五一回家，看到一個幾乎死去的房地產市場
來源：倍可親(backchina.com)01
一回頭，滿是哀嚎。
2021年五一節假日，江月特地回老家的市場做了一番調研，大受震撼。
那是一個滿是泡沫的市場——
一、被開發商瘋狂追高的土拍。
全年出讓5宗涉宅用地，全部溢價成交。其中，溢價率超20%的地塊有三宗，最高溢價率高達76%。
2021年初，市場喜提新地王，樓麵價1.37萬/㎡。僅僅過去三個月，地王再次被刷新，樓麵價約1.4萬/㎡。
由於此宗宅地地理位置優越，全市最好的初中與高中均與其為鄰，開發商為其取名為「清華園」。請記住這個名字，我們後面還會提到。
2021年，1.4萬/㎡的樓麵價是什麼水平？
成都，樓面均價1.27萬/㎡。
西安，滻灞生態區樓面均價1.4萬/㎡，航天城樓面均價1.17萬/㎡，灃東秦漢等新城樓麵價均不到1萬/㎡。
這個價格，碾壓了成都和西安兩座頭部二線城市。
而江月的老家，不過是一座默默無名的十八線小縣城。
二、水漲船高的新房市場。
當清華園的樓麵價高達1.4萬/㎡時，新房售價又該到一個什麼水平？至少也是2萬/㎡。
但是， 2021年，政府給出的是一個新房限價：2.5萬/㎡。
請注意，這是一個人為管控限制的價格，仍未達到開發商的預期。根據江月的消息，當時清華園的放風價在2.8萬/㎡左右。
2.5萬/㎡在全國範圍內又是什麼水平？
杭州臨平的新房均價大約在2.5萬/㎡。
今年一季度，成都主城新城均價在2萬/㎡左右。
去年調研時，西安新房價格普遍不到2萬/㎡。
這個價格，在眾多二線城市中，依舊一騎絕塵。
而江月的老家，不過是一座默默無名的十八線小縣城。
三、被迫漲價的二手房東。
隨著新房價格的漲高，二手房市場流入更多購買力，價格跟著上漲。
2021年，全市品相較好的二手房普遍在2萬/㎡。
以江月賣出的房子為例，面積不足一百個平方，當時總價在230萬。摺合單價超2.3萬/㎡。
再追尋更古老的歷史，2011年-2016年，全市二手房均價在8000元/㎡。2016年-2019年，均價在1.2萬/㎡。
也就是說，短短一兩年的時間，二手房漲了1萬/㎡。
2025年五一節假日，江月調出老家的市場新數據，依舊大受震撼。
土拍市場，從2024年至今，僅成交兩宗涉宅用地，均價7585元/㎡。相比之前動輒超1萬/㎡的樓麵價，接近腰斬。
土拍泡沫被戳破，是因為如同一潭死水的新房市場。
你可料到， 2021年的項目，2025年還在賣？
一座清華園，2021年售價2.5萬/㎡；2022年，直降至2萬/㎡，依舊連續兩個月零成交；2025年，售價1.5萬/㎡。
新房售價，跌至樓麵價。
新房泡沫被戳破，是因為同樣如同一潭死水的二手房市場。
江月翻了翻當年賣掉的那個小區——掛牌價1.6萬/㎡，降幅達34%。
與此同時，2024年下半年全市二手房成交不到700套，相當於每個月不過一百餘套。
成交幾乎凍結。
這就是2025年的江月老家。
一座房地產市場失去活性的小縣城。
縣城內，當年的開發商、新房買家、二手房買家全部都埋在了同一個坑。
02
如同「死去」的房地產市場，我們有成百上千個。
你以為江月只是在講自己的老家，但是江月其實在講大家的老家。
關於所有有著類似經歷的「老家」，江月這裡總結了5個特點：
1.賣不掉的宅地。
過去的五年裡，三四線城市的涉宅用地成交量斷崖式下降。 至2024年，成交幾乎消失。
通過更詳盡的數據，我們可知：三四線宅地成交前20的城市中，絕大多數的成交量均在下降。多則下降60%，少則10%左右。
那麼，在20名開外的三四線城市中，那些更微小的小縣城中，宅地成交的下降只會更誇張。
再更進一步講，三四線宅地成交前20的城市中，城投國央企拿地比例高達80%以上。
可以說，80%的宅地幾乎只是經歷了一個「左手倒右手」的過程。
由此，我們完全可以說：過去這些年，三四線及以下規模的城市，賣不出去幾塊地。
2.賣不掉的新房。
根據最新的數據，全國50個一、二、三四線城市年初累計新建商品住宅成交面積分別為526萬㎡、1803萬㎡、900萬㎡。
一線城市同比增速為14%。
二線城市同比增速為10%。
三四線城市同比增速為-14%。
是的，只有三四線城市的新房，依舊賣不動。
根據克而瑞的數據顯示， 三四線城市去化周期達到了30.6個月。
