「全球最貴房價」 跌落神壇 香港樓市拐點來了?

京港台:2018-11-7 12:00| 來源:中國證券報 | 評論( 2 )  | 我來說幾句

「全球最貴房價」 跌落神壇 香港樓市拐點來了?

來源:倍可親(backchina.com)

  香港樓市在三季度經歷了藍籌盤降價、「准地王」流拍、違約率急升之後,再次遭遇重大打擊。

  據美聯物業數據顯示,10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元,已降至16個月最低水平;同時10月新屋交易數量僅為1130宗,為9月份的一半左右。不僅剛需盤受挫,豪宅市場也風光不再。

  10月中旬香港研究協會(Hong Kong Research Association)的調查結果顯示,目前六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場,四成受訪者預計房價將下跌。多家機構也對香港房價發出預警。香港樓市的拐點來得比預想更早,霸屏「全球最貴房價」的香港將從神壇跌落。

  藍籌盤降價逾20%

  香港的樓市輪迴,來得比預想中更早、更突然。今年上半年,全球多地樓市出現小幅下跌,但香港仍保持了較高的增長態勢。截至7月底,香港樓價已連漲27個月,僅上半年的漲幅就達到13%,香港也因此連續八年穩坐「全球房價最難負擔的城市」之首。

  但今年8月以來,香港銀行業開始加息,香港樓市開始出現了降溫的跡象。根據中原城市領先指數,2003年以來翻了超過兩倍的香港二手房價格自9月初以來下跌約2%。

  11月5日香港金管局總裁陳德霖公開表示,香港樓價由8月開始回落,近月成交量明顯減少,一手及二手成交量合計共跌48%,反映出市場氣氛的冷淡。

  而真正引起市場關注的,是被視為「香港樓市參考指標」的十大「藍籌屋苑」之一的嘉湖山莊房價出現大幅下跌。據中原地產10月發布的報告顯示,在截至10月初的12周內,嘉湖山莊房價已大跌15%。而近日,嘉湖山莊的一套實用面積為442平方英尺的兩房,以456萬港元成交,相比同類型單位的最高成交價,降價幅度已經超過22%。

  降價逾20%的嘉湖山莊並非個例。根據中原地產最新數據顯示,最近兩個月來,降價樓盤最多、降價幅度最大的區域,是新界東;唯一一個樓盤房價全線下跌的區域,也是新界東。此外,在截至10月初的12周內,新界西私人住宅價格也下滑了2.5%,而新界東和新界西居住了香港接近一半的人口。最新一周的數據中,一個月降價幅度超過10%的樓盤,並非少數,降價20%的嘉湖山莊只是新界房價的一個縮影。

  「准地王」流拍,豪宅虧本賣

  新界屬於香港發展中的後進地區,而香港的豪宅市場,近期也出現了失落的跡象。10月16日,香港地政署公布,香港山頂文輝道12號豪宅地皮因出價未達要求,宣布流標。這是香港山頂昂貴地段少數大型官地,儘管地段優質以及地皮質量尚好,但由於近期樓市降溫,市場對於地皮估值的分歧也較大。

  豪宅賣家虧本甩賣的現象也開始出現。10月22日,沙田九肚山一處房產以1300萬港元的價格成交,賣家持有該房產將近四年,此時成交賬面虧損6萬港元,但算上稅款及傭金支出,虧損約68萬港元,為區內首宗「流血」出售案例。據悉,2015年1月,賣家以1305.98萬港元購入這一房產,去年12月,賣家以1820萬港元的價格掛牌出售,今年5月降價至1650萬港元,9月又連續兩次降價至1450萬港元仍無人問津。直到降到1300萬港元才得以成交,而這一價格較最初掛牌價已降低520萬港元,降幅接近30%。

  作為全球房價最貴的城市,香港的豪宅市場,從來不缺客戶。但10月最後一周,香港豪宅以年漲幅5.5%已經跌出了全球豪宅房價漲幅榜的前10名,排在了第14名,位居廣州之後。

  「違約潮」來襲

  藍籌盤跌超兩成,豪宅的吸引力大幅減弱,隨之而來的是大規模「違約潮」的爆發。數據顯示,從年初到10月底,香港新房交易中,已發生36起個人買家違約案例,而2007年全年僅有9起,數量增長了3倍。

  香港的新房交易,需要支付5%的定金。今年年內違約樓盤的成交價,從490萬港幣,到3980萬港幣不等,意味著選擇違約的購房者,需要交納25萬至200萬港元的違約金。富人開始猶豫和退縮,剛需人群則開始恐慌和焦慮,上世紀末房價6年間從高位重挫70%的慘狀仍然歷歷在目,在損失數十萬港元定金和房子變成負資產之間,香港人選擇了前者。

  

  香港2018年1月1日至10月26日房屋違約記錄

  加息成為「最後一根稻草」

  過去十年,香港樓市持續走強,造就了全世界最為火爆的房地產市場,香港也因此連續八年位居全球房價最難負擔的城市首位。很多分析人士表示,香港樓市存在大量泡沫,此前中信里昂證券(CLSA)房地產研究部門區域負責人Nicole Wong曾指出,香港房價已經漲到了不合理的高位。

  隨著年內美國的兩次加息,香港銀行業也開始上調存貸款利率。今年9月,香港金管局再度跟隨美聯儲加息,上調貼現窗基本利率25個基點,至2.50%,這是銀行經貼現窗口向金管局借取隔夜港元流動資金的基準利率。而在香港金管局加息僅數小時之後,香港四大行——滙豐銀行、恆生銀行、中銀香港及渣打銀行齊齊上調港元最優惠貸款利率,此舉為2006年以來的首次,意味著香港超低息環境的終結,也直接導致房地產抵押借貸成本上升,置業人士的供樓負擔將會加重,給香港房地產銷售市場帶來巨大的壓力。

  在香港銀行業開始踏上加息進程之後,香港的樓市出現了拐點跡象。雖然多年來快速上行的房價使購房者不堪重負,但此輪加息成為了壓倒駱駝的「最後一根稻草」。

  

  香港最新利率數據

  然而市場人士表示,促使買家退縮的原因不僅有難以負擔的房價,還有對經濟的擔憂。美聯儲將繼續推行貨幣政策正常化,即以繼續加息來收縮過去十餘年釋放的流動性,香港大概率將跟隨美聯儲進一步升息。這意味著香港樓市面臨的壓力還將加磅,本地經濟也將受到影響。

  機構看空,政府觀察

  自香港銀行業進入加息通道之後,多家機構表示看空香港樓市未來走勢。

  里昂證券發布的研報表示,經歷了多年上漲后,隨著市場人氣的急劇下降,香港樓價將大幅下跌。香港的房地產市場正經歷15年來最差的宏觀環境,利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊著香港樓市。隨著居民對房價的負擔能力下降以及可能惡化的市場情緒,預計未來一年房價會出現15%的回調。

  瑞銀此前也發表研究報告稱,香港樓價與宏觀經濟高度相關,過往樓價下跌主要由於經濟衝擊引發,而該行預期貿易摩擦將令香港GDP增長中期下跌0.5-0.8個百分點。相信香港經濟轉差將令樓市表現脆弱,維持預測香港樓價自現在到明年年底將跌5%-10%,還並未完全算入貿易摩擦對香港經濟的影響。

  花旗近期也發表研究報告表示,自2016年3月低位以來,樓價累升已達47%。但以基本面情況估算,預計下半年樓價將回調7%。此外如果股市出現大的調整,也會觸發住宅樓價下半年回調。花旗還預計香港地產股仍會跑輸大市,因為銀行間拆息的上升不利於發展商。

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