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從專業角度看寶強美國買房被忽悠了嗎?

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海納愚夫 發表於 2016-8-27 01:21 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
從專業角度看寶強美國買房被忽悠了嗎?

文:海納愚夫

王寶強馬蓉2013年12月在洛杉磯十大城市之一——帕薩迪納(Pasadena),購買獨立屋一棟,房屋佔地面積14510平方英尺,建築面積2300平方英尺。

房子四個卧室,三個衛生間,三廳一廚,兩車位車庫,前後院,帶游泳池,1958年建造。房子在13年9月12日上市,上市價格125萬美金,最後成交價格120萬美金,屋主降價五萬美金。

房屋從上市到成交歷時102天,從交易時間上來看,是較長的。從這個紀錄可以看出,賣主就是想賣個好價錢。美國房屋交易市場完全公開、透明,一切由市場說了算。交易雙方完全本著自由、自願的原則。

2013年,是美國房價迎來四年報復性增長的一年。此前四年,美國房價一直在底部盤整,陷入低谷。

寶強的房子紀錄顯示,此前交易在2004年,成交價格76萬美金。此前老美屋主在2011年曾經以799000與849000美金,兩個上市價格在市場上售賣,都未能成交。

2013年美國房市交易,是價格瘋狂上升的一年,可以用「搶」來形容。一棟開價公道、合理的房子,通常會出現多個Offer競買,而互相加價,獲得交易權。

很顯然,寶強房子的前屋主應該非常熟悉市場,上市價格在2011年基礎上大幅上漲,開價125萬美金。

從較長時間的交易結果,不難看出,賣家的心態是符合預期價格就賣,不符合就不賣。而寶強或許就認定了在帕薩迪納置業,此時,這棟房子進入了寶強的視線。

看房、選房,這是一個並不容易的過程。從交易紀錄可以看出,寶強買房經紀人與愚夫同屬一家公司,但是愚夫並不認識這位經紀人。

交易價格由上市報價125萬,到120萬成交,應該經歷了價格博弈,雙方妥協后達成的結果。

從愚夫交易經驗看,這類房子是很難講價的,因為賣家是姜太公釣魚,願者上鉤。賣主並不急於成交賣出,所以不達到理想價格,賣主不會脫手。

這就是彼此雙方心理的博弈,誰著急,誰就多付出。

對一個明星來說,時間就是金錢,所以,只要看著喜歡,貴一點,或者便宜一點,並不重要。買家買到自己喜歡的房子,賣主賣到自己理想的價格,皆大歡喜,交易也就因此達成。

愚夫搜索了近三年這一條街的成交紀錄,有兩棟房子可以與寶強的房子類比。(見鏈接:http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=45082867043

從佔地,房屋大小,及後院游泳池看,寶強房子買價120萬美金,還算是在合理範圍,並沒有離譜。而且,我們專業網站的中間評估價格在130多萬美金。

無論是CRMLS專業平台,還是面向公眾的Zillow平台,其評估價格僅能供參考。

每一棟房子的朝向、格局、採光、屋況等差異都很大,而網站評估價格都是按照程序化與格式化進行,所以,評估價格只具有參考意義。

帕薩迪納緊鄰華人老區,與聖馬利諾接壤,是一座傳統老美城市。該市有10多萬人口,以210高速為界,北部以黑人居多,南部以白人亞裔為主。學區非常一般,北部學區更差一些。

寶強的房子位於北部,學區很差。至於經紀人是否告知寶強學區情況,要看每一個經紀人的工作方式與方法。美國沒有規定強制經紀人必須告知當事人學區狀況,通常當事人詢問,經紀人有責任告知,當事人不關心,很多經紀人也就多一事不如少一事。畢竟,成交才是經紀人的根本目標。

參與美國房產買賣,只要嚴格按照交易規則辦事,不要貪圖便宜,不要試圖去挑戰美國房產交易規則,不要玩一些中國式小聰明,吃虧上當可能性不大。當然,交易本身就是一種智慧與力量的博弈,賣高價乃人之本性。所以,找到一個人品好,能力強的經紀人,對美國買房或將事半功倍。

好的房源進入我們專業經紀平台,將很快售出,只有比較差的房源,才會到處打廣告兜售,這或許也是美國房屋買賣的一個潛規則吧。

最後,用一句電影台詞,作為本文的結尾吧!——「我在帕薩迪納等您,不見不散!」

2016年8月 於美國洛杉磯

(作者:海納愚夫,洛杉磯專業地產經紀,網路自由撰稿人,專業著作《話說美國買房》,微信:1397154975)
利以義制,名以清修;靜以修身,儉以養德。
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