期間,美國人沒其它地方花錢,就把錢投到房地產了。隨著恢復正常,美國開始社交,旅遊等,這股房市或將降溫

其實,美國 房市的火熱程度和只有一套自住房,又沒有意願在近期內出售房屋的我等升斗小民沒有太大的關係。20多年前,本人在得克薩斯州居住時,左鄰右舍時而也談房價,但都是希望縣政府不要把自己的房子估得太高了。

在美國,房主每年得交房產稅,徵收方往往是縣政府的稅務科。在我的現居州,從新房建成或購買開始,稅務科就根據該房子所需的材料和人工以及市場上類似房子的房價對該房進行估價,並按該估價徵收房產稅。

縣政府稅務科每隔一段時間要把屬地的房子估價一次。而每家每年需交的房產稅就按照新的估價繳納。像我現居的地方,說是每10年估價一次,似乎是基本上沒有什麼變化。或許是因為又有州稅又有市稅,房地產稅不高,政府不缺那點錢,所以不怎麼上心。

有些州例如加利福尼亞州的某些縣是以購房價為基礎估價來計算的,然後每年在原基礎上增加2%,這低於通貨膨脹率或房子市價的增長率,似乎老百姓也沒有什麼意見。

但是,得克薩斯州有所不同,那裡既無州稅又無市稅,因此房產稅在當地政府預算中占的比例很高,房產稅自然會偏高,記得我當年所居住城市的房產稅高達估價的3.5%縣政府稅務科也比較重視估價,每年都對屬地的房子估價一次。

我在那裡認得一哥們,給我介紹說他對交房產稅的做法是嚴防死守。按照他本人的計算,本來是30年只要交購買一套房子的錢給政府的,如果每年估價都增加的話,說不定要交購買兩套房子的錢了。因此他們家多次申請減免,理由是他們房子的價格被高估了。

按照該哥們介紹,他申請的成功率大約是50%,主要是在小區或附近找一棟最近剛出售但是成交額偏低的房子,以此做為例子,類推出自己的房子上市后是賣不出縣裡那個估價的。

有一次,他眉飛色舞地告訴我,他們家房子的估價不但沒有增加,而且還減少了2萬。這簡直是天方夜談,然而,他並沒有告訴我他是如何做到的。我說,減價似乎不好,萬一工作有變動,出售房子時買方懷疑房子的質量怎麼辦?他笑道, 他是網上辦公,自由職業。

第二年,當我接到縣政府就我家房子的初步估價增加的通知后,有點心動,於是進行了一次行動:我花上大約半個小時,填寫了份申請減免書,寫上若干句我們家房子的估價今年不應增加云云,似乎也沒有列舉例子,然後郵寄給縣政府稅務科。結果接到稅務科的回信,說他們同意我的申請,決定該房的估價仍然維持在去年水平。

儘管現在得克薩斯州的房價在全國水平還算是較低的,尤其是和加利福尼亞州相比, 那簡直是太便宜了。但是, 得克薩斯州的房價還是比20多年前增加了不少,以我們家在20年前曾擁有的那個房子為例, 現在的市價大約為我們當年購買該房價格的2.8 倍,增價速度遠高於通貨膨脹率。

和當地其它稅收一樣,房產稅一般用於本地政府的運行和建設,例如支付政府法院公務員包括警察的開支,支持本地中小學教育,建設圖書館和運動場, 公園甚至高爾夫球場,以及建造, 維護和綠化街道,縣路和橋樑。如果當地有了充裕的資金來運行,有時會降低稅率,隨著得克薩斯州房子的升值和數個大公司總部的遷入,似乎當年我所在城市的房產稅已經有所降低。

和美國相比,中國這幾十年房價簡直是長瘋了。這主要得益於中國的快速發展。 想想看當年大學應屆畢業生每月才50RMB,現在是近6000RMB,百姓們在扣除通貨膨脹部分和其它生活必需后,多出的錢很大一部分進了房市。

過去中國一家老老少少擠在一個屋子裡,現在三代同堂已不多見。中國經歷了世界上最大規模的城鎮化,幾十年來青壯年人口不斷增加, 不少城市的房子建造速度和需求並進。而中國沒有美國大城市中的內城區 」inner city」,因此有限空間的大城市市區的房價增長的更快。

 前兩年回國探親時,大學同學手握2-3套房的比比皆是,個個談房風生,中國還沒有房產稅,這幾十年是房價追著需求長。但是,最終需求必然要和房價成正比,中國的住宅供給趨於平衡,城鎮化的程度接近頂部,人口增長的拐點已經到來,城區建設也在呼喚房產稅。


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發表評論 評論 (1 個評論)

回復 yunmu 2021-10-31 01:36
按照多個機構的預測, 明年沒有今年那樣瘋長17%了, 例如   https://walletinvestor.com/real-estate-forecast#:~:text=Property%20Price%20Predictions%20with%20Smart%20Prognosis%20for%20US,%205.431%20%25%20%2019%20more%20rows%20

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