王健林連核心資產萬達廣場都賣了：「逃離」？缺錢？另有隱情？

　　原創：樂視財訊

　　快刀斬亂麻。

　　萬達廣場也賣了？

　　是的。今天萬達處理南昌西湖萬達廣場給珠江人壽保險股份有限公司的消息再次佔據了各大媒體的頭條位置。上周，萬達正式將文旅城、酒店物業分別作價為438.44億元和199.06億元賣給融創中國和富力地產。

　　萬達廣場是以萬達集團的核心資產，對於此次出售萬達官方表示，這是萬達廣場輕資產戰略的一部分，南昌西湖萬達廣場就是第一批輕資產項目。所謂萬達變賣南昌西湖萬達廣場純粹是誤讀。

　　

　　萬達廣場輕資產戰略是在2015年4月首次提出。王健林當時表示，所謂輕資產模式就是用別人的錢投資萬達廣場，而由萬達輸出品牌管理。現在已經開業的205個萬達廣場中有31個是輕資產項目。2017年萬達集團半年報中也有明確公布，上半年新開業項目14個，輕資產萬達廣場9個，上半年新發展萬達廣場26個，萬達廣場全部為輕資產項目。以後萬達廣場新發展項目多為輕資產項目。萬達到了要靠品牌賺錢的時候。

　　值得一提的是，2017年5月至6月，全國19家萬達商業項目公司——各地的萬達廣場投資公司集中進行了減資，註冊資本金由原先最高24億元，最低9000萬元，統一減至5000萬元。據了解，這些分散於各地的萬達廣場，基本都已經處於開業運營狀態。

　　對於萬達突發的一致減資和連續出售重大資產行為，外界眾說紛紜。有說王健林學李嘉誠「逃離」房地產，有說萬達在風險排查下急著降低負債率，還有人說萬達資金緊張被迫出售資產。

　　真相到底是什麼呢？

　　王健林開啟「賣賣賣」模式

　　最近幾個月，王健林一直處於賣賣賣的狀態，而且出手夠快夠狠。

　　7月10日，萬達商業、融創中國聯合公告稱，萬達商業與融創中國宣布，融創以總額631.7億元接手萬達集團13個萬達文旅項目以及76個酒店項目。

　　世紀大買賣就這樣產生了。萬達此次出售的全部是優質資產，出售價格也便宜到「跌破成本」。有網友甚至「腦洞大開」地認為，這是萬達回歸A股與融創下的一盤大棋局。

　　

　　7月19日下午，北京萬達索菲特酒店熱鬧非凡，摔杯子的聲音、背景板上「富力」字樣的神出鬼沒都成了財經記者撰寫稿子的噱頭標題。萬達集團董事長王健林、融創集團董事長孫宏斌、富力地產董事長李思廉三人觥籌交錯之間，六百多億的交易終於敲定。

　　與此同時，王首富操刀處理他的王牌「萬達廣場」。7月5日，南昌西湖萬達廣場悄然易主，接盤方是珠江人壽保險股份有限公司，珠江人壽由廣東珠江投資控股、廣東金融控股、廣東新南方集團、廣東韓建投資、廣東粵財信託持有。而珠江投資、新南方集團和韓建投資的法人代表分別是朱一航、朱拉伊和朱偉航。他們都是房地產大佬合生創展董事局主席朱孟依的親屬。所以此次交易也被解讀為南昌西湖萬達廣場有朱孟依接盤。

　　針對這次出售萬達廣場，萬達集團方面回應稱，南昌西湖萬達廣場屬於萬達的直投項目。也就是說，在項目簽約之時就確定了物業的產權屬於珠江人壽所有，現在建成了就把產權移交給了珠江人壽。這屬於萬達的輕資產轉型項目。

　　上述兩個項目的投資人變更並非是萬達「拋售」萬達廣場資產，而是跟萬達的輕資產轉型有關。但是無獨有偶的是，在此之前的4月17日，萬達商業持有鹽城萬達廣場的全部股權賣給了中信信託。

　　另外一個讓人注意的細節是，萬達前兩個月對19加萬達廣場投資公司的集中減資。部分業內人士表示，項目公司減少註冊資本金，是為了分攤總部的融資成本。由於這些萬達廣場已經運轉起來，賬面上的資金可能已經完全可以覆蓋運營成本，甚至有不少盈餘，那麼通過減資，股東可以將減掉的註冊資本金拿回總部使用。

　　

　　「萬達廣場就是城市中心。」這句廣告詞響徹央視和各大衛視的黃金時間，王老闆說出手就出手，讓人不由聯想這是王健林要斷臂改革。王健林這兩年一直說，萬達集團未來的戰略是全力發展創新型、輕資產業務，並將大幅減債，計劃三年左右清償集團層面金融機構債務。在這種情況下，將來繼續出售萬達廣場會成為大概率事件。

