投資美國房子會賺大錢嗎？

投資美國房子會賺大錢嗎？

如果你認為投資意思就是買房（對相當多的人來說），以下的要看仔細了。1.      美國2015年大約20.9萬套的房子賣給了外國投資人，約佔總成交的4%。2.      外國投資人房屋買賣成交金額約$1040億，占成交總額的8%。3.      外國投資人土豪居多，平均購房金額$50萬。美國人稍顯寒酸，平均只花25.6萬。4.      最近外國人買房減少了10%，主要是美刀漲了，寒酸美國人隱約扳回一局。5.      亞洲人愛買包，買車，買房也不差，佔了整體老外買房的35%，南帝南美人（包括老墨）佔了23%  北丐加拿大人外加歐洲人佔了20%。中神通的中東人外加非洲人只佔5% — 哎，油賤惹的禍。6.      5大地主看過來： 加拿大，中國，墨西哥，印度，英國。7.      4大地盤來圈地：佛州，加州，德州，亞利桑那。8.      55% 外國買家用現金—真的不差錢。上圖的意思是：量跌（上圖 1）價漲（下圖 2） — 美國房子貴了，因為除了房價漲，美元也漲了。但美國政治穩定（川普也許有話說），商業環境友善（加州除外，抱歉民主黨）所以最受國際買家青睞。全球地產投資前5大城市*：1.      紐約（美國）2.      倫敦（ 英國）3.      洛杉磯(美國)4.      柏林（德國）5.      舊金山（美國）美國地產投資前5大城市：1.      紐約2.      洛杉磯3.      舊金山4.      華盛頓特區5.      西雅圖/波士頓（並列）美國地產投資5大土豪買家：1.      中國（286億/2015）2.      加拿大（112億/2015）3.      印度（79億/2015）4.      墨西哥（49億/2015）5.      英國（38億/2015）中國土豪偏愛這裡買房置業：1.      加州（35%）2.      華盛頓州（8%）3.      紐約（7%）4.      馬薩諸塞州（6%）5.      伊利諾伊州(4%)/德州（4%） 現在你知道了去哪裡扎堆兒買房，因為理論上，需求拉動價格。就像北上廣等一線城市一樣，強者更強。但是，美國的房價是這樣的：過去1年的漲幅是這樣的（中國投資人最愛加州平均漲了6.68%）上圖3 
過去5年的漲幅是這樣的（看上去不錯呀！）上圖4過去10年的漲幅是這樣的（怎麼還能賠錢了呢？）上圖5
自從1975以來的漲幅是這樣的（你開玩笑吧，30年才漲了這麼一點？）上圖6

你現在已經一臉不屑，以為又被科學家忽悠了？但是事實是這樣的：下圖7中紅線是1970年以來美國房價的走勢（剔除通貨膨脹因素調整后），圖中顯示從1970年房價就窄幅上下波動直到2000年（1），在長達20年間里呈現的是小幅度的上漲和下跌。從增值幅度來講，顯然這不是一個好的投資。可是隨後的15年中（2）漲幅相當客觀。但是否賺錢取決於你投資購入和變現退出的時間點，理論上只有在2000年到2006年之間買入並賣出才有機會賺錢。因為隨之而來的6年大跌都可能讓投資回原點甚至賠錢。數據顯示，1975年至現在投資地產的回報是6.92%.而同期投資於S&P500的平均回報是9.21%（通貨膨脹調整后，包括股息重新投資）。其他需要考慮的是房屋為不動產，除了流動性差，每年如影隨形的地稅及隨著時間的增長維護保養的費用也會累積增長。圖7中藍色曲線顯示的是未經通貨膨脹調整的房價趨勢，單純從漲幅趨勢來看相當不錯，但和真正漲幅（紅色線/剔除通貨膨脹因素）相去甚遠。追求真正回報（real return）就要剝去數字錶象，就像你會認真考慮兩年前1加侖牛奶的價格比現在便宜1塊錢嗎？

圖7
靠地產致富的投機人類似於股市中的趨勢投資者，在趨勢中的低點購入然後高點獲利了結。除了對價值的理解，還有對時機的把控。從私募巨頭黑石集團（Blackstone）在危機后低點的2012年以10億美元購入8個大都市區的法拍屋可見其操作手法：1.      下跌趨勢中底部的確認.（見上圖7）2.      投資屋背後的現金流推算的價值確認。3.      用現金流和投資價值對風險的確認。房地產投機需要精準把握進場時間點（Timing）。而非買了房子就等若干年後數錢了。用投機這個詞是因為相比股票，地產投資並不適合長期持有，巴菲特在2014年發給股東年會的信中提到了地產投資中關注的是收入產出而非增值。全美目前房屋可負擔指數為161.7. 距離危機前的最低點100左右還有相當一段距離（圖8）。但值得注意的是個別地區已呈現泡沫化，例如舊金山地區等。目前整體房市雖然變得昂貴，但緩慢向上趨勢可能會如羅伯特·席勒所言再持續兩年。到那時，希望一切還安好。圖8

目前歷史性低利息的貸款使融資成本大幅降低，投資房子基於資本回報率（Cap Ratio）高低遠比期待單純升值紮實得多。否則如巴菲特所說，裸游的人，退潮后就看見了。

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作者簡介：Sen Zhang （張森），MBA，投資顧問。2007年從事美國股票及國際外匯市場（FX）投資，2011-2014從事美國問題地產（Distressed Properties）投資。2015年加入明石管理，任職高級投資經理，從事美國中小企業局SBA和SBIC企業信貸私募基金的投資和管理。

作者微信：Corrigit

www.corrigitcapital.com

閱讀詳情: https://big5.backchina.com/blog/251512/article-243326.html#ixzz41EOlJ4Uv

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數據參考：Association of ForeignInvestors in Real Estate (AFIRE)

http://www.wsj.com/articles/SB10000872396390443768804578034821658901916

http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histretSP.html

http://www.moneychimp.com/features/market_cagr.htm

http://www.berkshirehathaway.com/letters/2013ltr.pdf

http://www.estateofmindsites.com

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