恆大「海上威尼斯」 從浮華喧囂到沉黯寂寥
來源：倍可親(backchina.com)在中國房地產高歌猛進的年代，恆大集團豪擲300億元人民幣的「海上威尼斯」是最激進的代表。如今繁華褪去，停駛的貢多拉、斑駁的歐式雕塑、曾讓購房者趨之若鶩的高樓洋房，既留下當年樓市黃金年代的印記，也透出璀璨過後的荒涼……
從客廳六米的落地窗向外眺望，灰頂黃牆的中西混搭風別墅成片，翠綠的安大略湖環繞其間，水面紋絲不動。
這裡不是加拿大，而是位於中國江蘇省東南角、百萬人口啟東市的一個濱海住宅小區。69歲的張志良從窗口轉過身，面帶笑意地問道：「我家的風景還不錯吧？」
除了安大略湖，這個住宅小區內的人工湖還有歐洲的加爾達湖、日內瓦湖，俄羅斯的貝加爾湖，以及浙江的千島湖。五大湖泊水系貫通，再由46座風格迥異的橋樑連接。這是中國房地產開發商恆大集團2012年開盤、走上巔峰期的力作——「海上威尼斯」。
10多年過去，如今安大略湖水面漂浮著一層深綠藻類，碼頭的系船樁爬滿銹跡，岸邊的小木船木板開裂，彷彿輕輕一碰，就會沉入渾濁的湖水。
「上海後花園」買到即賺到 趕上樓市狂飆最後瘋狂
在張志良記憶中，2016年是中國房地產最輝煌的黃金時代，當時「買房要靠抽獎」，運氣不好根本排不上號。
看房那天，他沒和家人商量，當場就拍板交了2萬元訂金。張志良告訴《聯合早報》，他印象中小區大門氣派的塔樓和圓形拱門，就像美國總統的白宮。
像張志良這樣步入退休年齡的上海大爺大媽，是海上威尼斯瞄準的主要目標對象。樓盤在行政區劃上屬於江蘇省，但與上海的直線距離僅50公里，靠海而環境優美，因此也被稱為「上海的後花園」。
1998年城鎮住房制度改革后，中國正式開啟住房商品化時代。之後的10多年，中國樓市一路高歌猛進，地產業成為拉動中國經濟增長的「火車頭」。
官方數據顯示，1998年到2018年的20年間，房地產業對國內生產總值（GDP）的貢獻從4%大幅增長至10%以上；地方政府的土地出讓收入也坐上火箭，從1998年的500億元，猛衝至2018年的超6.5萬億元。
托舉這場地產盛世的是扶搖直上的房價。一線城市房價從1998年的每平米3000元，飆漲至2018年的5萬元以上，漲了近17倍；開發商的投資熱情空前高漲，全國房地產開發投資從1998年的3580億元，暴漲至2018年的逾12萬億元，增幅近34倍。
迅速膨脹的房地產，催生出一種近乎狂熱的投資信仰——」房價永遠漲」「買晚了只會更貴」。因此，無論是城市核心地段的住宅，還是遠郊新區的新盤，只要開盤就不缺買家。人們篤信，房產是財富增值的」硬通貨」。
恆大，恰好是那個樓市瘋狂年代最激進的代表。海上威尼斯開建的2006年，啟東市常住人口剛過110萬，這個項目計劃修建住宅4萬6000戶，容納住戶10萬人，相當於全市十分之一人口住在同一個樓盤。但是，無論恆大或當年的投資者，都信心滿滿認為這個願景不無可能。
鑿河造地9000畝規劃 高槓桿燃燒幸福想象
為了造出東方的威尼斯，恆大投入重金開挖河道、圍海造地，規劃建設用地近9000畝，相當於837個標準足球場大小，創下全球旅居配套規模最大的濱海社區紀錄。
為了造出東方威尼斯，恆大不惜重金開挖河道、圍海造地，規劃建設用地近9000畝，相當於837個標準足球場大小，創下全球旅居配套規模最大的濱海社區紀錄。（網際網路）
在整個中國房地產的急速擴張期，恆大也拉高槓桿、加大投資，僅海上威尼斯一個項目便砸下300億元。高槓桿率讓恆大迅速膨脹，2016年成為總資產萬億的中國第一大房企，也將創始人許家印推上中國首富寶座。
