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話說美國買房

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海納愚夫 發表於 2014-12-13 04:20 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
本帖最後由 海納愚夫 於 2018-3-1 13:21 編輯

鳳凰衛視《中國新移民》紀錄片,真實再現了愚夫的工作場景,歡迎讀者朋友們點擊下列鏈接觀看:
https://www.youtube.com/watch?v=dpCbbL4DpuIhttps://www.youtube.com/watch?v=dpCbbL4DpuI

美國海納愚夫地產移民投資團隊服務項目:提供從新移民登陸地接丶住宿安排丶美國電話開通丶美國銀行開戶丶美國駕照考取,再到選房丶看房丶買房,水丶電丶氣丶網路開通,孩子入學等一條龍服務。以團隊的力量,保證了全方位丶立體式的到位服務。

提供洛杉磯法拍屋投資買賣服務,提供跨國經理人與投資移民項目諮詢丶架構服務。

海納愚夫地產移民投資團隊服務目標:我們將以專業的知識丶商業的眼光丶服務的意識,打造洛杉磯最具口碑的地產丶移民丶投資團隊。

海納愚夫,本名李林,加州持牌專業地產經紀,網路自由撰稿人,代表作品有:旅美紀實文學《從中國賣味精到美國賣房子——一個中年人的旅美紀實》丶長篇故事連載《HELLO,洛杉磯》丶《海納愚夫創業百問百答》。正在連載中的有《美國的那些事》丶《旅美的中國女人們》丶《話說美國買房》丶《美漂》(微信:1397154975)。

《話說美國買房》反映的是海納愚夫先生在參與美國房產交易過程中,作為經紀人親身所得出的經驗,以及在房屋買賣過程中一些鮮為人知的故事,值得所有在美國買房,特別是在洛杉磯買賣房屋的華人一讀。

20180227112103.jpg

美國海納愚夫地產投資團隊
美國海納地產投資有限公司
(Hayner Realty USA INC)


海納地產洛杉磯辦公地址:

亞凱迪亞(Arcadia):
556 Las Tunas Dr, #101 Arcadia, CA 91007

羅蘭崗(Rowland Heights)
17578 Colima Rd, Rowland Heights, CA 91748

爾灣(Irvine)
1000 Roosevelt, Irvine, CA 92620

洛杉磯聯繫方式
電話號碼:626 703 5506
微信號碼:haynerrealty
郵箱號碼:hainayufu@gmail.com


海納地產後勤服務中心
聯繫電話:626 509 5666
微信號碼:luochengzhiye

海納地產銷售服務中心:
聯繫電話:
626 509 6777
626 507 9666

微信號碼:
hainarealty
haynerealt

海納地產舊金山辦事處
辦公地址:743 Taraval street, #201, San Francisco, CA 94116
微信號碼:sfagent
聯繫電話:415-828-6136
中國免費撥打:950-404-76176
聯繫人:Cindy Chen

海納地產邁阿密辦事處
聯繫人:Flank Li
辦公地址:10494 sw 54th Ave Cooper City fl 33328
微信號碼:dfh9704
聯繫電話:9494687277

海納地產休斯頓辦事處
聯繫人:Jo Wang
辦公地址:Three Sugar Creek Center, Sugar Land, TX 77478
微信號碼:sallywangj
聯繫電話:832-845-8465


