國際地產業進入泡沫破滅期 中國調控未雨綢繆

國際地產業進入泡沫破滅期 中國調控未雨綢繆

經濟參考報


　　日前，在「博鰲――21世紀房地產論壇」上，與會的專家、學者和開發商，從各自不同的視角評價了宏觀調控對房地產業的深遠影響，普遍認為此次宏觀調控決非偶然，是有其國內和國際歷史背景的。當前尤其要珍惜所取得的成果來之不易，要堅定地向即定目標繼續努力。同時提出，建立購房者保護制度刻不容緩。

　　開發商最關心的不是價而是成交量


　　樓市已經從谷底開始往上走了。前一段我們在上海的公司每月賣房大約是70套，現在已經達到了400多套，目前我們公司在全國25個城市都在賣房子。在8月5日進行的「博鰲――21世紀房地產論壇」上，融創集團董事長孫宏斌一語雙關地用數字做了開場白。


　　孫宏斌認為，中國房地產市場的問題現在是量而不是價的問題。他說，中央宏觀調控政策是對的，不希望房價增幅太快，並要解決好兩個問題，一是限制房地產的過度投機和投資，另外一個就是改變摟市產品的供應結構。現在限制對樓市的過度投資和投機已經取得了成果。當前的問題是什麼，是市場的成交量下來了，消費者開始持幣待購了，這是我最關心的問題。價格調整是正常的，開發商一般能夠承受，但成交量如總在低谷其對房地產行業的影響將要大得多。


　　孫宏斌隨即又表示，不管政策如何調整，市場最終決定供求關係。因為世界經濟的增長不會改變，北京、上海的國際化的趨勢不會改變。國外資本認為人民幣已經處於上升通道中，所以我認為外資還會進來的，樓市住宅的價格還會不斷上升。


　　專家指出：更要講究調控的力度


　　國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌在接受記者採訪時表示，房地產業在這一、二年出台了各種各樣的政策，從上游的土地規劃、到下游房屋的基本標準，例如循環經濟、綠色建築、節能建築一系列環節的政策都出來了，這是中國房地產業制度大規模形成的時期，或者說是制度大規模製定的時期。與此同時，人民幣升值的壓力、房產升值的壓力，雙重投機在這種狀況下進一步加大了國家宏觀調控的難度，進一步對中央銀行貨幣政策的獨立性和宏觀調控增加了相當大的難度。


　　夏斌表示，如果中國在金融開放戰略上的秩序節奏掌握不好，力度把握不好，會造成大量的遊資湧入，因此決策者應該充分看到，不僅僅要把房地產業放在中國宏觀經濟量中分析問題，也必須放在國際經濟和國際房地產泡沫有可能破裂的大背景下去做準備和思考。同時在稅收、金融調控力度方面，應該力避大起大落。當前更要講究調控的力度，對於中國房地產市場的局部泡沫，不要一下子捅破，而應該慢慢的讓它漏氣。而對於房價的問題，夏斌認為，商品房的價格，穩步上升是趨勢。作為調控部門來說，應該儘可能將房地產行業的利潤控制在稍稍高於其他行業的利潤之上。


　　目前，最讓夏斌擔心的是中國房地產外部環境正遇到國際房地產業產生泡沫，或正處於泡沫破滅時期。從有關的資料顯示，國際房價正持續上漲，儘管中國和外國的情況不完全一樣，但是我們必須了解和警惕這種狀況。用幾個數字來說明：美國的房價從1995年至2005年上漲190%，英國從1997至2005年上漲225%，澳大利亞從1995至2004年上漲200%，三個國家平均上漲超過了230%，這個漲幅已經大於日本典型泡沫時期的200%左右。南非上漲了125%，法國上漲了87%、瑞典上漲74%、荷蘭上漲84%，國際上認為這很危險，泡沫可能要破裂。


　　夏斌認為，現在境外的機構和個人投資涉足或購買中國的房地產業沒有任何的政策限制，是否合適，是個急需研究的問題。境外匯款購買房屋時，2003年本外幣比例達到近10%，2004年前五個月達到了17%。有關部門統計，2004年3月――11月北京、上海、浙江、廣州、深圳、重慶等城市，非居民(海外)超過5萬美元結匯的50%都是購買房屋。2004年房地產新設立外商投資企業1761家，合同金額135億美元，同比增長了48%。


　　夏斌向記者表示，從增長幅度來看，投資企業的增長，投資金額的增長，已經超過全國利用外資的平均水平，房地產業已經連續三年成為全國第二大外商投資行業。我們的政府是否要對海外資金涉足中國的房地產業有所限制？從宏觀的背景講，中國的資本沒有向外開放，這對我們現在是很重要的政策。


　　建立保護購房者制度體系刻不容緩


　　在「博鰲――21世紀房地產論壇」上，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮說「國家肯定不會出政策幫開發商賣房」，「目前所有的風險都加在了購房者的身上，迫切需要建立的不是保護房地產開發商的政策體系和制度體系，而是保護購房者的制度體系。」  


　　同時，陳淮對「一場突如其來的房地產調控」等諸如提法，給予了糾正。他說，首先這個詞語不準確，2002年有121、18號，2004年有土地停止協議出讓和實行招、拍、賣政策，2005年有七部委的文件。四個年頭了，宏觀調控一直在進行，並不是短期的，並不是偶然的政策。


　　展望宏觀調控的前景，陳淮表示，肯定要「堅定不移地將中央宏觀調控落到實處」，並「堅定不移地將房地產作為國民經濟的支柱產業，健康發展。」堅定不移包含多方面，不存在超出現有的宏觀調控：投資規模增長過大，房價上漲過快，供給結構不合理，市場增長過快。另外，不管實行什麼樣的政策，堅決保護老百姓住房的合理消費需求，這是政策和戰略兩個方面的根本要求。


　　讓中國的城鎮居民都居住上全面小康的住宅需要20年，這是很快的。絕不可能在2005年後的一個短期時期內讓大多數人的需求，同時得到滿足，我們的資源供給能力、生產能力和市場方方面面平衡的關係不可能達到。如果每年只有5%的需求在未來20年得到滿足，而這20年是大家總體的需求得到充分滿足的話，現在要做的是這5%的供給，是優先滿足富人的奢侈需求還是改善中低收入的需求？如果一百個人需要住房，需要20年，每年只解決5個人，市場經濟下，誰出價高，誰得到滿足，這是不公平的供給。

富人的需求要保證，又要保證中低收入群體的需求，滿足他們改變住房的需求。所以在政策體系中格外有一條：增加中低房、完善經濟適用房。陳淮認為，要保護老百姓的住房需求，沒有市場化的趨向，全面小康社會是不可能建成的，老百姓希望解決的住房標準也是不可能達到的。而保護租賃和發展二級市場，才是真正滿足低端市場的需要，也是滿足老百姓需求的市場。

(記者:洛濤)