今年樓市還有「小陽春」嗎？

　　全國100個城市住宅均價2月環比小幅走低，同比連續第五個月下跌，而且跌幅持續擴大。經濟之聲《央廣財經評論》數據解讀：樓市還有沒有「小陽春」？

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，2月份的全國百城房價不出意料地繼續下跌，在《不動產登記暫行條例》開始正式實施后，房價的波動更加受到業界關注。中國指數研究院發布的百城房價數據顯示，2月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10539元，環比下跌0.24%，同比下跌3.84%。從去年5月份出現首次環比下跌后，這是第9個月下跌。與上月相比，100個城市中，有39個城市上漲，61個城市下跌，上漲的城市數量比上月減少5個。四個一線城市中，北京和廣州環比分別下跌了0.47%和0.10%，上海和深圳則分別上漲了0.05%和0.18%。

　　一方面，2月份的數據顯示中國樓市的寒冬還在持續，另一方面，央行最新宣布再次降息。春天來了，樓市還會不會迎來「小陽春」呢？

　　經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭就此解讀。

　　央廣財經評論：2月份百城房價雙跌的主要原因是春節因素么？

　　楊紅旭：房價還在跌。百城指數在1月份的時候，曾經出現過環比由跌轉漲，但這是個假象，因為看全國的大勢，尤其看統計局70城市數據，1月並沒有實現環比由跌到漲。而且百城指數跌的城市數量依然大於漲的城市數量的，所以這個數據可能是一個曇花一現式的誤導。到了2月份重新變成了環比下跌，也就是說從目前證明，房價看大勢仍然在跌，但跌幅在收窄，朝著由跌到不跌、到漲這個方向在前進，只不過前進過程中有些波動。

　　另外的因素是，今年的春節在2月19日，較往年來得比較晚，所以對2月份的成交量影響比較大，我院跟蹤的30個城市的住宅成交量，2月份相環比1月份跌了50%，這個跌幅還是蠻大的，所以2月份的春節因素特別明顯，導致量跌的比較明顯，價格也出現了一些盤整，或者說相比1月份額略有走弱。

　　央廣財經評論：房價回落和近期開始正式實施的《不動產登記暫行條例》有沒有一定關係？

　　

　　楊紅旭：這個因素還是對人們的預期產生了一些影響，因為很多人對這個新生事物比較擔心，認為它就是要壓制房價，這個可能有一些誤解。但因為人們的心理預期形成了，它會使部分人在買房方面會有一些猶豫。這個政策我認為隨著時間的推移會有些淡化，比如3月1號已經過去了，之後比3月1號之前的兩個禮拜、一個禮拜的影響就趨於淡化，但是如果要看一年、兩年，我認為不動產登記包括後續的房產稅，還會對市場形成一些負面的壓製作用，這個影響還會存在。

　　央廣財經評論：那麼這個條例在公布之後，從長期來看，能不能影響房地產在投資領域的價值和地位？

　　

　　楊紅旭：多少會有一些影響，因為之前我們沒有搞住房信息聯網和房產稅，以後一年到三年的時間，住房信息聯網，包括房產稅都會漸次推出，這樣會對中國樓市的投資投機需求有一個中長期的壓制。但是，即便房產稅出來，也不會導致房價大幅度的波動，因為像歐美國家，包括香港、台灣都有類似的稅收，香港房價還不是一直連漲了好多年。所以這個因素是一個長期制度建設，在這個制度設立的初期影響比較明顯，但是制度設立之後影響會有淡化。

　　央廣財經評論：您談的是房產稅還是房地產稅？

　　

　　楊紅旭：房地產稅立法國家正在推進，這個立法其中包含了持有環節的房產稅，可能這個名字會有一些變化，但是持有環節的稅種肯定要新增，這個是整個稅收體系當中新增的一塊。房地產稅的立法可能是一個綜合的，不僅包括持有稅，可能還包括交易環節、開發環節的稅會有一個軌並、整合。

