謝逸楓：中國政府十大重型武器拯救樓市

　　2014年中國經濟最低迷時期、金融系統最大風險時、房地產最危險時刻、房企最困難時刻，中國政府終於鼓起勇氣，「果斷」打出「三輪三波」的救市計劃，意味2013年「國五條」崩潰。老謝認為，「三輪加三波」的救市,未全面逆轉中國樓市大局,但局部樓市企穩的效果顯現。第一輪是先是2014年3月中國政府工作報告的「分類指導」與住建部的「分類調控」，暗示地方政府在最危機時刻，可以全面「救市」。最讓人振奮的是地方政府充當了「急先鋒」。第一波是地方政府針對性的「五限」（限外、限售、限簽、限價、限購）取消。2014年6月30日-10月，全國46個限購城市正式取消了41個，剩餘北上廣深、三亞，而限售、限簽、限價早就灰飛煙滅。第二波是2014年4月、6月兩次定向降准，揭開央行的貨幣滴灌政策。第三波是10月10個省級政策的限貸放鬆等一攬子新政。包括銀行信貸、房貸、限購、公積金、稅費等政策。第二輪是2014年央行930新政。限貸鬆綁與房貸利率及首付正式寬鬆，住房需求爆發。第三輪是2014年11月央行降息，利率下降。終於出現中央「赤裸裸」的寬鬆貨幣刺激，中央儲備政策「底褲」正式暴露。

　　  老謝認為，鑒於2015年中國樓市未完成走出2014年的調整期，嚴重拖累宏觀經濟運行，暴露出隱藏的多項巨大風險。苦逼於中國樓市對其經濟的貢獻與金融安全及財政收入等樓市自深庫存、分化嚴重、經濟下行的壓力，中國政府於2014年12月-5015年1月，迫不及待的打出「二輪」樓市強刺激計劃。第一輪是2014年12月回購商品房充當保障性住房，10多城市已經開始試點。第二輪是2015年2月5日降准，開啟全面的貨幣強刺激。如果包括去年所使用的「救市工具」，中國政府已經「史無前例」動用十大重型武器拯救樓市。一是取消限購。二是減稅費。三是限貸放開。四是信貸寬鬆（2014年9.78萬億,2008萬是9.59萬億）。五是一次全面降准加定向降准，兩次定向降准。六是降息。七是回購商品房。八是大規模的注入流動性（2014年2萬億）。九是嚴控大城市用地供應。十是公積金新政。其力度與幅度已嚴重超過2008年最大規模、最大尺度的樓市救市刺激計劃，堪稱「最無底線、最赤裸裸、最血腥、最恐怖」的「宇宙最強刺激、最寬鬆政策」，房價儼然處於暴漲前的潛伏階段。

　　  老謝認為，最值得讓房地產興奮的是中央八部局首次密集唱漲，一場內部約定唱漲房地產穩定經濟的計劃全面開啟，中央各部委主要負責人（八位中央部局重要領導：李總理，央行行長周小川、財政部長樓繼偉、住建部長陳政高、國土部長姜大明、發改委副主任朱之鑫、統計局長馬建堂、國開行行長鄭之傑）非常罕見的密集於去年12月底與2015年1月份發聲針對中國房地產市場，掀起市場走向的爭論。一是國家住建部：2015年房地產市場保持平穩運行。1）國家住建部：促進房地產市場平穩健康發展。2）國家住建部：擬出台收購商品房用於保障性住房指導意見。3）國家住建部：棚改房源將不再局限於政府主導。4）國家住建部：支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租。二是國家財政部：政府購買服務方式盤活存量房。三是國土資源部：2015年新增建設用地將繼續調減。 四是國家發改委：房地產未現危機，2015年將穩定住房消費。五是國開行：力爭2015年發放棚改貸款4000億元以上。六是國家統計局：房地產調整的風險已得到很好的化解。七是中國人民銀行行長周小川：房地產市場不存在嚴重的全國性問題。周小川：部分中國城市存在房地產過剩。八是國務院總理：中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長期的，房產市場出現調整是正常的。中國政府希望房地產市場能夠長期平穩健康發展。

