李嘉誠上海囤地記:「囤」了七年 價格增長28倍

京港台:2020-1-17 12:33| 來源:觀點地產新媒體 | 評論( 8 )  | 我來說幾句

李嘉誠上海囤地記:「囤」了七年 價格增長28倍

來源:倍可親(backchina.com)

  按長實此前披露過去十年在內地物業銷售收入平均280億港元(約合248億元)計,僅真如項目年貢獻便達30%。李氏家族似乎並不想放棄這隻「現金奶牛」。

  觀點地產網 1月10日,在長江集團的周年晚會上,李嘉誠罕見地公開露面,這距離其上次在公眾面前出現已過了四個月。

  在媒體問到「是否重返內地」時,李嘉誠笑而不答,長子李澤鉅則回應稱,從來沒有說過要離開,怎麼會說重返呢?

  一星期後,長實似乎用行動進行了一次「反擊」。

  1月15日消息,長江實業集團有限公司擬收購上海真如項目「高·尚領域」剩餘40%權益,對此,長實方面回應稱公司有興趣作出研究,且事實上公司有優先購買權。

  上述表態與過往市場的刻板印象有所出入,實際上去年6月長實便就大連西崗山黑嘴子項目與融創簽約,交易價據傳約40億元。

  但對於長實來說,開發周期長達十餘年的真如項目意義不言而喻,從2006年聯合和潤集團以22億元底價拿地,2013年才入市,再到2019年6月首次推出住宅產品「領寓」。這期間,「囤地」、停工、延期開發,再到出售傳言,各種言論總是穿插其中,長實卻始終未鬆口。

  對於最新的增持消息,業內認為「真如項目銷售不錯,要買剩下的股權也正常」。1月3日,長實集團公布了「高·尚領域」去年全年銷售成績,其中「領寓」開盤半年以來銷售金額達73億人民幣,位列上海住宅總銷售套數及金額排名前三甲。

  按長實此前披露過去十年在內地物業銷售收入平均280億港元(約合248億元)計,僅真如「領寓」部分年貢獻便達30%。李氏家族似乎並不想放棄這隻「現金奶牛」。

  28倍囤地記

  這個名為「高·尚領域」的項目歷來爭議頗多。

  2006年,上海真如城市副中心第一幅巨量核心地塊A3-A6地塊,以22億元底價花落長江實業,摺合樓板價3027元/平方米,這是長實在內地最大投資的綜合體項目。

  但隨後,該地塊卻遲遲沒有動工,直到在閑置土地「兩年大限」到期之際,於2009年4月,長實才舉行了開工儀式。按照儀式上李澤鉅的說法,整個項目預計於2018年完工,即整個項目建成至少還需要9年時間。

  彼時的規劃顯示,真如項目地下、地上總建築面積達114萬平方米,其中包括14.4萬平方米的住宅、22.3萬平方米的公寓式辦公樓、24萬平方米的甲級辦公樓、21.4萬平方米的商業、兩棟星級酒店、會所和停車庫配套及大量公共綠化建設。

  開工儀式並沒有加快項目進程,於2011年,媒體實地探訪稱該地塊仍處於打樁階段,按項目周邊地塊價計算,項目溢價率已達300%。對此,長實方面則回應稱,項目面積達到幾百萬平方米,開工過程複雜,並稱實際上日日都有打樁機在運作。

  關於長實「囤地」行為的言論開始甚囂塵上。

  大多觀點都認為,這是李嘉誠旗下長實系房企的一貫套路——第一個進入區域開發,最後一個開盤。這種操作模式的邏輯,即是較早拿地,緩慢分期開發,坐等周邊配套成熟、土地升值,穩賺取土地溢價,坐享漁翁之利。

  事實上,李嘉誠在內地的三四十個項目中,基本上開發周期都很漫長,少則三五年,多則二十年有餘,如1993年長實集團拿下的北京譽天下別墅項目,直到2018年才全部開發完,跨越時間長達25年。

  此外,也有一些看法認為是客觀原因導致項目進程拖慢,尤其是該項目地下跟軌交11號線對接,使得地下三層的工程量與難度較大;加之政府承諾的配套並沒有打造起來,如髒亂的銅川路水產市場遲遲沒有搬走,更別說變身為步行商業街。

  有業內則表示,客觀原因固然也有,但是主觀控制開發節奏才是主因。

  值得一提的是,這種「囤地」「捂地」的行為並不是長實獨有的,新鴻基、九龍倉、新世界等等都有類似開發行為,在港資們看來,高周轉、獲取流動資金並不是他們追求的,高利潤才是更加核心的。

  「囤」了七年後,2013年,「高·尚領域」首次推出行政公館「柏韋」700個單位,並於當年6月下旬售罄,收金26億元。而後在2016年,續推400個行政單位並很快售罄,然後又加推了160個單位,這一年合共實現銷售33億元。

  2019年5月,在開盤前夕,外媒報道稱,長實有計劃出售上海真如項目權益,項目總估值約200億元。不過,長實很快回應稱,公司經常有收到不同的出價建議,但有建議不代表公司接受及會出售項目。

