房地產會是「日不落」行業嗎？

　　曾預言北京房價將漲到每平米80萬元的，北京師範大學房地產研究中心主任董藩，上周在天津舉行的達沃斯論壇上表示：未來經濟結構調整之後房地產將不但是支柱產業，同時還是主導產業和先導產業，這是整個國民經濟發展過程中一個客觀的現象。還有很多原因，決定了房地產是一個「日不落行業」。

　　至於房地產為什麼是「日不落產業」，董藩進一步解釋說，因為我們到今天為止找不到它的替代品在哪裡，這個行業你想讓它衰退，到現在為止找不出理由來。

　　近年來，經濟學界出現了一種「娛樂界化」傾向，很多學者為了吸引眼球，往往語出驚人。他們不怕說錯，就怕說話沒人聽。恕我直言，董教授就是這樣的人物。此次他的發言，同樣沒有多少學術價值。

　　關於住房供應量有沒有飽和，房地產還有多大發展空間，學界爭論非常大。在我看來，一個重要的原因就是因為缺少核心數字。中國房屋供應非常複雜，官方的統計部門歷來只公布「房地產開發」和「政策性住房」兩項數字。也就是說，大家討論的基礎只有商品房和保障房的供應量。

　　其實，在市場中存在大量小產權房（違法建築）、單位集資房、鄉鎮自用房、軍產房等五花八門的房子。以深圳為例，官方曾經公布過到2011年年底違法建築總量：37.94萬棟，建築面積高達4.05 億平方米，佔全市總建築面積的49.27%。深圳不是一個孤例，事實上在珠三角、長三角很多城市，甚至在北京，都存在大量的小產權房或違法建築。在眾多的地級市、縣城，各種非商品房的存量遠遠大於商品房。但這些事實，被地方政府和學界有意無意遮蔽了。

　　最近半個多月，我研究了中國經濟總量最大的18個省市自治區，200多個地級以上城市最近5年的統計公報，數據非常令人震驚。我可以將它概括為兩大現象：

　　第一，幾乎所有省份的人均住房面積都夠用了。比如在江西，全省城鎮人口人均住房面積達到了40.1平方米，農村為48.5平方米；在廣東，全省城鎮人口人均住房面積為35平方米，農村為33平方米；在江蘇，全省城鎮人口人均住房面積為36.8平方米，農村為43.6平方米。但在很多城市，房地產開發仍然如火如荼進行中，比如在廈門、杭州、常州、惠州、珠海、威海、成都、銅陵，人均商品房施工面積都超過了10平米。這還沒有包括非商品房，事實上在很多地方非商品住宅開發面積遠遠超過商品住宅。

　　第二，中國的城鎮化正出現全面失衡現象。多數地級市，比如河南超過半數地級市，過去3年小學生減少人數都超過了15%（全國因計劃生育影響，平均減少5.8%），呈現出嚴重的人口流失。有人口持續流入的省會城市，其房地產開發量也超過了實際需求，比如在西安、武漢、成都、昆明、長沙，房地產開發面積佔全省比重都超過30%，甚至達到60%，是省會城市人口佔全省比例的兩到三倍。也就是說，那些人口流失的中小城市，原來房子就夠用，但仍然不斷有不小的增量；在人口持續流入的大城市，供應量兩到三倍於實際需求。而我說的數字，沒有包括非商品房。

　　國家發改委「城市和小城鎮改革發展中心」 2013年調查12個省、區的156個地級市和161個縣級市。結果發現，全國正在規劃建設的新城、新區，可以容納34億城鎮人口，如果加上存量，中國的城鎮化足以將全世界城市人口裝進來！

　　在這種情況下，閉著眼睛說房地產行業是「日不落行業」，是草率和荒謬的。而董藩說的，因為沒有什麼行業可以替代房地產，所以房地產就要「日不落」，就更為可笑。找不到新的龍頭行業，就只能接受經濟危機。靠貨幣寬鬆來哄抬房價，讓房地產行業虛假繁榮，這種空間已經基本沒有了，因為那樣會讓經濟危機來得更猛烈！

　　事實上，中國目前房子仍然供不應求的城市，可能只剩下四個「一線城市」了。而所謂的供不應求，也主要是投資需求造成的。以前的投資需求被上千個大中小城市分流，現在大家看明白了，中小城市樓市風險太大，所以熱錢都在向一線城市集中。僅此而已。