杭州樓市：房東開始踩踏出貨
來源：倍可親(backchina.com)8月26日，杭州將近2000萬的豪宅霞映錦繡里開始現場選房，選房之前，有人卻在兜售霞映錦繡里的號。按照他自己的說法，搖中了三個號：資金不夠，只能出一個。
發動親朋好友湊買房資格去打新，早是杭州樓市最常見的玩法。
霞映錦繡里這次開盤了48套疊墅，均價6.51萬/平米，看房要驗資600萬。銷售會明確說了，中疊和上疊加裝包120萬，還要綁2-3個車位，1個車位50萬。此外，下疊要綁車位、綁加裝包還要綁地下室，算下來，地下室就要1000萬。
即便這樣，報名登記結束時，有800多組家庭參與，觸發了社保排序。最終，入圍搖號就有448戶。
這個數字都是精心控制的結果。新政之後，杭州操盤手們技術性控盤更有藝術性了。中籤率卡在了10.7%，霞映里成功不限售，讓手握重金的富人們鬆了一口氣。
開始選房時，騷操作又來了。銷售突然通知地下室打折賣。這一招既提前成功勸退了一些客戶，又打亂了本來只考慮上疊和中疊客戶的選房計劃，讓下疊也能成功賣出去。
從最近各大板塊的成交量來看，亞運村晉陞為杭州二手房銷售榜頂流，日耀之城和桂冠東方兩個月成交了近50套。亞運村桂冠東方沒辦產證前，後台的掛牌量已經超過了500套，掛牌率高達18.5%。萬科亞運村日耀之城目前掛牌量180套，掛牌率高達24%：每四、五個業主，就有一個掛牌賣房。
為了穩住房價，業主甚至還成立了大亞鴨聯盟，為亞運村價格護盤。不過就兩個月的時間，業主們的房價護盤聯盟就被洶湧的掛牌量擊潰了。
這幾天，萬科的亞運村賣出了一套129方的房子，買入價596萬，賣價605萬，算上利息已經「破發」了：上個月7萬單價不走，6萬也沒走，月底竟然跌破5萬了。
相比當初限價4.6萬的房子，大部分房子的利潤幾乎忽略不計。
大亞鴨聯盟的業主們，也成了中介各種搞笑文案的主角。比如：為了賣房，業主被踢出群；拼多多，三個業主急售；業主賣房很配合，飲料熱飲配齊了；亞運村最頂身材女房東賣房。
大亞鴨聯盟內部也面臨分崩離析。一位業主罵聯盟的組織者，自己把價格提升上來，結果發現喊的最凶的都跑了，現在想賣都賣不掉。
咱有位朋友認識組織者之一，他證實，帶頭喊「誓與亞運村共存亡」的那位女生：已經把房子賣掉了。
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杭州之前的頂流——「奧體三兄弟」的風頭，已經被亞運村蓋過去了。
奧體三兄弟的創世紀一位業主為了賣房，給買家寫了一封長長的中英雙語信，說這套房子旺事業、風水好。他們還給中介和購房者備了：香蕉、可樂、現金。
新交付的龍湖天曜城，有位業主也很拼，自己組了個賣房群，一天，他在群里號召說，如果在今晚之前找到客戶簽約，今晚直接打銀行卡5萬。第二天，他在群里播報，房子已經簽約成功，不過大家不要退群：一個月後他的K11即將上市。
貝殼剛做了個內部報告，報告上，9-12月將交付74個小區，4.8萬套住宅。他們評論說，24年最強交付潮來襲，次新房再迎機遇。
對中介來說，新房、二手房都是機遇。上周，餘杭仁和的啟航城打出零首付和零月供的廣告，中介們頂著40度高溫騎著小電驢也樂顛顛的跑去帶看，因為傭金8萬。
除了霞映里這種極個別項目不需要中介，杭州大部分售樓處都打著「歡迎貝殼」的橫幅。
杭州新的政策似乎也在路上了。這幾天，「板塊限價調整專題會議方案」的流言漫天飛，還有板塊不發文但執行取消限價、調低容積率來提高限價等。杭州的救市政策箱里還有很多工具，但再多工具，似乎也很難回到當初了。
還記得搶購亞運村那會兒，大家都堅信，限價4.6萬的房子，交付時至少會漲到8萬，10萬也不是夢想，最誇張的甚至提出，亞運村要賣到15萬……現在只能說，誰沒有過夢想呢？
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2018年以來，杭州每年新房成交量都在10萬套以上，2021年杭州新房成交了18.7萬套，為近十年歷史第二高，是上海的兩倍。要知道，杭州的人口，正好是上海的一半。
天量的成交也意味著，2020年開始，杭州進入交付高峰。近4年，杭州交付了34.29萬套。交付量最多的是2022年，交付了10.55萬套房子。未來幾年，還會不斷有次新房上市，就像亞運村一樣，它們才是市場的真實定價。
別忘了，二手房還有另一個錨——法拍房。
杭州房價鼎盛時，除了真假難辨的高價截圖成交，還有天價的法拍房成交。前幾年，很多法拍房以遠高於市場價成交。但如果一直追蹤這些被拍賣掉的房子，就會發現，一段時間后，它們又會被打上標籤，重新回到法拍市場——因為已流拍。
或許可以大膽猜測，法拍房的搶購是一個完全的假象。現在，這個泡沫也被戳破了。
前幾天，杭州大平層豪宅鼻祖金色海岸一套209平米的房子被法拍，最後底價1647.8萬成交，摺合單價約7.85萬/平米，破了近幾年小區法拍房歷史新低。
此前，金色海岸法拍房的成交單價都在10萬/平以上。更早之前，南星橋另一豪宅頂流藍色錢江一套199.85平米的房子，成交單價7.74萬元/平米。
這兩套房子的價格，更令杭州人揪心。
外地投資客的追捧下，奧體、亞運村全國聞名，但杭州本地人都知道，南星橋住的，才是真正的Old money。
如果南星橋豪宅都沒落了，杭州的價格體系也許就要真正重塑了……