耗資24億的古城四年累計虧損超10億 停車場盈利
來源：倍可親(backchina.com)古城古鎮本來應該是文化與旅遊融合的載體，然而一些地方卻在「仿造古城古鎮」的熱潮中迷失方向。有些古城古鎮空有「古」的名頭，沒有「古」的內涵；有的項目長期爛尾，成為拖累地方經濟的包袱；有的項目連年虧損，走在瀕臨破產的邊緣。
前不久，記者對耗資24億元的湖南張家界大庸古城進行了調查。大庸古城一度是當地的「明星項目」，可試營業四年累計虧損超過10億元。
為何斥巨資打造的所謂「古城」淪為了空城？盲目跟風的背後，暴露出了地方文旅發展的哪些深層問題？
每到假期，湖南張家界國家森林公園、天門山國家森林公園、張家界大峽谷景區等地遊人如織，異常火爆。然而與各大熱門景點的火爆人氣形成鮮明對比的是，坐落在市區繁華地帶的大庸古城門庭冷落。
儘管園區不收門票，大庸古城依然是門可羅雀。在偶爾入園的人群中，遊客佔了少數，更多的是周邊的居民過來打球、遛狗、帶娃。
記者了解到，整個大庸古城項目佔地240畝，相當於22個標準足球場大小。建築面積16.55萬平方米，建築風格融合了明清建築元素與土家族特色。
值得注意的是，這一項目不僅是張家界市十大重點產業項目和重點工程，還是湖南省重點建設項目和重大產業建設項目。古城定位稱要打造具有全國示範意義的文化旅遊新標桿。建成后預計每年實現營收近5億元，每年實現凈利潤近2億元。
然而，這一投資規模達24.43億元的仿古建築群，自2021年6月試營業以來，持續虧損，直至現在瀕臨破產。
據記者了解，大庸古城在設計之初一共有198間商鋪，目前這些沿街商鋪處於關閉狀態，門鎖緊閉，屋內也是空置的。根據張旅集團發布的公開年報數據，從2021年到2024年，大庸古城持續虧損，虧損額度超過10億元，唯一一個經營性盈利項目就是停車場。
調查中記者了解到，大庸古城項目的運作公司為「張家界大庸古城發展有限公司」，其母公司為「張家界旅遊集團股份有限公司」，屬市管上市企業，實際控制人為張家界市國資委。
作為重點推動的文旅項目，大庸古城在2021年虧損0.84億元，2022年虧損1.51億元，2023年虧損2.49億元，2024年虧損5.96億元。四年累計虧損達10.8億元。
截至2024年底，大庸古城公司資產總額13.95億元，負債總額16.97億元，凈資產額為負3.02億元。
耗資24.43億元的重點文旅項目，緣何陷入困境，又是怎樣淪為「空城」的？
張家界市經濟發展投資集團有限公司黨委書記兼董事長、張家界旅遊集團股份有限公司黨委書記兼董事長 張堅持：跟風了，跟全國古城古鎮熱的風了。看人家古城古鎮搞得好，總認為自己造一個出來，我也可能運營得好，當時對市場的預判還是有一定的主觀性。
2016年前後，古城古鎮建設如火如荼，全國不少地方開始斥巨資打造仿古項目，有些地方本身沒有多少古迹資源，就生搬硬套地「造古城」「造古鎮」。
大庸古城項目正是在這樣的背景下啟動，試圖複製成功案例的商業路徑。
張家界市文旅廣體局黨工委書記 局長 歐兵波：當時考慮到這應該是個特別能賺錢的項目，肥水不流外人田，就國企來做了。
然而，由於市場供需失衡等原因，近年來，一些古城古鎮「複製品」在競爭中遭到淘汰。而大庸古城這樣的仿古項目也身陷其中。
張堅持：可能錯過了市場窗口期，市場風口過了，確實有一定的決策失誤。
記者了解到，大庸古城項目在建設過程中設計方案和施工方案多次調整，很重要的一個原因是前期論證不足，倉促上馬。
