房東稅來了？中國房東都急眼了
來源：倍可親(backchina.com)近期，在社交平台上瀏覽到社會焦點「房東稅」時，來自某一線城市的租房人沈林的第一反應是：羊毛出在羊身上。
在沈林看來，這筆在網友們口中，因房東出租房屋而要上繳的稅金，最終「肯定是我們租客出」。
所謂「房東稅」，是人們對即將在9月15日施行的《住房租賃條例》（下稱「條例」）的一種網路概念。這種說法從何而來呢？
先來看看條例的細則：
條例第二章第八條顯示，出租人應當按照規定，通過住房租賃管理平台等方式，將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。出租人未辦理房租租賃合同備案的，承租人可以辦理備案。
條例的第三十條同時闡明，縣級以上地方人民政府房產管理部門應當通過住房租賃管理平台開展合同備案等管理與服務，並與稅務等部門建立信息共享機制。
它們的共同出現，讓部分網友認為，條例強調了出租人和承租人到有關部門備案租房合同的必要性，並且將「備案」與「交稅」劃上了等號。
與沈林一樣，多數人也認為，如果備案等同於收稅，那麼這筆稅收最終會轉嫁到租客頭上。因此，在網際網路中，「房東稅」有時也以「租房稅」的名頭出現。
但無論換多少個名字，大家始終只是關心一個問題——未來租房，是不是要交稅，又是誰來承擔這筆稅金？
未來租房，要交稅嗎？/圖源：AI製圖
由於與二房東之間的關係不算好，沈林和她的室友們就很擔心。
沈林住在一個被二房東改造過的五居室里，建築面積接近140平的房子，她租下了其中約15平的房間，和室友們共用衛生間、廚房。在居住的兩年多時間裡，她們因二房東推諉電器維修、無故且未先行告知便帶外人上門、隨意將大門密碼告知他人等事件，爆發過許多次衝突。在接受鹽財經採訪的前幾天，沈林和室友們又因為水電費的計算問題，與二房東在微信群里爭辯。
在沈林眼裡，她們與二房東的關係算得上是「勾心鬥角」「刀鋒劍影」，所以，她一直觀望、等待著條例的施行，「如果真的要收稅，那二房東肯定會來找我們說的」。
但事實是，條例是指9月15日之後，市場上每租出去一套房子，都必須在房管局「備案」。而租賃合同備案是一直以來都在施行的行政制度，只是此前征管不夠嚴格；租房作為一種經營行為，其所涉及的稅種也一直存在，並非增稅。那麼，在現實中，沈林口中的「房東將稅負轉嫁給租客」是不是多慮了？
「都是租客來承擔這筆錢」
在條例施行前，租房合同備案與交稅其實就已經存在。只是通常，人們在租房時，租賃行為只終結於房東與租客簽好合同，交上租金這一步。多數情況下，大眾都未曾在租房過程中經歷過備案與交稅，對此十分陌生。
相比之下，常年在一線城市工作的陳芮，卻因「一次漫長的糾紛」而對此深有體會。
2021年，陳芮搬進了某一線城市的一套三居室。租房的頭兩年，她、兩位室友和房東都沒有繳納過租房稅金。房東還特意交代過陳芮，不要下載備案相關軟體以及上傳個人信息，否則「就意味著要交稅」。
變化源於2023年社區工作人員的一次上門。與往常只是了解情況的上門不同，社區工作人員確認了陳芮和室友們的租客身份，並詢問了她們的身份信息。
「後來房東也接到了通知，所以房東應該是『被動性備案』。」緊接著，陳芮的房東就要求租客們承擔這筆備案后產生的「多」出來的稅金。對此，陳芮覺得十分茫然。
陳芮的房東在『被動性備案』后，要求租客們承擔備案后產生的「多」出來的稅金/圖源：《難哄》劇照
事實上，備案與交稅並不是新鮮概念。
齊岩冰律師告訴鹽財經，1995年生效的《城市房地產管理法》就已經規定了房屋租賃合同登記備案制度，並且關於租賃合同備案，中國行政立法經歷了行政許可到行政備案、從備案收費到不收費、從有處罰到取消當事人處罰的演進過程。並且，國家分別在2011、2015、2017和2019年改進了備案制度。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進一步表示，「個人或者企業出租住房，必然涉及物業的經營與收入所得，這便與增值稅、所得稅、房產稅等相關，並且這些稅種早已存在，早已開始徵收」。
鹽財經記者也致電了12366稅務專線，諮詢后得知，從稅法角度出發，只要出租行為存在，那麼納稅義務也就存在。綜合稅率各地則存在差異。
