深圳豪宅分化:日光碟90秒賣1套有二手業主降600萬
來源：倍可親(backchina.com)筍盤佔領了朱傑（化名）的朋友圈，越來越多掛牌房源貼上了「全城最筍」「急降千萬」「一降再降」的標籤。
朱傑是深圳老牌豪宅區華僑城的一名中介，入行已有十多個年頭，一直從事豪宅銷售。
最近半年來，朱傑發現，「業主急售」的房子多了起來——一套203平方米樓王單位，經過業主多次調價，報價從3100萬元降至2640萬元；一套建築面積近300平方米的大平層，業主斥資數百萬裝修完兩年便「誠意出售」「價格可以商量」；一套看湖看山的高層單位，業主急降1200萬元，報價創數年新低。
二手豪宅賣家大幅降價出貨的同時，處於價格倒掛的一手豪宅卻是另一番風景。
7月21日，深圳網紅盤海德園開盤，推出的116套千萬級豪宅約3小時售罄，相當於平均90秒賣一套房。更早的時候，深圳灣超級總部基地的中海深灣玖序開盤收金超100億元，前海的地鐵前海時代廣場三期開盤去化逾8成。
前述去化較好的豪宅盤有一個共性——高性價比。
海德園所在片區次新盤掛牌價在15萬-20萬元/平方米，較其12.85萬元/平方米的備案均價高出不少，中海深灣玖序定位頂級豪宅，11萬-14萬元/平方米的售價在片區同樣具有一定的吸引力，地鐵前海時代廣場三期單價低至「8字頭」，遠低於同類項目。
「長期調整下，市場對於價格確實較為敏感，再加上供遠大於求，市場預期未反轉，即便是豪宅買家，也非常看重性價比，怕高位站崗，優中選優是自然現象。」深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉表示，近三年，豪宅產品去化逐步走低，只有性價比高的才能實現「日光」。部分定位、總價更高的產品銷售也是不如預期。
深圳老牌豪宅區華僑城，時代周報記者攝於2023年9月
價格倒掛助攻「日光」
海德園「日光」，在市場意料之中。
海德園於7月16日取得預售許可證，推出A區116套住宅。根據開發商披露的數據，截至認籌結束，共有380批客戶通過審核並完成凍資，申購比例1:3.3，創深圳樓市最近4年房客比之最。
7月21日，海德園正式選房，耗時約3小時全部房源售罄，開發商收金26.8億元。值得一提的是，這是海德園第四次開盤「日光」，海德園也是深圳今年首個開盤即售罄的樓盤。
業內認為，海德園取得屢開屢罄的去化成績，原因有二：一是頂級學區加持，二是價格倒掛。
海德園位於福田安托山二路與僑香五路交匯處。根據福田區教育局公布的最新學區地圖，海德園處於福田區紅嶺實驗小學、深圳高級中學（集團）南校區的招生範圍內，紅嶺實驗小學與深圳高級中學均是深圳名校。
價格方面，海德園此次推出的A區116套住宅，建築面積87-450平方米，最低總價約1124萬元，最高總價約5998萬元，備案均價約12.85萬元/平方米。
自2021年11月首次開盤至今，海德園四次備案價相差無幾，分別是12.6萬元/平方米、12.6萬元/平方米、12.6萬元/平方米、12.85萬元/平方米。
縱向比較，海德園價格保持不變，但與周邊二手房價格對比，存在一定的倒掛空間。「周邊有價格倒掛的二手房，是新房銷售的利器。」深圳貝殼研究院院長肖小平表示。
海德園所在的安托山片區，是深圳較為成熟的高端居住區。根據貝殼找房，安托山片區的次新盤萬科·瑧山府，掛牌均價約20.2萬元/平方米，成交均價約19.9萬元/平方米，安巒公館掛牌均價約17.12萬元/平方米，近期暫無成交；樓齡稍長的錦廬花園、天健公館、雅福居掛牌均價分別是17.6萬元/平方米、16.8萬元/平方米、14.5萬元/平方米。這幾個二手樓盤的掛牌價均高於海德園。
另外，安托山片區的在售二手房源並不多，買家選擇有限。在貝殼找房，萬科·瑧山府掛牌在售房源有5套，安巒公館6套，天健公館8套，大部分樓盤的放盤量為個位數。
除去周邊因素影響，豪宅自身的稀缺性也是其受歡迎的原因。
「在目前樓市供應過大、需求不足的背景下，豪宅產品稀缺性導致其保值能力強，未來增值能力也更為突出。特別是市場反彈時，豪宅產品是反彈先鋒，引領市場，漲幅一般也會領先其他產品。」鄒少偉認為，在市場長期調整后，豪宅產品有望率先企穩，領漲市場，也自然會得到市場青睞。
豪宅降價成普遍現象
在多名業內人士看來，海德園的「日光」只是局部高溫，市場長期低位調整，豪宅也走不出獨立行情。
筍盤不只是出現在朱傑的朋友圈，香蜜湖、深圳灣等或傳統、或新興的豪宅片區，都在降價。
來自貝殼找房的數據顯示，今年6月，香蜜湖、深圳灣的二手房成交均價分別為9.93萬元/平方米、13.89萬元/平方米，環比分別下跌10.3%、14.1%。拉長時間線，最近一年，香蜜湖、深圳灣的成交均價分別為13.72萬元/平方米、16.05萬元/平方米，跌幅為49.5%、58%。
具體到個盤，以深圳灣片區太古城為例。
太古城是深圳灣唯一主打小戶型的二手樓盤，「上車」門檻低，因此頗受投資客青睞，價格一度飛漲。2022年一季度，太古城南區成交均價約16.8萬元/平方米，掛牌均價約20.6萬元/平方米。可供對比的是，今年二季度，太古城南區的成交均價、掛牌均價分別為11.4萬元/平方米、14.8萬元/平方米，較2022年一季度分別下跌32.4%、28.15%。
深圳灣標桿豪宅華潤深圳灣悅府，價格雖持續跑贏大盤，但最近兩年其二期的成交均價亦跌去24.9%。香蜜湖香蜜原著一套高贈單位，業主近期降價592萬元，貝殼找房APP顯示，該房源已掛牌3個月。深圳灣恆裕濱城一期一套4房單位，業主最近降價220萬元。
深圳部分豪宅降價情況，圖源：貝殼找房APP
豪宅降價，不再是個例，已成趨勢。
鄒少偉表示，房地產市場下行，無論是剛需、改善，還是豪宅產品都無法獨善其身，降價銷售成為必然。二手市場掛盤不斷創新高，成交雖然增幅大，絕對值仍然處於低位，業主之間競爭壓力大。再加上客戶預期沒有反轉，看跌依然是市場主流，觀望情緒還是較濃。因此，即便是豪宅產品，近兩年降價同樣較為嚴重，是普遍現象。
整體來看，今年上半年，深圳豪宅市場呈現供需雙降的走勢。
深圳中原研究中心統計數據顯示，2024年上半年，深圳豪宅僅有4個項目獲批，批售面積環比下滑62.5%，同比下滑49.8%；推售面積環比下滑65.3%，同比下滑56.9%，供應明顯回落，推售面積處於十年來低位。成交方面，上半年深圳豪宅成交1329套，環比下降46.9%，創同期六年來新低。
「受宏觀經濟走勢影響，豪宅市場同樣受到影響，市場去化整體不如往年同期。下半年， 豪宅市場依然面臨較大挑戰，需求側還需政策進一步支持，價格方面有望企穩。」深圳中原研究中心表示。