　　  老謝認為，2014年政府「三輪三波」刺激計劃需要政府落實，此次「二輪」的新政亦如此，中國樓市完全的全面回暖復甦，關鍵是新政落實程度。「降准」是國家給中國房地產的最大利好，如果仍然不能奏效，中央政府依然有「無牌可出」，「有子彈可打」。中央與地方政府的手裡還有更重型的武器，只不過屬於大規模殺傷性武器，屬於「殺敵一千、自損九百」的東西，不想用也不能輕易用。只要中國房地產市場與宏觀經濟經過刺激之後無明顯效果，樓市與經濟一旦到危險、危機、崩潰時刻，政府手上的「六大」重型武器會一塊招呼。第一是再次降准。第二是再次降息。第三是全面減稅。第四是全面信貸放開。第五是全面放開一線城市限購。第六是全面放開生二胎。這六大重型的武器才是中國政府手的王牌。毫無疑問，中國經濟離不開房地產，只有穩定房地產，中國經濟才會企穩。M2每年超過13%達到15%以上,實質上中央政府就是用通脹救樓市，救經濟。

　　  老謝認為，2015年上半年中國樓市如無全面回暖復甦，中國政府必會使用這六大重型武器,逐步的救市。第一是再次降准，年內三次以上。2014年4月、6月兩次定向降准，2015年2月5日全面降准。降准與四個因素有關：一是M2。二是CPI。三是外匯占款。四是GDP。五是存款準備金率本身。六是匯率。一是廣義貨幣M2跟存款準備金率高低有著密切關係。目前中國大型金融機構存款準備金率是20%，理論上貨幣乘數就是5。降准之後大型金融機構存款準備金率是19.5%，中小型調整后是16.5%，之前是17%。由於各個銀行有「超額存款準備金」（為應付儲戶日常支取存放的現金），加上民眾（還有貪官）手裡的現金，貨幣乘數實際為4.2倍。如果存款準備金率降低到 10%，就足以讓M2翻倍，讓全國樓市價格翻倍，一線城市房價上漲3倍以上（人民幣計價）。 二是與CPI有關，CPI有通縮的風險。三是與外匯占款。2015年，當美元加息的時候，央行肯定要全面降低存款準備金來對沖，因為國際熱錢會加速離開中國。如果樓市需要，全面降準的力度就可以加大。四是與GDP，創下1990年以來歷史最低。五是存款準備金率本身。經濟過熱時是16%-18%，正常是 10%-12%。

　　

　　2015年2月4晚，中國央行宣布全面降准，從5日起下調金融機構準備金率0.5個百分點，中國央行加入主要央行的寬鬆貨幣大合唱，今年以來，已有十家左右的央行採取降息、干預匯市等政策。這是一次緊急寬鬆，時間出乎市場意料。按照05百分點計算，將釋放流動性6000-7000億，加上定向降準是500億-1000億，總的保守估計是6500億。根據當前的基礎貨幣和準備金率，本次降准大約能導致貨幣總量增加2萬億以上。目前中國市場流動性有所偏緊，短期市場利率有所上升，本次降准將明顯緩解市場流動性緊張狀況，抑制市場利率上升。此前，中國央行一直採用微調政策放鬆貨幣，但成效不大，對於市場的刺激作用不強。2015年1月30日，央行公布的信息顯示，2014年12月16日開始，共密集開展8期短期流動性調節工具（SLO），投放8550億元流動性，期限最短的是1天，加權平均中標利率從3.5%到4.16%不等。這種短期的有息的貨幣，無法從根本上緩解市場的緊張情緒。