　　央廣財經評論：也就是說不管叫什麼名稱，在持有房地產方向上加稅這是一個進行時？

　　楊紅旭：這個是必然的趨勢，如果它要進行立法，它未來幾年之內必須會出台這樣一個立法，這個立法當中就包括了在持有環節征這樣一個稅，這是必然的。

　　央廣財經評論：持有徵稅大家關注是更多的細節，比如稅基、稅利徵收的方式，這些細節您有什麼觀點？

　　

　　楊紅旭：當然，很多人很擔心，有些人擔心以後這個稅率會比較高，比如按照房價總額1%到3%每年都征。

　　

　　央廣財經評論：這個總額怎麼來算？是現在的市價，還是購買價？

　　楊紅旭：未來一個是評估價。目前來看重慶、上海都在征，它們按照當時買房的價格，因為對房屋的價值每年都要評估，這個需要評估技術和評估力量的。現在很多人擔心稅負，其實沒有必要這麼擔心，第一，它會設立一個免征的條件，比如第一套房子自住的可能會免征，第二是稅率不可能是2%、3%，現在上海、重慶的稅率主要是百分之零點幾。按國外的話，美國確實是1%到3%之間，但是它有很多減稅的條件，很多人不是完全按照2%、3%征的，所以我估計按照中國的情況，即便是第二套、第三套，符合條件必須征，稅率會有差異，但總體上超過1%的可能性不是很大。

　　央廣財經評論：關於徵稅的方式，是每月自己報稅，還是到交易環節一次性補稅？

　　楊紅旭：報稅，因為它是一個持有稅，持有稅是每年都要征的，按照重慶上海的條例，它是每年都需要居民征的，如果居民不交，政府是有懲罰措施的，比如當時重慶的規定特別厲害，甚至要從你的銀行卡里扣錢，甚至阻止你出國。所以未來我稅務部門肯定會有些限制，或者措施保證業主每年要交。

　　央廣財經評論：我們從房價的趨勢再來看一下，周末的降息對於房地產的影響怎麼來體現？

　　楊紅旭：這個肯定是一個利好，任何一次貨幣寬鬆的進程，都會促使資產價格往上走，而這次降息只是我們本輪大周期降息的一個步驟，最早是2012年6月份開始降，到現在是第四次降息。我認為2015年可能還有一到兩次降息。這樣一個貨幣的寬鬆的進程目前走了一個中段，下半場還會繼續放寬鬆，這樣的話，對房價是一個正面的促進，尤其對於一二線城市，庫存壓力沒有那麼大，只要是貨幣寬鬆，信貸寬鬆，就會使需求釋放，進而使房價由跌轉漲。

　　央廣財經評論：除了貨幣政策之外，各地以及中央的這些樓市的政策會不會繼續偏暖，繼續寬鬆？目前這個時間點，適不適合投資人包括住房人出房？

　　楊紅旭：房地產政策今年基調還是穩中有松的，地方救市還會適當加碼，中央政策是穩中有松，包括住建部也在安排停止新建一些安置房，轉而去收購存量房，這些動作都是積極去庫存的，政策面還是在吹暖風，這個是有利於房價實現由跌轉漲。確實是部分的三四線城市庫存壓力依然比較大，這個逆轉可能還需要一段時間。但是一線現在已經開始逆轉了，房價基本總體上已經翻紅了。我覺得，今年3月至5月，還會出現小陽春的。

　　央廣財經評論：從一線來看的話，無論是投資還是自住，您認為現在適合出手嗎？

　　

　　楊紅旭：其實除了少數個別城市庫存壓力特別大，房價還在跌，大部分城市只要自住需求，現在都應該買房子。一線城市因為市場彈性比較大，一旦市場復甦之後房價漲幅會比較明顯一些，所以現在一線城市除了自住，也可以適度考慮一下投資需求，當然要把心態放平，把預期放淡，因為不可能一年漲30%，50%，類似2007、2009、2013年京滬有些城市是出現年度30%以上的漲幅。