中國土地使用年限到期怎麼辦？

　　

　　土地使用年限到期怎麼辦？最近溫州市的嘗試引發爭議，此前雖然有深圳與青島作過嘗試，但以現行評估價續期的准高價稅收政策，使溫州土地事件成為最新的與民爭利的證據。

　　據溫州網報道，近期溫州市區部分市民發現持有的土地證面臨土地年限20年到期，要花費數十萬元高額土地出讓金「買地」才能重新辦理土地證。經排查，鹿城區內即有600餘宗。有業主續期要繳納的土地出讓金動輒就是幾十萬，而他們房產交易價也才不超過100萬，也就是說，如果要續期，繳納的土地出讓金要佔到房產交易價1/3到一半左右。

　　這相當於房地產的定期高稅收，金額過高則於法無據，於理無憑。

　　此事涉及億萬家庭，需要頂層設計。

　　國人的主要財富持有形式是房地產。2015年11月西南財大甘犁先生撰文稱，以瑞信財富報告的中產階層標準來測算中國中產階層的人數。按照5萬至50萬美元的凈財富，根據CHFS（中國家庭金融調查）最新的2015年調查數據顯示，當時中國中產階層成年人口占成年人口比例為20.1%，遠高於瑞信所估計的10.7%；中產階層成年人平均財富約為13.9萬美元。根據CHFS數據推算，中國中產階層成年人口數量2.04億人，而非1.09億人，同時中產階層所掌握的總財富也應為28.3萬億美元，而非7萬億美元，遠超美國和日本的16.8萬億美元和9.7萬億美元。

　　中國中產階層的財富在房產上的配置比例過重，達79.5%，大大高於美國和日本家庭，而金融資產配置佔比僅10.8%。根據2013年美國消費者金融調查（SCF）數據，美國家庭金融資產佔比為40.8%，房產佔比僅為34.1%。甘犁先生課題組對中國家庭財富的調查有龐大的樣本庫，持久性，可以視作重要參考。

　　按照2.04億中產階層人口，背後有上億個家庭，這些家庭受房地產政策的影響極大，對只有房地產、沒有進行全面、全球資產配置的家庭有決定性影響。

　　土地使用權高價續期，對政府不利。政府表面上得到龐大財富：以28.3萬億美元的79.5％計，牽涉到22.5萬億美元，如果到期以房產交易價的三分之一繳納，則為7.4萬億美元左右，以當前匯率約合47.9萬億元人民幣。

　　這是紙面富貴，如果政府真的開始以市場交易價的三分之一續繳，不僅無法得到這筆財富，房地產市場還有可能直接崩潰。交易價來自交易者雙方出價，如果成本陡然上升，政策出台前房產持有者瘋狂拋售，投資購房者會出清手中存貨，並且不再進入市場，房地產價格將直線下降。至於下降多少，參照2015年去槓桿時期的股災。

　　對於中國中產收入階層，對於政府，對於法治信用，這都是不利的。

　　如很多人所說，土地續期面臨法律上難點。房屋產權由「房屋所有權」和「土地使用權」兩部分組成，「房屋所有權」的期限為永久，而「土地使用權」期限則根據1990年的《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，分為40年、50年或70年不等。

　　國有的所有權加上個體使用權是引爆財富戰爭的地雷。引發爭議后，溫州市在解釋的過程中試圖向法律靠攏。4月17日，新華社報道，新華社記者就此向溫州市國土局求證核實時，溫州市國土局表示，物權法規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期，但「自動續期」該如何續期，目前國家尚未出台相關實施細則。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權必須由土地使用者支付使用權出讓金，沒有具體操作細則。暫行條例必須向上位的物權法靠攏，物權法沒有具體規定是個大漏洞，需要頂層設計給糊上這層空缺的窗戶紙。

　　溫州市區此批20年期房產具有特殊性。上世紀90年代初期，一批住宅用地使用權到期。基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續。溫州市國土局已著手研究相關方案，近期將報上級研究決定。近期媒體報道「收取幾十萬元出讓金才能續期」是對信息的誤讀。希望是誤讀，否則溫州會成為破壞法治的樣板。

　　內地土地拍賣主要學自香港地區。實際上，香港是塊特殊區域，有1840年開始的歷史導致與英國本土略有不同的土地性質、從75年到999年的不同租期，香港回歸后採取的殺雞取卵式的房地產拍賣、開發模式，培育了一大批權貴，並沒有實現香港經濟健康轉型。

　　香港土地期滿續期有地租、優惠地租、地稅等，原則是免費續期、只交年租，香港《基本法》規定，新出讓土地的期限一般為50年，土地使用權到期后，沒有續期權利的土地經政府同意可再續期50年，無須繳納一次性地價，每年需繳納應課差餉租值3%的年租金。不可能要求購房民眾大筆補齊地價，只有稍微理性一點、能夠考慮到長遠後果的政策，都不會採取這樣激發社會動蕩的方式。再往上追溯，表面上土地屬於英皇所有的英國，也不會採取這樣的方式，但不同的時期政府可能以稅收方式要求分享土地溢價。

　　齊俊傑先生指出，香港和新加坡都是一個小的經濟體，而且都屬於低稅收地區，它們可以用循環收取的高地價來彌補低稅收和高福利，通過不斷的資本進入得以支撐高房價（短土地年期實際上意味著土地價格進一步高企），而中國則是高稅收、高政府開支、低福利的大經濟體，以香港、新加坡這樣的彈丸之地作為土地政策依據並不靠譜。

　　徵收高額的續期費用於理不合。地方政府一次性通過土地拍賣的方式，提前獲得了土地溢價，而政府也在研究物業稅等方面事項，希望地方政府擺脫土地財政獲得長期而穩健的稅收來源。如果高額的續期費用被認為是合理的，那麼，政府就可以改稱中國第一土地經營公司，一切皆從土地而來，這無助於中國成為一個工商業發達的現代國家，只能讓中國成為前現代的、簡陋的靠土地租金髮財的國家，對於發展沒有半點好處。

　　即便70年後因為公用事業的發展，土地又有了高溢價，對溢價的分享也應該是合法合理的，展示對法治的尊重，以及對所有合法財產權的保護。

這國家什麼都和別人不一樣