兩房改八房、泡沫磚隔斷…誰來管管二房東?
來源：倍可親(backchina.com)房屋被違規隔斷，80平方米的住房被改造成8個房間，房間內電器和插線板密集……像這樣的房中房在「北上廣深」這些大城市還有很多。
那些設計、改造房屋的人被戲稱為「天才二房東」。
然而，這些群租房雖然租金便宜，卻存在著重大安全隱患，正在侵蝕著城市安全的最基本防線。
儘管狹小、老舊
依然很搶手
近日，南方都市報記者對深圳的「房中房」亂象進行了暗訪。
循著報料線索，記者來到一個建成於1980年代的老小區，在一棟單元樓內，記者見到了一間「房中房」，儘管此時外面陽光明媚，但單元房內卻是昏暗一片，一條1米寬的過道兩邊堆滿了打掃工具、鞋架。
狹窄的通道兩側門挨著門，記者數了數，該單元房被改建成了八個「房中房」。每戶單間門框上面裝著電錶和電閘，部分路由器的布線凌亂，轉角處除了3扇緊閉的房門，還有兩個乾粉滅火器被隨意放在地上，紅色瓶身上積著厚厚的油污。
幾乎每棟樓的外牆、單元樓門上都貼了租房廣告。記者隨機挑選了一則廣告，撥打了上面的電話，沒過多久，接電話的中介便趕來帶記者看房。「每間一個月1300元，短租、長租都行。」說著，中介打開一扇房門，只見牆皮脫落，天花板布滿霉漬，房內擺著一張上下床和一個簡易衣櫃，空間顯得局促。
邁過台階，裡面「別有洞天」，左邊是剛好能蹲下一個人的洗手間，右邊一個不大的陽台上放著一張桌子，中介說可以在這裡做飯，而這整個空間面積加起來不到10平米。
據中介介紹，屋內牆面都是用泡沫磚隔開的，隔音效果比三合板好。隨後，中介又帶記者去看了旁邊小區的房子，其推薦的幾處房間裡面構造大同小異，同樣的逼仄和雜亂。
南都記者注意到，房中房的樓道間擺放的手提式乾粉滅火器上布滿灰塵和牆灰，合格證日期已經模糊不清；另一樓道間的滅火器旁邊就是已經滅掉的煙頭；還有消防器材箱上被貼滿租房和售房的貼紙，並且有反覆撕毀的痕迹。
記者流露出對消防隱患的擔憂，一旦出現安全隱患，在這樣狹窄的迷宮，人員將怎樣迅速撤離？中介卻說，「沒聽說過有危險，而且每個樓層都有兩個滅火器，完全符合規定。」
見記者猶豫不決，中介則表示，符合1300元預算要求的房間都是如此，並且很搶手、不愁租不出去。
改造后租金翻番
「二房東」的生意經
記者所探訪的這兩個小區地理位置優越、交通便捷，成為外來務工人員租房的「香饃饃」。
在附近做生意的老何告訴記者，這些房子都是二房東收來按公寓式單間改造的，房間一般都在10平米左右，通常有獨立衛生間，但有些房型沒有廚房。
「整租的兩房要5000多元每月，但是改成7間房后，每間月租可能只有1500左右，如此一來，改出來的房間越多，二房東的收益就越大。」老何說。
一個自稱是業主的大叔告訴記者，這種改造是門穩賺不賠的生意，改造後房間數量成倍增長，房租收益也能翻番，因此，二房東在利益的驅使下，往往會在僅有的空間里儘可能地塞進更多的房間。
當記者問及消防安全是否過關、相關部門對「房中房」現象的態度時，老何表示，這邊改了十來年都沒事，「反正人家改成這樣了也沒人查，相當於默認了，而且也能辦下居住證。」
剛參加工作不久的小東也住在「房中房」里，他告訴記者，自己來自農村，剛畢業、沒什麼錢，「哪還能挑」。一同居住的人白天通常在外上班，晚上回來各自回房鎖門，也互不干涉。
記者調查發現，房中房交款方式靈活，可按月或按季度付款，入住者多是剛踏上工作崗位的新員工或外來務工人員。
小區住戶張女士則稱，「房中房」是一個不出事時沒人注意、一出事就會惹大麻煩的存在。租房人捨棄居住舒適度和安全，撈個便宜；出租者將一間房化整為零，多得租金。然而，雙方均心存僥倖，對安全隱患視而不見。
張女士表示「房中房」的危害不小：二房東違規改造，增加了樓層的重量；改變了樓層原有的規劃和結構，在房間加裝衛生間，隔音差讓她不堪其擾，而且衛生和排水隱患增加了，「房中房」往往存在消防設施安裝不到位、用電用氣不規範等一系列安全隱患，如果因煤氣漏氣等原因引發火災，容易導致群死群傷。
壓縮空間背後的安全隱憂
社交平台的投訴聲浪與租房市場的火爆行情形成呼應。記者檢索發現，存在「二房東改造」「群租房」亂象的城市，不只有深圳。
2024年8月，家住上海浦東的王女士在裝修婚房時，發現主卧天花板出現了滲水的現象，上樓查看后發現，樓上80平米左右的房子被「魔改」成了四個隔斷房，並各自加裝了衛浴。原主卧陽台的位置裝上了馬桶和淋浴，這才導致王女士家天花板漏水。
圖源：上海電視台
