潘石屹老婆出手 未來3年 中國樓市或迎3大走向
來源：倍可親(backchina.com)最近，江雪做出了一個大膽的決定——
把廣州天河那套老破小賣了，打算換套小公寓用來出租。
朋友們都為她捏一把汗，公寓產權年限短，居住成本還更高，有朋友甚至覺得：「她是不是被人忽悠了，怎麼會做這種傻決定？」
但江雪的算盤打得門清：那套老破小年投資回報率還不到1.5%，而公寓現在租金回報率還能有6%！
真正讓她下定決心的，是她聽說潘石屹的老婆張欣最近在美國花了4個多億買地建公寓。
江雪覺得，這可不是普通的投資，更像是一個信號。她認為現在可能是調整資產的好時機，不想錯過。
按照她的理解，潘石屹是房地產界的老手，他過去每次出手時機都抓得特別准。這次他老婆的動作，再加上他以往的經驗，明擺著——
他又在「預判」樓市了！
不出意外，未來3年，咱們的樓市恐怕要迎來三大大變化。
.01
兩次「神操作」，從沒失手
潘石屹的眼光，在業內是出了名的准。
上世紀九十年代，他和馮侖等幾個人（後來被稱為「萬通六君子」）在海南炒房。
那時候海南的房子市場火的一塌糊塗，但當無數人瘋狂跑海南投資時，他們卻在泡沫破滅之前，硬是靠著炒住宅賺了第一桶金，還成功抽身，而留下來的那些人，幾乎都血本無歸了。
後來他轉戰北京，節奏又踩對了。
2018年樓市最熱的時候，其他地產公司都在搶地，潘石屹卻悄悄賣掉北京、上海好幾處核心地段的物業，比如外灘SOHO、望京SOHO等等。
現在回頭看，他「在高點賣出」的做法簡直神了。你再看看其他一些房企，現在很多都是債務纏身，水深火熱。
而潘石屹在退潮前，早就先上岸！
而且從他這些年的賣賣賣操作，據說他還差點把整個SOHO中國以236億港元賣給黑石集團，不過最後沒成。但這些操作不難看出他想撤離國內地產的心思。
他早就說過：
「限購政策對住宅市場打擊不小，將來房產稅再來，又是雪上加霜」
他不光說，也真這麼做了——把SOHO中國從賣房子轉型為持有收租，說這樣才能「穩住資產價值」。
如今他們兩口子已「轉戰國外」。最近就有消息說，他老婆張欣在紐約曼哈頓花幾億買地建公寓。
這夫妻倆一唱一和，明擺著是把重心往國外轉了。
潘石屹這一路，從海南逃頂到撤離國內住宅，再到轉戰美國，每一步都踩在市場變化的前頭。
這眼光，真不是一般人能比的。
.02
房企「大洗牌」，遊戲規則變了
潘石屹為啥早早撤離住宅市場？
現在看來，他是預見到——房企將迎來一次大洗牌。
你看看留下來的房企日子有多難？2022年到現在，已經有27家上市房企被迫退市了。
就連一些曾經風光的頭部房企，現在也面臨巨大債務壓力。比如最近關於萬科的消息就不少：前三季度，萬科歸母凈利潤約為-280.2億元，同比下降83%，虧損比例遠大於去年。
而且，根據三季報數據，目前萬科持有的貨幣資金為656.8億元，但是有息負債合計3629.3億元。
而且這不僅是萬科一家的問題，整個行業都差不多。有些曾經的千億級房企，現在規模縮水了近90%，變成百億企業。
現在是誰的天下？國企！
為啥？光看融資成本就一清二楚。
國企新增融資佔了86%，像華潤置地，融資成本才2.71%；而民營房企發債規模卻降了20%，有的在境外借錢，利率高達11%以上。
成本相差近9個百分點，民企怎麼扛？
而且未來三年，這個趨勢只會更明顯：
國企將主導樓市開發，私企逐漸退出。
房地產這個遊戲，玩家和規則都變了，再想用以前的方式賺錢，難了！
.03
房子變了：從「搖錢樹」回歸「用來住的」
潘石屹看透的不只是房企，還有房子本身的屬性——以前是金融產品，能炒能賺，現在回歸住的本質。
這變化帶來的結果就是：市場分化就會越來越明顯，有的房子搶著要，有的房子無人問津。
比如上海豪宅市場，最近就出現「冰火兩重天」：有開發商推出158套豪宅，最貴的一套總價1.7億，結果3小時全部賣光，創下上海豪宅銷售紀錄。
而另一邊，千萬級的房源卻沒人理。
有人預測，2025年上海7000萬以上的豪宅成交套數，說不定能成全球第一。
為啥會這樣？富豪們也不傻，現在樓市分化這麼厲害，只有核心地段、稀有的豪宅才能保值升值。
比如上海總價上億的項目本來就少，自然搶手；那些幾千萬的房源一抓一大把，也就不稀奇了。
至於普通住宅，別想太多，它就是用來住的。還想靠它發財？該醒醒了。
未來3年，分化只會更嚴重：
核心地段的好房子依然有人搶，普通住宅價格會回到它該有的水平。
還抱著「買房暴富」的想法，早晚得吃虧！
.04
走向「雙軌制」：學新加坡模式
潘石屹看淡住宅市場還有一個重要原因——
未來住房可能走向「雙軌制」，也就是學新加坡那樣：保障房和商品房一起發展。
說穿了，以後想省錢，預算不足的人，就選保障房，想住的好點就選商品房，不用都擠在商品房這條道上。
而且保障房價格比商品房更便宜，比如在新加坡，同樣的地段，保障房（也叫組屋）的價格只有商品房的20%到50%，普通人也能住上房子。
未來三年，我們大城市的住房格局也會大變樣：
大約60%的家庭可能通過保障房解決住房問題，不用再緊盯著商品房。
保障房托底，商品房按市場規律走——這很可能就是未來樓市的大方向。
潘石屹這一輩子，從沒逆著趨勢走。
寫在最後
潘石屹的這一路操作，用行動告訴了我們：看清趨勢，才能守住財富。
未來三年，樓市三大方向已經清晰：
房企洗牌，國企主導；
房子回歸居住屬性，市場分化加劇；
推行雙軌制，保障房托底
勸大家一句：還想炒房暴富，還在加槓桿買房，收手吧！停止幻想！
樓市的天早就變了，如果你還揪著以前那套玩法，這個時代會毫不留情的拋棄你！
你從潘石屹身上，看到了啥？