  同年6月,「高·尚領域」終於首推住宅項目「領寓」。截至全年,「領寓」銷售843套,總銷售金額約73億人民幣,位列上海住宅總銷售套數及金額排名前三甲。

  長江實業地產投資有限公司董事郭子威近期在活動上還表示,「領寓」預計將於年後繼續加推,提供合共逾348套精裝修單位,按計劃將分批依次推售。

  結合前幾次的推售來看,截至目前長實總共在「高·尚領域」回籠資金132億。

  回過頭來,或許可以給項目溢價算一筆賬。就上海中原向觀點地產新媒體提供的數據顯示,該住宅項目平均售價為87555元/平方米,較13年前3027元/平方米的拿地價格增長了近28倍。

  28倍的差額,長實這場「時間換空間」的遊戲再次贏得了勝利。

  長實、中海爭奪

  即便春風得意,李嘉誠在真如板塊並不是「一家獨大」,它也迎來了對手。

  真如板塊的發展由來已久,根據2001年國務院批複的《上海市城市總體規劃》,普陀真如城市副中心是繼徐家匯、花木、江灣五角場之後上海的第四個城市副中心,是上海實施「四個中心」建設和國際化大都市戰略的重點規劃建設區域。

  按照政府的規劃,真如未來將要被打造為重點發展各類專業性生產服務產業、以現代服務業為中心、承擔未來城市級CBD功能的城市副中心。

  但相比於其他三個副中心,真如幾乎是一個完全未開發之地,政府也有意引進大型房企來助推板塊發展。據悉,早在真如城市副中心2002年規劃之初,普陀區政府就已與李嘉誠旗下長實系接洽,希望可以進駐。

  在2006年長實進駐后的幾年裡,該板塊仍舊發展較為緩慢。直到2009年年底,經過真如、貫穿嘉定、普陀、長寧三個行政區域的地鐵11號線通車運營后,才逐漸有綠地、星浩資本等房企進駐。

  其中,綠地於2009年12月以14.17億元摘得真如城市副中心B1、B2南塊,樓麵價9000元/平方米,溢價19%,與長實項目地塊呈對角狀態;2012年2月,星浩資本以17億元底價競得真如城市副中心A1、A2地塊,樓麵價7402元/平方米。

  不同於長實真如項目,上述兩項目地塊開發周期均較短、體量較小,且目前兩項目都已短期內售完。

  如今真正的競爭對手,則是2018年才踏入真如板塊的中海。在2018年10月11日,被稱為上海中心城區最複雜「城中村」的紅旗村迎來了新主人中海聯合體。

  彼時,上海推出F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地塊,四幅地塊均坐落普陀真如副中心核心位置,確切而言是屬於紅旗村。最終,四地塊由中海聯合體以底價93.99億元摘得,樓板價達4.12萬元/平方米。

  不到一年,中海將項目命名為「臻如府」並迅速推向市場,入市的時間正好在長實「高·尚領域」住宅項目推出的后兩月。2019年8月26日,中海臻如府開啟認籌,共推出352套房源,均價9.5萬元/平方米,最低單價8.3萬元/平方米。

  也正是長實與中海這兩個項目,給真如板塊打了一劑「雞血」。

  觀點地產新媒體了解,自2018年中駿天悅售完,真如板塊一直缺乏住宅項目供給,直到去年下半年高·尚領域、中海臻如府接連推盤入市,才給板塊帶來了新的住宅供應。

  對比兩項目的銷售情況,按上海中原提供的統一口徑數據,2019年中海臻如府項目總銷售套數287套,總銷售金額27.12億元,均價在9.2萬元/平方米左右;長實領寓則成交套數784套,總銷售金額67.19億元,均價在8.76萬元/平方米左右。

  去化情況上,上海中原地產市場分析師盧文曦則表示,目前長實項目大概還有30%沒賣掉,中海大概還有六成多。

  雖然有推售的時間差,但是相比而言,長實項目銷售去化情況還是比中海項目好一些。在盧文曦看來,相較而言長實項目靠近軌道交通14號、15號換乘站,交通上優勢明顯,且在價格上也更具有吸引力。

  但同時,其也稱,從產品而言中海會更加優勝一些,「長實住宅戶型稍微差了點,到底是10多年前的東西」。

  值得注意的是,中海在今年開春伊始再次加碼真如板塊,於1月2日聯合中環以底價62.71億元順利摘牌真如副中心板塊商業用地,成交樓麵價21400元/平方米。對此,盧文曦認為,在真如板塊商業、辦公產品反倒具有較大市場潛力。

  目前來看,上海真如板塊的競爭局面里,也就是長實和中海「二虎相爭」了。而未來,會不會有新的攪局者呢?

  對此,業內認為,從供地看真如板塊區域長期處於稀缺狀態,一旦推地則多是體量大的地塊,沒有較大的資金實力的話並不能輕易拿下。但同時,隨著板塊發展也會有更多的舊改或整理地塊推出,競爭局勢或許也會改變。

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