換句話說，備案，是一個制度；稅收，則是一種義務。但在現實中，這往往引發了租客與房東之間為「誰來繳納稅金」的糾紛。
仍以陳芮為例。根據房租租金以及當地的綜合稅率，陳芮及室友們所居住的房屋，因出租行為產生了228元的稅金。她們隨即翻閱了相關規定，得知房租乃是房東的收入，認為應當由房東來承擔這筆支出，試圖用「法律規定這筆錢應該由出租人承擔」的理由說服房東。
但是，陳芮的房東並不買賬，並說「按照慣例，都是租客來承擔這筆錢」。
拉扯的時間一長，陳芮和室友們開始覺得多一事不如少一事，「（畢竟）還有一種變相的辦法——如果堅持不承擔稅金，房東也可以漲房租，把這筆錢算到房租里，一定要租客來交」。
拗不過房東，最終陳芮和室友們平攤了這筆費用。直到2025年中旬，陳芮和室友們從房子搬出之前，她們始終繳納著每月228元的稅金。
只要出租行為存在，那麼納稅義務也就存在
在「由誰來繳納」這點上，齊岩冰律師指出：「住房租賃涉及的稅種主要有增值稅、房產稅、企業所得稅、個稅、印花稅、城鎮土地使用稅、城建稅及附加等，除印花稅的納稅義務人為出租方和承租方雙方以外，其他稅種的納稅義務人均為出租方。」
然而，現實情況卻更加複雜。
從經濟學的視角來看，房東是否會將稅負轉嫁給租客，主要取決於當地租賃市場的供需關係，但就像陳芮的經歷一樣，房東總會「默認」是租客的事。這就解釋了，今天，租客們對「房租稅」有所忌憚並引起廣泛討論，不無道理。畢竟，對於每一個急切想要租房的人來說，他們對租金上漲總是缺乏議價能力。
1「稅」+10「備案」
隨著條例實施日期臨近，人們對所謂「房租稅」的擔憂情緒持續發酵，背後的主要原因是，房東與租客普遍存在對政策的理解不足。
從法律層面來看，條例是為行政立法；而租賃所需要繳納的稅收，需要依據稅法的相關規定。同時，前者由房產管理部門管理，後者則由稅務部門管理。也可以認為，它們其實是獨立運行，但又是相互有所關聯的兩套系統。
當鹽財經就即將實行的條例諮詢12366稅務專線時，工作人員稱，截止至8月20日，稅務系統中並未查詢到條例，「本身個人發生應稅行為，就應該按照規定繳納稅款，具體涉及到如何計算稅費，截止到8月20日，沒有收到相應通知提及要變更系統中已登記的綜合增收率」。
把視線拉回到條例本身。這份在7月16日由中華人民共和國國務院令公布的條例，實則只在第30條提及了「稅務」二字，並以「與稅務、統計等部門建立信息共享機制」的方式出現的。
檢索《住房租賃條例》全文，僅在第30條提及了「稅務」二字
對此，齊岩冰律師提醒道：「依法納稅不僅僅是《憲法》《稅收徵收管理法》規定的居民基本義務，也是住房租賃行政管理的條例、規章、意見等一致提出的基本要求。此次《住房租賃條例》明確規定房產管理部門要同稅務等部門建立信息共享機制，無形之中加強了房屋租賃中的稅收監管的力度。」
但與在條例中只出現過1次的「稅」字相對應的，則是出現了10次的「備案」。
其中，在條例的第八條中，「備案」出現了5次，闡述的是「出租人需要到房產管理部門備案」的主旨，而如果出租人沒有辦理備案，承租人亦可以辦理備案。
其餘的5個「備案」則散落在條例的各處：要求住房租賃經紀機構應當將其從業人員名單進行備案；出租人與承租人若是通過住房租賃機構簽訂租賃合同，則由機構辦理租賃合同備案；備案信息要與稅務等其他部門建立共享機制；住房租賃企業、住房租賃經紀機構，若未按照規定辦理住房租賃合同備案，則由房產管理部門責令改正，予以警告，拒不改正的處以2萬元以上10萬元以下的罰款。
梳理「備案」出現的場景，可以發現，「備案」的主要目的並非是為了加強稅收監管的力度，而是為了規範市場。
北京，自如租房連鎖房屋中介門店
有意思的是，大多數「要求備案」的前後文中，都詳細地列舉了出租人（包括住房租賃企業、住房租賃經紀機構）和承租人需要遵守的義務，監管部門的職責，乃至不遵守相應義務所可能被處以的罰款。
譬如，第七條規定，廚房、衛生間、陽台、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用於居住；第十一條規定承租人不得損壞、擅自拆除、停用消防設施或者改動租賃住房承重結構，不得私拉亂接水、電、燃氣管線；第二十九條規定，設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公布租金水平信息。