　　  第二是再次降息，年內二次以上。2014年11月,央行降息。降息關鍵作用是防止嚴重通縮預期出現，否則將形成企業庫存增加、生產減少、消費者持幣待購的惡性循環。如美國之所以有今天的復甦，就是先成功「去槓桿」（這個非常痛苦），然後開啟了人類新一輪工業革命（以頁岩氣為代表的新能源革命，以3D列印為代表的製造業革命，以移動互聯網為代表的信息技術革命）。而中國在金融風暴后，一直用「加槓桿」（提高企業、政府、個人負債率）的方式來度過難關。此次房地產救市，其實就是鼓勵個人買房，鼓勵個人「加槓桿」，鼓勵個人將錢投入房地產，而不是創業。中國普通家庭目前資產80%是房子，房地產不僅綁架了中國經濟、中國政府，還綁架了貪婪的中國人。所以，救市必須是權宜之計，是為改革贏得時間的權宜之計，否則真是沒有未來，最終的目的是去庫存與平衡供需關係及穩定經濟運行，調整經濟結構。

　　降息、降准意味著中國貨幣進入全面寬鬆周期，全面寬鬆救市爆發。2015每年1 月21日，在瑞士達沃斯舉行的世界經濟論壇2015年年會上，周小川出席「波動性：新常態」分論壇，在回答主持人關於中國股市的提問時表示，中國央行希望貨幣政策保持穩定，而不追求經濟中有過多流動性。但是經濟的狀況——有時由於國際金融市場的狀況——時有變化，所以中國金融市場的流動性狀況也時有變化。因此央行時而吸出流動性，時而注入流動性。毫無疑問，這會對資產市場包括股市產生影響。全球主要央行都在實行寬鬆的貨幣政策，一個相對緊縮的經濟體有可能成為債務危機的燃爆點。由於全球央行寬鬆，因此人民幣匯率除了對美元下降外，對歐元等貨幣都在上升，對中國出口不利，在岸與離岸匯率的差價也引發了巨大的套匯空間。人民幣兌歐元依然保持強勢。央行降准降息對於借貸者有利，負債一方的成本會下降。

　　  第三是全面減稅。降息、降准對經濟是強心劑，一時肯定能夠起到作用，按照當前中國經濟特殊情況看，作用和效果都無法逆轉經濟下行局面，全面減稅費這招肯定會用上。中國政府還可以給房地產行業全面減稅，包括二手房交易、新房交易中個人承擔的稅費。房地產是支柱行業、先導行業，它的興衰關聯到鋼鐵、水泥、玻璃、建材、裝飾、裝修、家電、汽車等多個行業的興衰。政府能算好這筆賬，減稅肯定更划算。毫無疑問，2015年，地方政府後期「減稅、購房補貼、商品房沖抵保障房、貼息、公積金優惠、取消外地與機構購房限制等刺激政策仍將會繼續出台，以千方百計去庫存。2015年2月2日。四川資陽市政府出台了《關於穩定住房消費的實施意見》，涉及稅收金融、棚改貨幣安置、住房公積金、首套房認定標準等多方面。其中「購房直接獎勵現金、鼓勵農民進城買房、取消境外機構和個人在當地購房限制」等三項新措施力度較大，比如針對首次置業者，政府一次性獎勵7000元。2015年2月3日，山東出手穩定樓市，公積金貸款條件放寬額度提高。

　　  2月3日，山東省住房城鄉建設工作會議在濟南召開，把調結構、去庫存作為房地產市場主要任務，同時將放寬公積金貸款條件並提高貸款額度。 2014年我省房地產開發投資完成5818億元，同比增加6.9%；竣工面積為7787萬平方米，同比增長3.7%；新開工1.33億平方米；從銷售價格來看，均價5316元/平方米，比全國低1008元。目前我省房地產市場下行壓力大，銷售持續下滑，庫存增加。為此，我省提出，2015年要穩定房地產市場，調結構、去庫存。將綜合衡量商品房庫存、銷售速度以及人口規模等因素，編製住房建設規劃和年度計劃，防止出現階段性供應過剩，穩定住房價格。同時大力發展租賃市場，大力發展養老、旅遊等跨界地產，消化存量商品房，促進住房消費。將放寬公積金貸款條件，提高貸款額度，推進異地貸款，鼓勵對低收入家庭進行公積金貸款貼息。記者了解到，這是我省首次提出公積金貸款貼息政策，這對於加大低收入群體的住房消費能力，擴大住房消費，增強市場信心有重要作用。在棚戶區改造中集中採購區位優越、價格適宜、配套完善的存量房源，打通商品房和保障房的通道，消化市場存量房源。