　　資產負債率過高還是業績太差？

　　萬達為什麼要賣資產？萬達一直有轉型輕資產的戰略，這幾次甩賣資產王健林給出的答案是打算是還銀行貸款，降低負債率。

　　中國房地產企業平均負債率大概是80%左右。截至2016年底，萬達商業地產貨幣資金為1002億元，總資產為7511億元，負債合計為5278億元，萬達負債率為70.61%。

　　看下圖2016年中各大知名房企的負債率，不難得出，萬達的負債率在整個行業其實並不算高。以萬達的發展速度和地位，如此負債率實屬難得，負債率並不是萬達的軟肋。

　　

　　那麼萬達為什麼要頻繁變賣資產呢？

　　手頭缺錢是肯定的事情。近日，美國《財富》雜誌評選的最新世界500強出爐，數據顯示萬達去年收入1926億，利潤7.5億，利潤率僅為0.39%，著實令人震驚。而同期進入財富500強的地產公司萬科的利潤率是9.18%；恆大的利潤率是7.44%。

　　沒有對比就沒有傷害。對比2015年的數據，儘管2016年萬達集團的總營收有所提升，但是利潤卻有了明顯的滑坡。

　　

　　如果從時間維度上理解起來不夠全面的話，那麼通過和其他進入財富500強的其他地產公司橫向比較來看，相關財務指標同樣不容樂觀。

　　萬達集團的營業收入較綠地、萬科甚至恆大都少了許多：利潤比較更是讓人為之一驚，萬達的利潤比萬科、恆大少的不是一星半點。

　　

　　

　　如果上面數據是絕對數讓人看起來有偏差的話，來看進入財富500強這四家地產公司的凈資產收益率：萬達的凈資產收益率明顯被萬科、恆大和綠地大幅度超越。

　　

　　不可忽視的重磅信號

　　王健林這次作為大賣家，賣的規模如此之大，速度如此之快，談判如此快刀斬亂麻，給人一種不得不做、又堅決要做的印象。是什麼因素促使王首富下定如此決心如此頻繁做出大手筆的交易呢？

　　監管部門出手或是最主要的原因。從前一階段萬達「股債雙殺」可以看出來。監管部門要求對包括萬達在內的幾家公司境外投資所涉及的併購貸款、內保外貸等業務進行核查分析，嚴控一些境外投資項目的融資。公開資料顯示，萬達在這幾年年海外併購已經累計投入2500億人民幣。

　　境外收購導致的外匯資本過度外流，已經對外匯儲備的穩定造成衝擊，進而動搖人民幣匯率的穩定。2015年和2016年的境外收購高峰時段，中國的外匯儲備是大幅下降的，對人民幣的貶值已經造成實質影響，這是監管層不容許的。而外匯管理局7月20日特別指出繼續關注房地產影城等非理性對外投資傾向，直接將這件事情擺上了桌面。

　　萬達商業私有化時募資的對賭壓力是另外一個原因。萬達商業2014年12月在香港上市，因估值低和融資能力受限，2016年9月退市，退市總代價為345億港元左右，由9家機構完成。

　　根據協議，如果退市滿2年或2018年8月31日前未能實現在境內主板市場上市的目標，萬達集團以每年12%的單利向A類（境外）投資人回購全部股權，以每年10%的單利向B類（境內）投資人回購全部股權。預期的目標要實現存在壓力，那就意味著要支付一大筆資金回購萬達商業股權。

　　還有一個原因可能是，高槓桿、高負債的突進模式遇到了房地產調控和銀行信貸資金收緊。2016年，打了雞血般的樓市，讓大部分房企都嘗到了極大的甜頭，為了進一步推動銷售增長，房企的投資力度大大增加。投資增加，這就需要更多的資金供應，因此房企在2016年的融資力度非常大，於是導致了負債的顯著增長。

　　嚴厲樓市調控之下，融資環境由寬鬆變為緊張之後，房企由之前源源不斷的獲得低成本資金供給變成了融資越發艱難。從2016年年中到2017年年中，房企面臨的政策環境、融資環境已經發生了180度的巨大變化，在這種短暫而又急促的變化之後，那些債台高築的房企，前途堪憂。

　　此後，國家相關部門多次強調，將繼續關注房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域非理性對外投資傾向，防範對外投資風險，建議有關企業審慎決策。7月24日，中央明確提出穩定房地產市場，加快建立長效機制，同時點名金融亂象，加強金融監管協調。

　　等於說，未來的房地產和金融市場發展有了明晰的底線和方向。這就不難理解，王健林在近期公開表態：「積極響應國家號召，我們決定把主要投資放在國內。」

　　·END·

未來的房地產和金融市場發展有了明晰的底線和方向

未來的房地產和金融市場發展有了明晰的底線和方向