禁售危機下的中興:隱形的地產王國!(圖)

京港台:2018-4-22 00:29| 來源:騰訊

禁售危機下的中興:隱形的地產王國!(圖)

來源:倍可親(backchina.com)

  聽說過中興手機,但是你聽說過中興的房子嗎?

  一紙美國商務部出口禁令,幾乎要了中興通訊,這家世界500強企業的半條命。從4月17日開始,中興通訊A股、H股相繼停牌,截至4月20日中興尚未復牌,《福布斯》甚至預測中興將在未來數周申請破產。

  作為一家通訊設備供應商公司,中興的主業分為三大模塊——運營商網路、政企業務、消費者業務。但近幾年隨著業務的擴張,中興也多次動用自有資金購入土地,僅2017年,中興通訊就以35.42億元競得深圳灣超級總部基地土地使用權。同年,中興通訊歸屬於上市公司普通股股東的凈利潤僅為45.7億元人民幣。也就是說,購買深圳灣的土地款相當於當年凈利潤的78%。

  中興通訊不僅在粵港澳大灣區施展拳腳,一家中興旗下的子公司中興發展已經發展成為一個房地產發展平台。今年3月,其位於河北燕郊的住宅項目還在以2.4萬元均價進行銷售。

  壕擲大灣區

  2017年6月27日,中興通訊以35.42億元代價,通過招拍掛拿下一宗深圳市南山區深圳灣超級總部基地地塊,土地面積4.77萬平米,其中建築用地面積4.3萬平米,道路面積0.4萬平米,使用期限為30年。

  該宗地塊競買規則規定,競買申請人應為在深圳證券交易所上市的企業;應為根據《深圳市鼓勵總部企業發展暫行辦法》認定的總部企業;應為從事通信產品研發、製造及銷售的國家高新技術企業;應為符合《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法(試行)》里規定的遴選要求的企業。可以說該地塊為中興定向出讓。

  2017年12月,中興通訊將深圳市南山區深圳灣超級總部地塊交由萬科,由萬科提供開發建設、銷售、運營等服務,而萬科需要向中興支付到賬意向金17.71 億元。

  在中興委託戴德梁行對該地塊做出的開發價值研究報告中,該項目的功能定位為中興通訊國際科技灣,未來將打造成為彰顯國際形象、世界一流的高端灣區商務綜合體。

  地塊包括辦公部分(建築面積12.1萬平米)、酒店(含文化設施用房,建築面積2.9萬平方米)及商業(建築面積3.5萬平米),整體開發建設成本為19.44億元(不含地價)。

  戴德梁行預計,該地塊中辦公完工後物業市場單價為4.5萬元/㎡,酒店完工後物業市場單價為3.5萬元/平米,商業完工後物業市場單價為10.9萬元/㎡,項目總體開發價值合計102.91億元。

  按照戴德梁行的數據,這一項目的可銷售物業的銷售金額在45.15億元。但萬科承諾,可銷售物業銷售金額不低於47.5億元,如果低於這一數字,萬科要給中興通訊補足。如果高於這一數字,超出部分用於中興通訊給萬科支付委託開發建設和銷售的服務費。

  另外,在深圳西麗中興還擁有一處人才公寓地塊。根據住建局登記信息獲悉,中興通訊人才公寓三期宗地號為T501-0041,項目於2015年5月14日報建,並於2016年6月3日獲得施工許可,該項目住房類型顯示為公共租賃住房。

  2017年12月,《中國經營報》曾報道,中興通訊深圳人才公寓涉以租代售,被住建局約談整改。一位中興通訊員工向媒體表示,租期36年的人才租賃公寓,中興要求一次性付清六成租金,租金(售價)為2.5萬元/平方米。

  對於中興以租代售的行為,深圳市住建局當時就已要求中興通訊方面按照與規土委間簽訂的土地出讓合同及相關補充協議的約定,按照監管要求和《保障性住房條例》的規定,讓項目恢復公共租賃住房的使用功能。

  產業園or房地產?

  如果說中興在大灣區的土地布局是為了主業的發展,那中興系下屬的中興發展從事的業務則直接指向房地產。

  成立於2003年的中興發展由深圳市聚賢投資持股45%,中興維先通持股36%、中興新通訊設備持股9%,兩名自然人洪波和彭燕分別持股4.25%和5.75%的中興系公司,註冊資本1.5億元。中興創始人侯為貴親自擔任中興發展董事長。侯為貴也正是最近被報道,退休兩年後,依舊為身處危機的中興尋找轉機的人物。

  中興發展官網信息顯示,中興發展形成科技園開發運營、房地產開發建設及管理、軟體技術、生物醫藥、物業管理等領域多板塊業務核心。

  中興發展住宅項目遍布南昌、燕郊、杭州、瀋陽多個城市。其中南昌的中興和園建築面積32萬平米,總戶數2528戶,2015年該項目的均價是19800元/平米,物業類型包括花園洋房、多層、高層、聯排和別墅。燕郊和園項目建築面積為17.7萬平米,總戶數1581,今年3月,在售的中興和園二期高層均價約為24000-25000元/平。

  

  (中興發展住宅代表項目 圖片來源:中興發展官網)

  中興發展不僅有地產項目,還擁有物業公司。中興物業目前管理的項目已達11個,管理面積已逾100萬平方米。

  值得一提的是,作為中興發展的主營業務,產業園的區域布局基本上與其住宅業務分佈一致。其中燕郊中興科技園於2007年4月通過招標方式獲取,規劃總面積28萬平方米。

  2017年年報顯示,中興通訊投資性房地產金額為20.23億元,佔總資產比重1.41%。截至2017年12月31日,賬麵價值為人民幣14.32億元的投資性房地產尚未取得產權登記證書。

  其實,中興開始在房地產上發力是在2012年。2012年上半年,中興通訊的投資性房地產猛增近16億元。當年甚至有投資者猜測,中興有可能要進軍商業地產。

  2015年,時任中興總裁的史立榮在接受媒體採訪時曾表示,被土地財政主導了20多年的中國城市「價值觀」必將緩慢、堅決地轉向對城市大數據價值的挖掘。他認為,在前網際網路時代,土地是城市最值錢的資源,但是未來,政府最值錢的資源應該是人,以及基於人的大數據。

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