　　  第四是全面信貸放開。 930新政的中國樓市「信貸新政」超出大家預期的，就是給開發商的「限貸」適當鬆綁了。原話是這樣說的：「銀行業金融機構在防範風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信託基金（REITs）試點。」國家還可以開閘房地產企業在A股上市（已經暫停多年），並放寬房地產企業再融資。當然，有針對性地發放貸款，拯救一些大而不能倒的房企，也是會做的。第五是全面放開一線城市限購。為止住房價下跌帶來的多方面影響，中國政府已默許41個城市陸續解除限購令。目前，除三亞外，中國執行樓市限購城市就只剩北京、上海、廣州、深圳4個一線城市。 一線城市如果完全放開限購，即便M2增速不變，北上廣深房價都有翻倍可能。這主要是投資需求的推動，因為全國人民購房投資需求以前是2000多個大小城市分擔的，現在集中到了最主要的十多個城市，尤其是四個一線城市。所以，如果放開限購，一線城市房價必然井噴。

　　北京目前聚集的資金總量已經超過香港，上海接近香港，北京上海的世界500強總部數遠超香港。北京上海的房價超過香港是可能的，我們不能用當地人收入來推算北京上海的房價，這兩個城市事實上已經是世界大都會。但全面放開一線城市限購，風險極大。在急速上漲之後，一線城市樓市會見頂，到那時會帶領全國樓市來一次總崩潰。北上廣深樓市好比是四頭充滿野性的千里馬，需要套好籠頭，控制好節奏，用它們的力量為中國經濟拉一段車，而不是撒開讓它們狂奔，那樣毫無意義。 可不要忽視北上廣深四城樓市的影響力，一是心理影響，二是實際影響。這四個樓市在建面積、銷售面積大約是全國十分之一，成交金額佔比更高，而且這些投資、銷售都是真實的、有效的。雖然中央政府不會輕易取消一線城市限購，但如果需要，可以放鬆限購，降低門檻、逐步鬆綁，從而影響全國樓市。

　　  第六是全面放開生二胎。計劃生育政策調整，其實已經水到渠成。單獨二胎已經放開，全面二胎也可以期待。中國在過去5年中「小學生人數」下降了9.4%，過去3年中下降了5.8%，這就是計劃生育政策的影響。這種生育率持續的下滑，讓中國過早進入老齡社會，根本無法維持。所以，全面開放二胎只是時間問題。全面開放二胎，對樓市絕對是重大利好。需要說明的是，放開二胎跟前面5張牌不同，基本上沒有副作用。據衛計委說,現在很多人把生幾個孩子狹義地理解為生育政策，事實上，生育政策包括非常龐雜的內容。不過，《通知》的政策目標歸結到一點就是如何保證國內房地產市場能夠持續健康發展，而保障性住房建設及支持居民合理住房消費只不過是為了國內住房市場持續健康發展的工具。但實際上，這樣的住房信貸政策可能讓國內住房市場短期內迴光返照，但從中長期看中國房地產市場的問題會越來越大、風險會越來越高。

　　  老謝認為，在 2014年「分類調控」的指導下，地方政府積極的採取各種「微刺激」政策，通過「取消限價、限售、限簽、限購、限貸，減免稅費、購房人才補貼、財政補帖、公積金貸款新政、普宅標準、戶籍新政等政策調整。除此之外，央行還出台了放鬆限貸的「930」新政。中央仍將堅持「分類調控」的思路，從去年年底的中央經濟工作會議來看，2015年將會出現更多的改革措施，土地制度、稅制結構、金融制度、住房制度的改革都將深深的影響房地產行業，行業周圍的「土」都在鬆動。樓市的改革也在不斷的推進，2015年3月份施行的不動產登記制度就是在為以後的房地產稅立法與開徵及個人住房信息系統聯網打基礎。因此，2015年中央儲備多項刺激政策，有可能出台的樓市新政方面，其中有房地產基金、住房個貸證券化、城市群規劃、個稅滿五年回歸2年、再降准、再降息、商品房轉為保障性住房的政策提出。