王女士所住這棟樓內同樣張貼著租房廣告，記者隨機聯繫了上面的一位中介，對方稱「有進門就是四戶的」房間出租，每個隔斷房內都裝了廚、衛、浴設施。「這邊兩間是獨立衛生間，這堵（隔斷）就是一層磚，衛生間在陽台上，到時候會在這裡弄個衛生間，這裡可以簡單做下飯。」中介現場介紹。
記者查詢相關條例得知，在原本不具有廚房、衛生間用途的房間，加裝廚衛浴設施，屬於擅自改變房屋用途，違反了《上海市住宅物業管理規定》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》相關規定。
記者隨即將相關情況反映給了小區物業和屬地城管。城管執法人員第一時間至現場進行核查，發現該處涉嫌存在擅自改變物業使用性質的情況，目前違法違規行為已經消除，房屋恢復到原始狀態。
不過，對於這樣的核查，中介似乎已司空見慣，自有一套熟練的應對方式。「到時候把馬桶卸掉就可以了，暫時等風聲過去了，再裝上去就可以了，等個幾天。」還沒安裝馬桶和淋浴的房間，中介稱「正在避風頭」，但中介也給出保證，稱入住進來之前，淋浴設備等「都會搞定」。
在松江區的另一個小區，隔斷房改造也讓鄰居們深受其擾，但因為月租金只要1200元/間，部分房源甚至是即出即租。居民透露，物業其實有裝修登記的要求，也會對裝修中的房子進行日常巡檢和竣工驗收。但違規改造現象為何依然屢有發生？物業工作人員則表示，竣工以後，他們會去檢查，「但後續如何就不知道了。」
在張女士所居住的小區，物業也有裝修登記的流程。但物業表示，如果二房東不開門、不配合驗收，也沒辦法。
對此，上海市人大代表金纓建議，執法部門可以利用大數據，對多次違規違法的房東從重處罰，絕不能只是走過流程，整改了就算結束。「如果是初次違法，情節輕微的話，也有可能整改完以後就不罰，但是如果說是第二次、第三次違法了，那會有一個大數據收集環節，在這種情況下，頂格處罰也是可以的。」
除了噪音、上下水方面的煩惱，改造群租房背後更大的隱憂在於居住安全方面。隔斷間又打眼又接線、破舊的消防設施，無一不讓人擔憂。
在這場危險的生存博弈中，就曾有租客用生命安全為「隔斷房」改造買單的案例——深圳市中級人民法院曾公布一起案件，長租公寓託管機構為了保證和擴大利潤，在裝修時會把公共空間分割成小房間再對外出租，一租客高某向房屋託管機構公司租下由客廳改造為卧室的房間，因為房間窗口面積較大，床鋪臨窗擺放，且沒有安裝護欄，租下不久，高某從「房間」窗戶處墜亡，最後法院判決託管公司對損害後果承擔30%的責任。
群租房亂象難根治
到底難在哪？
即便是經正規平台管理的群租房亦無法確保絕對安全，更何況是私自改造的『房中房』？
廣東天梭律師事務所合伙人律師萬江南指出，單套住房被違規分隔為多間出租時，建築結構安全、消防疏散、電路荷載等各類隱患隨之凸顯。儘管各地近年來針對群租房問題已開展多輪專項整治行動，但該亂象仍屢禁不止。
究其根源，一方面在於高額非法利潤驅使房主鋌而走險，另一方面則因現行監管存在執法成本高、違法成本低的制度性矛盾——既有職能部門權責劃分模糊導致的「踢皮球」現象，也存在取證難、執行難等現實困境，最終造成問題處理低效、維權周期冗長，客觀上形成了違法獲利的灰色空間。
在中國法律實踐中，「任何人不得從其違法行為中獲利」是一項基本原則。以深圳為例，群租房通過普遍壓縮使用面積、空間、功能最大化的方式，牟取非法利益的現象由來已久。如何遏制，一直考驗著當地司法機關的智慧和擔當。《深圳市出租屋管理若干規定》明確「違法改建出租的收益應予追繳」。這些群租房亂象，歸根到底還是執法、司法不到位導致的問題。
萬江南表示，「目前，確實也有很多人需要租住廉價的出租房，所以如果一棍子打死這樣的房中房也不現實，可以通過法院發布懲罰性賠償的案例讓房東和租房者心中有根『法律紅線』，從而遏制群租房普遍違規的現象。」
從規則、執法、監督等多個層面來看，多個環節均存在系統性短板，問題的根源並非單一環節的失守，制度性困局導致中央規章與地方細則存在執行溫差；在執法層面，多部門協同治理常常陷入「九龍治水」的困境；而在監督層面，投訴渠道的不暢通和執法反饋的滯后，使得問題長期得不到解決，懸而未決。
房屋隔斷出租亂象成為基層治理難題的一個典型縮影，其背後映射出的制度性困局與執法困境，恰似一個難解的「連環扣」，導致整個治理鏈條陷入低效循環。
「房中房」現象的出現已非「一日之寒」，解決問題之道，還在於有關職能部門要走出靠發通知、擬規定的思維，填補立法空白、明確責任、嚴格執法、一抓到底，在群眾中解決群眾反映的問題。
當城市天際線不斷刷新物理高度，這些承載著城市運轉基石的「蝸居者」，理應在治理重構中獲得更有尊嚴的棲居方案。