海上威尼斯2012年開售時，恆大在上海設立多個站點，免費接送客戶到啟東看房，開盤當天銷量便突破20億，創下當時長三角樓市銷售紀錄；四年後三期開盤，再以超28億的銷量刷新紀錄，當時接送上海「買房大軍」的大巴浩浩蕩蕩，一天就超過200輛。
上海人溫大叔曾是資深「看房團」一員，輾轉中國多地尋覓投資機會。他記得2012年第一次到海上威尼斯時，房價僅2000元出頭，當他2016年真正出手時，房價已飆升至7000元。儘管樓盤周圍數公里依舊是人煙不多的村莊和農田，這名精明的上海投資者還是毅然「上了車」。
溫大叔手機里，至今還保存一段當年看房視頻。畫面中，他穿過摩肩接踵的人群，與售樓處獻唱的俄羅斯美女合影留念。每個人臉上都洋溢著笑容，沉浸在歌舞聲中。抱著房價永升的幸福想象，他們全情投入於這場財富盛宴。
10多年過去，《聯合早報》記者4月下旬一個傍晚抵達售樓處時，宏偉的歐式大樓依然矗立，只是三層挑高的豪華大廳內漆黑一片，空無一人。
樓市神話不可複製 超級大盤淪為鋼筋「孤島」
但長期高槓桿背後是潛伏著的巨大危機，為避免風險爆發，中國官方2016年首次提出「房住不炒」，2020年又對重點房企融資提出「三道紅線」，強迫房企去槓桿和壓減負債規模。中國樓市迎來深度調整。
2020年，泰禾集團、天房集團等逾百家房企相繼陷入債務違約；曾兩次險渡難關的恆大，最終在2021年轟然倒塌，宣告中國房地產行業步入下行周期。
兩年後的2023年，當恆大披露財務報告時，公司驚人的債務規模仍令市場嘩然。僅在2021年至2022年，恆大凈虧損就高達8120億3000萬元。更觸目驚心的是，截至2022年底，公司總負債已突破2.4萬億元，這個數字相當於當年中國GDP的約2%。
新加坡管理大學李光前商學院副教授傅方劍接受《聯合早報》採訪時說，槓桿有擴大器的作用。市場好的時候，槓桿越高賺得越大；但市場下行時，槓桿就成了壓垮駱駝的最後一根稻草，越高的往往最先敗下陣來。
從供需角度來看，傅方劍指出，中國人均房產面積已超過40平米，房產供給已經不少，但問題在於，開發商一方面錯誤估計供需關係，另一方面由於慣性，也無法立即剎車。
他說，再加上本屆政府下定決心整治房地產問題，從房地產拉動經濟轉向高質量發展。在這個過程中，沒能跟上的房企被淘汰掉，屬於「必然之傷」。
專家：進入住房過剩年代 好的愈好壞的愈壞效應尤甚
國泰海通固定收益投資部副總經理劉春雷受訪時也指出，中國房地產在一個特定的歷史階段，起到了保值乃至增值的作用，這一點不可否認。「但按照過去的方式再去投資，想要複製當時的神話，那就不現實。」
劉春雷認為，中國已進入住房總量過剩的年代，房價分化還會進一步加劇，而且這個過程中，好的愈好、壞的愈壞的馬太效應將更加顯著。
回想當年，偏遠地區政府由於依賴土地經濟，願意一次性賣地換取財政回報，這也是為什麼偏遠的啟東會出現海上威尼斯這類超級大盤，類似的案例還有貴州貴陽的花果園、江蘇句容的碧桂園鳳凰城。
房地產資深業內人士指出，這類超級大盤常出現的問題是，樓盤周圍缺少工作機會和經濟增長點，無法撐起入住率。入住率低，又會進一步導致物業維護困難，商業配套缺少人氣也無法存活，陷入惡性循環。
在整個過程中，業內人士說：「地方政府賣地收入拿到了，開發商房子賣出去了，購房者手握廢的資產，卻成了非常沉重的負擔。」
展望海上威尼斯這類樓盤的後續發展，傅方劍認為，儘管官方目前推動樓市「止跌回穩」，但這類樓盤不會是首要援助目標。只有等經濟周期再次上行時，才可能有購房者願意投資。
無悔房價腰斬 自住漲跌無所謂
