深圳的最大軟肋:1878個億萬拆遷富豪背後的狂歡

京港台:2019-11-11 13:08| 來源:大貓財經 | 評論( 3 )  | 我來說幾句

深圳的最大軟肋:1878個億萬拆遷富豪背後的狂歡

來源:倍可親(backchina.com)

  01

  還記得上個月深圳白石洲拆遷的消息不?當時可是羨煞路人:

  

  是啊,如果有機會成為一個「拆一代」、「拆二代」,沒人不樂意吧?

  拆遷戶們到手的補償是房子+現金,現金補償標準2.8萬/平,大部分村民都將成「千萬富翁」,更幸運的幾百個人將成為「億萬富翁」。

  為什麼拆遷款這麼多呢?

  因為人家是大房東,貓哥找了當地新塘村的一個村民家華問了問,他在白石洲擁有1棟樓,面積1000多平米,以拆遷前當地的二手房價計算,貨值超過5000萬,這些房子主要用來出租,每個月還有六七萬的房租收入,很是安逸,說起拆遷,他其實真心不樂意。

  他的房子是在2001年建的,蓋房花了40多萬,即使不考慮這些年收的房租,浮盈也高達124倍!

  很多外地人也來這裡買房,因為便宜,42歲的李雅雯2006年在這裡買了一套房,4000元/平,十幾年時間也漲了十幾倍,在微信群里,她常常自訴「生活艱難」,但同事都欽羨地稱她「土豪」。

  其實命運的劇本早就寫好,白石洲的拆遷討論多年,房主們都知道這是一場大富貴,躲不過、避不開。

  白石洲橫跨深南大道,緊鄰世界之窗、深圳灣公園。大道的北邊是這回列入拆遷重建範圍的四個自然村:

  

  南北片區統稱沙河五村,隸屬沙河街道。

  有人說,這裡是深圳市中心地帶最貴的「貧民窟」,的確,它旁邊就是最繁華的地方,景點有世界之窗、歡樂谷,周圍一圈都是高樓林立的辦公園區,隔壁的華僑城房價早就超過10萬了,與村裡的市井煙火氣息,對比鮮明。

  02

  曾經的白石洲,只是一個建在沙洲上的小漁村。北區的江南百貨原來是個水塘,南區的京基百納廣場原來是一片海。村民們靠出海捕魚、養蚝、種地為生。

  1959年,由於邊防需要,當時的佛山專區農墾局在沙河五村組建了沙河農場。

  80年代,改革開放剛剛開始,陸陸續續有人來深圳打工,白石洲便開始蓋樓。但那時候出租的少,大多為了改善自住。

  90年代,深圳開始搞發展建設,農民工越來越多,出租房供不應求,白石洲開始了一場瘋狂的」建樓運動」,每家每戶都比著蓋房子,能用的面積都用上,因為歷史欠賬,政府也只能默許村民靠「種樓」獲取房租收益的行為。

  

  遠處都是周圍村的高樓大廈

  事實上,這不僅是白石洲特有,城中村,是歷史留給這座中國最現代城市的痕迹。

  《深圳市城中村改造總體規劃》統計:

  ● 深圳共有320個原行政村;

  ● 建有農民房3.5萬棟,佔據全市住房面積的49%;

  ● 容納了520萬的城市人口,其中包括 63%的畢業 1年-10 年的年輕人。

  除此以外,深圳還有大量因產業升級淘汰下來的大量工業廠房和工廠宿舍。

  也就是說,這些城中村,解決了深圳30%的人口居住問題,怎麼解決這些存量房產,大費思量,小產權房多年破局困難,深圳就是代表。

  一個政策輕易影響上百萬人的生計,確實取捨不易。

  03

  像白石洲,居住人口一度超過15萬,被稱為「深漂第一站」。

  這裡交通方便,生活配套齊全。上班近,吃飯購物樣樣都有,物價也比周邊低很多,最重要的是房租便宜,500-1000塊能租到一個單間,一居才1300,三室一廳2800,來深圳打工的很多人,長年棲息於此。

  

  因為房東追求面積最大化,所以這裡有很多「握手樓」、「親嘴樓」,每月所交電費居然快趕上少半房租。

  

  好多老外也看中這裡的煙火氣,開酒吧的Hoss來自美國,2012年就來了深圳,開始主要是圖便宜,後來發現街上美食林立,各色人物齊聚,竟然是個天堂。

  

  「甸甸巴士話劇團」團長陳祁充是地道的深圳本地人,6歲以前都住在城中村,從小見慣了滿街的租客。

  2015年,陳祁充主演了話劇《白石洲》,劇中有包租婆、洗頭妹、潮汕老闆等各色人等,笑中帶淚的劇情讓它在前兩輪演出都獲得了超九成上座率。

  「白石洲代表著深圳成百上千大大小小的城中村,是帶有地標性意義的符號。」陳祁充如此總結,「城中村給了很多想來闖一闖的年輕人夢想起航的一片凈土,有這麼一個地方能租得起房、吃得起飯,給自己三五年時間去攢錢、買房、搬出去。」

  

  這大概就是300多個城中村的意義,讓每個新來這裡的人不至於立刻被房租打敗,失去奮鬥的機會。

  這裡與粵海街道大概是深圳的兩極。

  粵海街道不到20平方公里,誕生了87家上市公司,華為、騰訊等等皆坐落於此,一個街道,創造了2500多億gdp,人均6.32萬美元,單獨計算的話排名世界第12,這裡就像深圳的頭臉,展示著最光鮮的一面。