反觀一二線城市，僅為12.8個月、18個月。
但是，這仍然是紙面上的數據。
當你深入去了解時，真實的市場情況就如江月老家所表現出的那樣——五年前開售的項目，到現在也賣不完。
貨，幾乎都砸在了開發商手裡。
3.賣不掉的二手房。
2025年3月數據顯示，三四線城市二手房掛牌量同比激增42.3%，但成交量同比暴跌21.6%，平均成交周期延長至108天。
貝殼研究院監測的100個三四線城市中，78個城市2025年二手房成交量創近五年新低。
其中， 23個城市月均成交不足300套。
無人買房，中介跑路，成為眾多三四線城市的常態。
4.遠走他鄉的人口。
國家統計局數據顯示，2010-2024年，全國262個三四線城市中，147個城市出現人口凈流出，累計外流規模超3000萬人。
橫向對比后你會發現： 人口都在往一二線走。
據統計，一二線城市沒有人口流出；三線城市人口流出地區佔比15%；四線城市人口流出地區佔比57%；五線城市人口流出地區佔比高達83%；六線城市人口流出地區佔比高達86%。
這裡，江月也找到了老家的人口流失情況。
早在2020年，全市戶籍人口約60萬人，常住人口僅有48萬人。
約12萬人，在外務工。
2025年，流失率只會更嚴重。
5.叫不醒的市場。
土拍、新房、二手房的全面無力，以及人口往外流動，讓眾多三四線城市成了「政策絕緣體」。
2024年10月的一攬子政策后，市場開始拉升。11月份，全國新建商品房銷售面積8188萬㎡，同比上升3%。
監測的40城（主要為一二線城市）數據來看，11月全國商品住宅銷售面積為1732.1㎡，達近17個月新高，同比上升22.2%。
由此，我們大致可以推算出——
政策加持下的11月，三四線城市新房銷售面積同比反而下降了約1個百分點。
11月份，全國新建商品房新增銷售面積為8188萬㎡，環比上漲7.09%。新建商品房銷售金額為8270億元，環比上漲3.7%。
可知，銷售均價環比下降約4個百分點。
由於，一線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲，二線城市新建商品住宅銷售價格環比僅下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點。
那麼，三四線城市銷售均價仍在下降。
你看， 一攬子強力新政之後，三四線市場依舊量價齊跌。
03
失去房地產市場的小縣城們，該怎麼搞發展？
以老家為範本，江月找到了兩個答案。
一、 瘋狂搞基建。
一條公路，從雙向四車道搖身一變升級成雙向六車道。總投資將近30億。
一座大橋，從僅同時允許兩輛車通過到允許四輛車通過。總投資又是幾個億。
2024年，江月老家光是交通道路方面的投資就高達近30億，同比增速達到恐怖的80%。
還不止，一座高鐵站，從原來的5000 ㎡擴建至15000 ㎡，車場規模擴展至8台16線。
修修建建一年又一年，每年都為固定投資做了不少貢獻。
以上可見，當房地產市場如同死水時，小縣城的基建投資迅猛發力——
修公路、修大橋、修火車站、修水庫、修學校、修工業園區……凡是能修的，都得修一修。
二、 瘋狂搞拆遷。
當一條條公路被擴建，那麼沿途的村莊何去何從？
當一座座工業園區開始擴建，那麼周邊的村莊又該何去何從？
自然是為基建服務，拆遷！
拆遷怎麼拆？
近郊有近郊的拆法。
把原來的村落、老舊小區拆完，賠給拆遷戶一些錢，修建安置房分配給拆遷戶購置，形成成片的高層住宅區，然後同步引入商場。
這是在給城市擴容，規劃新城區。
遠郊也有遠郊的拆法。
把原先的村子拆了，按照房屋評估價賠償一些錢，然後統一規劃安置在某個片區，拆遷戶抽籤分配宅基地，並用賠償的錢建房子。
這可以算作是合村並鎮。
以上就是三四線及規模以下城市拉動經濟的兩個答案。
而在這種模式下，三四線城市只有一種結果。
逆城鎮化！
大量的新市政道路、安置高層、新商業，甚至是公園、體育館規劃在老城邊緣的新區，而原本的中心城區僅剩下破舊的高齡小區、擁擠的道路、落伍的商業……
於是，一個個僅有的稀缺的購買力，如公務員、老師、銀行職員等只鐘意新區新房，而大量二手房無人問津。
這大概就是小縣城的終局吧。
生活此間的居民們買房只是為了結婚、生子、工作，關於「投資」他們隻字不提