在條例的四十一和四十四條里，更是詳細規定了住房租賃企業和住房租賃經紀機構，需要建立相關的租房檔案，明確服務規範，不得為出租不符合法律法規的住房提供服務，不得為人均最低租住面積不符合規定的住房提供服務等。
也就是說，備案是規範的前提。
李宇嘉強調，條例的發布，實則是為了激活住房租賃這個巨大的內需市場，構建租購併舉的住房消費格局。然而，現如今，住房租賃市場面對著兩個問題：
一是權益無法保障，租賃關係不穩定。二是租期較短。
「出台條例目的在於，規範租賃各方行為，穩定住房租賃關係，同時給租賃賦權，即租房與買房在權益上平等」，李宇嘉解釋道。
魚龍混雜
不規範，總是滲透在住房租賃市場的每一個角落，並切實地影響著租客與房東雙方，市場亟待規範。尤其是遵守規則的好租客與好房東們，常因此各有苦衷。
住在一線城市五居室里的沈林，夏季平均每月每人要交的水電費超過了370元，與冬季相比已經翻倍。
為了水電費一事，沈林曾懷疑過是否是二房東在電錶上動過手腳。儘管她與室友為此觀察了好幾天電錶轉速，但非專業電工出身的兩人，也很難找出什麼不對勁的地方。後來才得知這個不正常數字背後的原因，十分令人意外。
原因之一是，二房東以租客們不交150元/人的管理費為由，「調整」了水電費用。當地電費最高梯度為0.89元一度，二房東直接把電費調整為0.95元一度。
原因之二是，住在沈林樓下的業主一家，直接與樓上的租客五人共享水電錶，費用也與五人平攤。
得知真相后，與沈林一起觀察電錶轉速的室友，最終搬離了五居室，但二房東也沒有完整退還她所有押金。按照社交平台教授的辦法，室友一一嘗試了，甚至報警，但也無法追回這筆錢，因為只是「經濟糾紛」。當居委會調解員找到業主時，業主也是有苦說不出，因為二房東也還欠著錢未歸還。
除了租客，在某新一線城市有多套物業出租的房東陳歆，提到出租也是愁。
她們一家所出租的物業，有時會遇到「麻煩」的租客。比如，換燈泡、擰螺絲也需要她們來解決，「煩不勝煩，還得陪著笑臉，有的租客經常找各種理由延付租金，我們也不好意思催繳」。
面對經常延付租金的租客，房東們有時候也不好意思催繳
陳歆印象里，租客有時說自己賬上沒錢了，需要等貸款到賬；有時會說，財務不在；而最後一次，租客沒有繳清房租就搬離了。
在陳歆的丈夫看來，房地產市場行情和經濟環境所導致的辦公室需求下降，讓物業價格直降，事情變得更一團亂麻，「收到的房租還不如一次性把房子賣掉存到銀行里的利息高，但目前房子有價無市，不租虧物業費，租又要做好後勤工作」。他形容這個資產就像，「猴子撿到姜，吃了怕辣，丟掉又可惜」。
是誰在攪渾租房市場？有時是房東，有時是租客，甚至有時候是中介。
但可以確定的是，總有人在這個魚龍混雜的市場里因為遵守公序良俗、因為信任他人，而導致權益受損。這時，備案的存在，就能夠給予「介入」另外一個抓手。
從法律意義上，未備案的租賃合同本身已具備法律效力。齊岩冰律師解讀道：「行政備案手續只是一種行政管理手段，並不會對租賃合同效力產生法定影響，《民法典》第七百零六條明確規定：『當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。』」
正如沈林的室友為未被退還的租金，求助派出所時，民警建議她儘快通過法律手段追回，但多番考慮過後，室友仍然決定放棄——因為，訴訟手段所需要付出的時間精力，已經遠遠高於押金本身。
備案存在的意義便在於，擁有另外一層保障。李宇嘉指出，「租賃備案與買房登記相同，備案是賦權的前提。備案了才能被納入到條例的保護範圍內，管理部門才可以依法保護權益」。
如今，大家都只能「盯著」交稅義務展開對條例的討論，其原因反而是，條例尚未實施，其承諾的權益保障還未兌現。目前為止，大家仍不知道，自身權益能在實際上得到多少保障。正如陳芮在得知條例的那一刻，只能回想起自己的交稅經歷。
當9月15日條例施行、更多的變化發生后，討論的重心應當會轉移。
（應採訪者要求，沈林、陳芮、陳歆均為化名）