審批材料顯示，大庸古城項目的立項時間為2016年3月，開工建設時間為2016年6月，從立項到開工僅用了3個月。
張堅持：因為這個項目上馬很倉促，事前對市場研究不足，對產品如何打造，業態如何布局，功能如何配套，運營怎麼開展，品牌如何塑造研究得不夠，所以在建設過程中舉棋不定，邊建設、邊思考、邊探索。
因為論證不足，一些項目內容邊建邊改、停停改改、反覆多次，甚至出現「施工等設計」的情況。而原本計劃550天的建設工期，實際完成卻用了近五年。
記者調查發現，除了前期論證不足，大庸古城項目建成后，還有很多項目內容縮水或沒有落地，與前期《設計方案》和《可行性研究報告》存在較大差異。
此外，調查中記者發現，大庸古城在項目報批、建設、業態布局等過程中，存在手續不完善、工程超概算、項目逾期等問題，相關職能部門和業主單位在審批監管等方面存在不少漏洞。
調查中記者了解到，大庸古城建成后，業態除了兩個沉浸式文化體驗項目，其餘大都是商業街區和客棧酒店，業態非常單一。而在試營業后，僅憑兩個娛樂項目又難以帶動整個古城客流量的增長。
目前，大庸古城的198間商鋪僅有四五個入駐營業，而營業的商家也沒有繳納租金。
記者了解到，《遇見大庸》是一個大型沉浸式演藝項目，演出分為7個廳，遊客看完整場演出需要1小時左右。
峰值人流量349人，觀眾承載量低，而類似的產品也同質化嚴重。
記者走訪發現，在湖南張家界，同類型的演藝項目有很多。單場演出，有的可承載觀眾兩三千人。大庸古城這一核心項目在市場競爭中完全不佔優勢。
張堅持：這個劇院投入非常大，花了幾個億。就是滿上，一次也就三百多個人，怎麼能夠帶動一個二十多億的項目？這個教訓確實很深刻。
記者：演藝場投入多少？
張堅持：光是演藝場的土建，加上設備、裝修，包括劇本，要突破五個億，所以這個項目是得不償失的。
張家界旅遊集團股份有限公司黨委委員兼副總經理、張家界大庸古城發展有限公司總經理 覃鴻飛：演一場虧一場，當時就把它停了。飛行影院也處於這個情況，包括動能、維護等等，涉及的費用太大了。
2024年上半年，大庸古城的飛行影院和遊船僅有2300人購票，平均每天不足15人。
調查中記者了解到，除了大庸古城，張家界還有「大庸府城」「土司城」等古城景點多處。
在大庸古城西北方向10公里處，還有一個「古庸城」的仿古建築群，佔地120畝，建築面積13萬平方米，投資17億元，同樣屬於市級重點文旅項目。
而項目立項、開工建設和大庸古城同時期；建築風格、業態布局也都雷同。時至今日，這個「古庸城」項目也沒有正式營業。
記者：哪年完工的？
張家界民族文化村（古庸城）運營負責人 張超雄：大概是在2018年、2019年。
記者：商業店面有多少？
張超雄：我們有100間店鋪。
記者：酒店住宿呢？
張超雄：加在一起有500間左右。
目前，張家界市委、市政府已組建成立「張旅集團債務風險化解工作專班」，推動大庸古城公司與張旅集團協同重整，力圖通過「資本公積轉增股本」「分類清償債權」「引進投資人」等多種方式化解債務風險，多措並舉盤活大庸古城。
爛尾易，盤活難。「人造古城」陷入窘境，問題在「造」，病根還是在「人」。大庸古城的困境，也折射出部分地方政府發展文旅產業的急躁和盲目：為了政績，「拍腦袋」作決定，可是生搬硬「造」引不來人流；閉眼抄襲、複製粘貼，沒有市場更丟了口碑。要打破古城古鎮建設「建時轟轟烈烈，建后冷冷清清」的怪圈，就要釐清政府和市場的關係。尊重市場規律，多措並舉，挖掘本地文化的獨特內涵，走差異化路線，才能夠真正實現文旅產業的高質量發展。