  而白石洲更像是「深圳之肺」,無數的年輕人每晚回到這裡恢復精力,舔舐傷口、撫慰心情,天亮之後再度出發,深圳的活力有賴於此。

  今年7月,陳祁充聽說了白石洲即將拆遷的消息,覺得惋惜又無奈。「宗祠、圍屋這些文化符號會隨著城市發展被一點點滲透和取代。」

  他把話劇《白石洲》做了一些修改,增加了一個情節:白石洲即將淹沒,所有人儘快撤離,以此暗示拆遷重建。

  04

  大量的人從白石洲遷出,有的人離開深圳,有的人搬到位置更遠但價格合適的城中村,附近的房子他們實在租不起。

  周圍有一些廉價的公寓出租,但均價2500元左右,最便宜的、只有幾平米的小單間1200元,而且不能做飯,這樣的房子原來在白石洲一月只需500元。

  這些房子只能租給收入有餘力的人,對於大量收入4、5000元以下的人來說,太奢侈了。不過原本的那些低端出租房,房租也漲了……

  所以,幾乎每個租戶,都在咒罵不停上漲房租的房東。

  

  上一個被集體咒罵的大房東,是萬科。

  2017年7月,萬科啟動了「萬村計劃」,主要就是為了改造深圳城中村,聲勢很大,一上手就打算先改造33個城中村,但幹了兩年,認栽。

  這就是理想豐滿、現實骨感的典型。不滿萬科的人很多:

  ●?房東有意見,我本來一個月收租能掙5萬,還能順帶鍛煉身體,為啥要引入個二房東幫著收租?

  ●?房客的意見更大,我一個月掙4500,本來房租500,你改完了房租直接干到1800,只能走了。

  本來零散的訪客還能對付,結果到了2018年,一封《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》

  

  公開信直斥萬科兩大罪狀:強制搬遷、隨意漲租且漲幅驚人。

  被王石評價為「城中村綜合治理新模式」的萬村計劃被直接打臉,從此越走越艱難,房客們對萬科人人喊打。

  因為萬科改造完了要漲房租;就算房東不與萬科合作,也要漲房租;即便你搬到周邊的城中村,會發現那裡的房租也在大漲。

  房東也不高興,因為出租率下降了,總之是無人喝彩,只好草草收工。

  05

  深圳的諸般好處自不必言,「來了就是深圳人」,吸引了很多人,也傷透了很多人的心。

  畢竟,這座城市也有自己的軟肋。

  房價房租之苦,漂在一線的人最清楚。

  中國房地產協會更新的10月房屋均價,深圳穩居第一,而且比去年還漲了不少。

  

  即便是那些忍耐於城中村、甚或買了房子的深漂來說,如果你一旦孩子,因為教育,焦慮就更多一分,如果房子還可以奮鬥,孩子的教育有時候還真由不得你,說起來多是淚:

  ● 有的人因為缺少社保:

  

  ● 有的人因為積分不夠:

  

  ● 有的人完全不知道該怎麼辦:

  

  ……

  即便是那些有戶籍的深圳人,也在為孩子的未來操心,這裡的高中錄取率比京滬低10%,高考也更艱難,所以5月份,因為今年「高考二模」排名,很多家長不幹了。

  一所並不出名的學校——富源學校再全是前十名里獨佔6個,再一查,發現這些尖子生都是學校從著名的河北衡水中學「買」來的,以為強勢擠佔了當地人的權益,大家當然不幹,最終查出了32個高考移民,學校被罰。

  但家長們的焦慮會減輕嗎?而他們最直接的解決問題的辦法,就是購入耗資更為昂貴的學區房。

  06

  其實,過去幾十年深圳的發展其實可以用三篇文章概括:

  1992年1月19日到23日,《深圳特區報》的副總編輯陳錫添根據小平同志在深圳5天的活動,發表了著名新聞通訊《東方風來滿眼春》,從此,全國改革大提速,深圳自是狂飆突進。

  但很長時間裡,有的人覺得深圳崛起就是靠制度紅利,完全是吃小灶的結果,1996年,外商投資稅收優惠政策結束,上海發展大提速,多城競爭讓深圳人的危機意識大增,代表作就是2002年的雄文《深圳,你被誰拋棄?》之後雖有波折,但深圳早已成為一個標桿。

  但是到了2015年後,新問題來了,土地廠房租金大漲、房租大漲、人力成本大漲, 一大批企業開始外遷,「空心化」的擔憂很多,前市長許勤說過一個數字:有超過1.5萬家企業遷出深圳。

  但細細調研之後發現,當時外遷的主要是低端的電子製造業。只是過了兩年,一批公認的中高端行業領軍公司也在外遷。

  ● 2014年,中興把生產基地遷到河源;

  ● 2015年,比亞迪在汕尾建立新能源汽車基地;

  ● 再後來,華為在東莞建立了華為小鎮。

  2016年的一篇文章《別讓華為跑了!》就是這種情緒的代表,任正非也忍不住吐槽深圳的房價,而且他也說出了深圳的痛點:

  「四個現代化,最重要的是工業現代化。工業現代最最主要,要有土地換工業成長。現在土地越來越少,越來越貴,產業成長的空間就會越來越小。生活設施太貴了,企業就承載不起;生產成本太高了,工業就發展不起來」。

  只是這個問題,現在看起來還需要時間才能解決,打敗深圳的,難道真是房價嗎?

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