　　   老謝認為，中國政府放鬆信貸政策以促進經濟增長，中國2014年銀行信貸增加至1.6萬億美元。2014年，國內銀行新增貸款9.78萬億元，同比增長10%，但低於10萬億元的目標。中國政府在2014年最後兩個月試圖通過降息和鼓勵銀行借貸來實現目標，但12月份銀行新增貸款僅為6973億元，低於11月份的8527億元。中國 2014年12月份的新增貸款下降表明，中國商業銀行仍然擔心信用風險。中國2014年社會融資規模為16.46萬億元，比2013年減少8590億元，反映出商業銀行對信用風險和影子銀行活動監管加強的擔憂.隨著中國經濟增速放緩和通縮風險增大，預計中國政府將採取進一步的寬鬆貨幣政策。在中國規模達 30萬億美元的銀行體系中，影子銀行問題變得越來越突出。非銀行貸款亦稱「影子銀行」。2010年以來，向這一監管薄弱的新行業支付更高利率、並承擔更高風險的借款者數量大增，從而加大了經濟放緩時發生違約潮的可能性。中國央行2015年1月發布的數據顯示，2014年所有渠道的信貸創造量同比減少6%，為2002年開始收集「社會融資總量」數據以來，僅有的三個呈現減少態勢的年度之一。這反映出非銀行貸款增長開始放慢。

　　  隨著旨在抑制危險的表外融資的監管規定不斷出台，以銀行為渠道的新貸款份額已呈現反彈，本幣銀行貸款佔到2014年新增信貸總量的63%，為2009年以來的最高水平。監管層引導更多信貸回歸資產負債表的努力，在微調用於計算銀行存貸比（LDR）的存款定義方面得到了體現。分析師表示，75%的存貸比上限，一直是近年來推動銀行將貸款移出資產負債表的關鍵動力。中國央行數據顯示，在非銀行渠道信貸中，去年公司債（因其流動性和透明度更高，被認為風險低於其他非銀行融資工具）的規模升高至23.8萬億元人民幣（合3.8萬億美元）的歷史峰值，佔新增信貸總量的15%。這推動債券超過信託貸款、成為中國經濟的第三大信貸來源，僅次於銀行貸款和公司間借貸。信託貸款的規模大減逾三分之二，減至5170億元人民幣（合830億美元），佔新增信貸總量的3%。信託貸款一直是影子銀行引發擔憂的核心部分，因為它把資金髮放給銀行竭力避免的地產開發商、地方政府和其他行業。

　　融資總量是應用最為廣泛的中國信貸總量的衡量指標，它也將「影子銀行」系統中的信用規模包括在內。2014年12月，中國融資總量環比增長了47%，大大超過此前預期，達到自2014年6月以來的最大規模。

　　中國爆出一系列債務違約事件后，當局採取措施限制風險最大但監管寬鬆的信貸領域，因為這類債務可能影響到中國的經濟體質。其中的違約事件就包括2014年 9月恆豐銀行擔保的40億元人民幣（約合6.4億美元）信貸產品。政府在2011年發布統計影子銀行規模的指標—社會總融資。數據顯示打擊影子銀行的舉措取得一些成功，2014年下半年影子銀行規模縮減到約21.9萬億元人民幣（約合3.5萬億美元）。2014年12月中國融資總量總計達1.69萬億人民幣（合2730億美元），而11月融資總量則只有1.146萬億人民幣。中國各銀行新增人民幣貸款只有6970億人民幣，並未達到8800億人民幣的預期。在中國融資總量中，這部分貸款只佔了41%，這意味著2014年底借貸的增長是由影子銀行推動的。2014年11月下旬，中國央行將一年期基準借貸利率下調40個基點，降至5.6%，這是兩年該行首次降息。此外，作為貨幣供應量指標的M2年化增幅為12.2%，低於11月份的12.3%，連續第三次降低。2014年早些時候，對於向小型企業和農村經濟放貸的部分銀行，中國央行還曾其存款準備金率。所謂存款準備金率，是指部分放貸機構必須持有的現金儲備量所佔的比例。