張志良2016年以每平米8000多元的價格，買進海上威尼斯的頂層公寓后，房價最高時曾達1萬7000元。不過，近兩年房價大幅回落，再次回到八九千元區間。
對於恆大爆雷，張志良不願多談，只輕描淡寫地說，恆大「出了點事情」，但他所在的別墅區已經止跌。
買入高層的溫大叔，眼看房價從7000元跌到4000元，但他顯得頗為豁達，「反正錢留著也是廢紙」，房子放在這裡還可以假期來住。
《聯合早報》記者在小區里採訪到的住戶，大多都不後悔當年的購房決定。一名養了兩隻迷你寵物狗的上海大媽說，小區比上海空氣好，一天能遛狗三回。另一名移居海外多年的上海阿姨淡然地說：「反正是自己住，房價漲跌無所謂。」
小區內高密度的房產銷售門店，以及門店外密密麻麻的代售房源，訴說的是另一個故事。房產中介們熟練地編織著新的銷售話術：「現在入手就是抄底」，是「割第一批業主韭菜」。第一批業主的代表，就如曾一口氣買下半棟樓、卻一天沒住過的溫州炒房團。
房仲：由當地政府接管 樓盤變國家4A級風景區
記者隨房產中介看房時，中介輕車熟路地從消防栓里摸出鑰匙。推開大門，三室一廳的格局仍保留交房時的模樣，只是太久無人居住，雪白的牆面已泛起潮斑，無聲地訴說著時間的侵蝕。
房產中介信心滿滿地推銷，樓盤已經成為國家4A級風景區，由當地政府接管，成為「啟東對外發展的名片」，「不會因為恆大倒了，就進行不下去」。
然而，當溫大叔試圖聯繫當地行政部門確認時，卻發現沒有一個明確的部門直接負責小區事務。恆大當初承諾的配套——醫院尚未完工，運動場爛尾多年，業主只能自力更生。
相比之下，海上威尼斯的住戶已算幸運，至少他們能住進自己的房子。隔壁的融創濱海度假城，業主們仍在苦苦等待交房的那一天。
一名業主在社交媒體上道出心聲：「我們曾無數次幻想，在這個新家中共度的每一個溫馨瞬間……但現實讓這份期待變得既漫長又複雜。」
他們仍在等待面朝大海、春暖花開的那一天，只是沒人知道，這一天何時才會真正到來。
樂齡設施欠缺 「抱團養老」度日
下午2時，海上威尼斯里的一棟別墅內漸漸熱鬧起來。年長者陸續到來，有的對著牆鏡練習舞蹈，有的在客廳唱歌，有的圍坐在一起喝茶聊天。
這是小區老年人的「抱團養老閑聊室」。別墅內，客廳裝上一整面落地鏡，被改造成練功房；一間卧室變成美容室，另一間則化身茶話間；屋檐下支起了撞球桌，小院里開闢了菜園。
場地創辦人張媛芝告訴《聯合早報》，她2020年和家人一起搬進小區，注意到區內年長者人數眾多，但休閑活動寥寥無幾，於是萌生了設立一個老年活動場所的想法。
抱團養老閑聊室目前已經吸引數百名年長者定期參與。張媛芝目前正在開發一款手機小程序，將服務範圍從文娛活動擴展到日常生活——買菜代購、快遞代取、家電維修等。
她目光堅定地說：「我的目標就是服務所有老人，讓他們老有所樂。」
恆大曾承諾 「百億航母級配套」
項目開盤時，恆大曾承諾給住戶提供「百億航母級配套」，包括五星級酒店、飲食中心、健康中心、運動中心、兒童王國、商業中心等。
不過，記者4月走訪小區時，健康中心和運動中心並未全部開放，商業中心目前主要經營的仍是餐飲店。
溫大叔受訪時感嘆，住在海上威尼斯只能養老。「但養老也要養啊，所有的東西要供應上了才能養起來。現在生活區不成熟、交通不方便、教育醫療都沒有……10幾年下來，還是幾個小飯店小打小鬧」。
張志良也認為，目前的配套跟以前落差很大，目前小區每月的物業費標準是每平米2元5角，雖然不低，但靠這些錢養活物業並不容易。
他說：「你要是住在這裡，環境還是可以的。但現在你要靠房子漲價，這是不太可能了。」