海納地產北京辦事處
電話號碼:13520044128
微信號碼:US-LAL
聯繫人:安寧

海納地產上海辦事處
電話號碼:17701788287
微信號碼:capity001
聯繫人:Capity

海納地產深圳辦事處
電話號碼:13528748295
微信號碼:xiafeng0755
聯繫人:夏豐

海納地產成都辦事處
電話號碼:18628355226
微信號碼:EmmaWD
聯繫人:哆啦

海納地產武漢辦事處
電話號碼:13986229622
微信號:vickymao1215
聯繫人:彥子

海納地產西安辦事處
微信號碼:wly151cn
聯繫電話:13991866900
聯繫人:美樂

海納地產新加坡辦事處
微信號碼:PropertyInvestmentSG
聯繫電話:+65 9736 6857
聯繫人:Yuyu



話說美國買房

海納愚夫 著

目錄
前言
一說美國買房——區域決定未來
二說美國買房——美國房市之淺見
三說美國買房——市場就是一隻無形的手
四說美國買房——洛杉磯華人區三大頂級區域概況
五說美國買房——洛杉磯華人老區概況(1)
六說美國買房——洛杉磯華人老區概況(2)
七說美國買房——洛杉磯華人新區概況(1)
八說美國買房——洛杉磯華人新區概況(2)
九說美國買房——洛杉磯華人新貴區爾灣概況(1)
十說美國買房——洛杉磯華人新貴區爾灣概況(2)
十一說美國買房——美國買房常見問題解答
十二說美國買房——華人老區聖蓋博概況
十三說美國買房——華人老區蒙特利公園概況
十四說美國買房——華人老區阿罕布拉概況
十五說美國買房——華人老區天普市概況
十六說美國買房——華人新區羅蘭崗概況
十七說美國買房——華人新區哈仙達崗概況
十八說美國買房——華人新區奇洛崗概況
十九說美國買房——洛杉磯華人三區各自特點
二十說美國買房——帕薩迪納概況
二十一說美國買房——印象深刻的一次看房
二十二說美國買房——運用槓桿玩轉美國房產
二十三說美國買房——為何寫作話說美國買房
二十四說美國買房——屌絲們的選擇
二十五說美國買房——最近參與房屋交易的情況(1)
二十六說美國買房——最近參與房屋交易的情況(2)
二十七說美國買房——最近參與房屋交易的情況(3)
二十八說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之一篇
二十九說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之二篇
三十說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之三篇
三十一說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之四篇
三十二說美國買房——洛杉磯豪宅市場交易分析報告之五篇
三十三說美國買房——致讀者朋友們
三十四說美國買房——洛杉磯地產交易月度報告之一篇
三十五說美國買房——美國買房流程詳解
三十六說美國買房——最近參與房屋交易的情況(4)
三十七說美國買房——洛杉磯地產交易月度報告之二篇
三十八說美國買房——中國人美國買房攻略之一
三十九說美國買房——中國人美國買房攻略之二
四十說美國買房——四十萬美金在洛杉磯能買什麼房
四十一說美國買房——美國房產中介揭秘
四十二說美國買房——在美國買房可能遇見什麼坑?
四十三說美國買房——投資美國房產勝過黃金
四十四說美國買房——美國房價往何處去(1)
四十五說美國買房——美國房市報告之一篇
四十六說美國買房——說說愚夫的選房思路
四十七說美國買房——美國房產交易直播之一
四十八說美國買房——說說對美國房屋的估價
四十九說美國買房——如何查詢美國房源
五十說美國買房——說說我們的作業流程
五十一說美國買房——為何發生訂金被沒收
五十二說美國買房——美國房產交易中有哪些主體?
五十三說美國買房——對最近洛杉磯房產市場的一點看法
五十四說美國買房——美國房產交易直播之二
五十五說美國買房——報稅兩年超低首付貸款和留美工作學生貸款買房工作流程
五十六說美國買房——致想了解洛杉磯房產的讀者朋友們
五十七說美國買房——美國房價往何處去(2)
五十八說美國買房——美國公民、居民(綠卡)貸款買房好消息
五十九說美國買房——想在中國開美國國內銀行賬戶的朋友看過來
六十說美國買房——洛杉磯買房賣房找愚夫
六十一說美國買房——愚夫歲末對於美國房市的觀察與思考
六十二說美國買房——洛杉磯華人置業幾大頂級區域之異同
六十三說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則(1)
六十四說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則(2)
六十五說美國買房——美國房產交易的一些基本遊戲規則(3)
六十六說美國買房——美國房屋買賣的一些技巧
六十七說美國買房——說說美國房屋交易過程中的開價
六十八說美國買房——說說爾灣的房屋市場
六十九說美國買房——約巴林達的房屋市場
七十說美國買房——說說美國房產中介的亂象
七十一說美國買房——美國房屋買賣故事(1)
七十二說美國買房——美國房屋買賣故事(2)
七十三說美國買房——美國房屋買賣故事(3)
七十四說美國買房——美國房屋買賣故事(4)
七十五說美國買房——美國房屋買賣故事(5)
七十六說美國買房——美國房屋買賣故事(6)
七十七說美國買房——美國房屋買賣故事(7)
七十八說美國買房——美國房屋買賣故事(8)
七十九說美國買房——美國房屋買賣故事(9)
八十說美國買房——美國房屋買賣故事(10)
八十一說美國買房——美國房屋買賣故事(11)
八十二說美國買房——美國房屋買賣故事(12)
八十三說美國買房——美國房屋買賣故事(13)
八十四說美國買房——美國房屋買賣故事(14)
八十五說美國買房——美國房屋買賣故事(15)
八十六說美國買房——美國房屋買賣故事(16)
八十七說美國買房——洛杉磯華人置業之新格局
八十八說美國買房——從專業角度看寶強美國買房被忽悠了嗎?
八十九說美國買房——爾灣,更像一座城!
九十說美國買房——台灣民代與洛杉磯地產經紀
愚夫隨筆之一:人生如棋,落子三思
愚夫隨筆之二:珍視健康,珍惜生命
愚夫隨筆之三:真實誠信 責任擔當
愚夫隨筆之四:以文會友 跨越人生
愚夫隨筆之五:旅美三年 重塑人生
愚夫隨筆之六:腳踏實地 欲速不達
愚夫隨筆之七:學會付出 換位思考
愚夫隨筆之八:利以義制 名以清修
華人在美國
洛杉磯商道
海納愚夫:交易的感覺
海納愚夫:再談交易的感覺
海納愚夫:三談交易的感覺
美達地產——美國房產代持問答
美達地產——您美國房產最忠實的守護者
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-13 04:22 | 顯示全部樓層
本帖最後由 海納愚夫 於 2016-10-14 01:11 編輯

一說美國買房

文:海納愚夫

最近一直陸續在幫助幾個朋友看房選房買房,兩個多月以來,看了不下100多套房子。房子看多了,很多時候就麻木了。

因為每個人夢想中的房子,是不一樣的!

但是,作為一個專業的地產經紀人,不能幫助客人買到有問題的房子。這是職業道德,也是起碼底線。不能簡單為了成交而買房,應該為了幫助客人買到理想的房子作為第一目標。我們這樣做,或許付出的勞動價值與交易成本都將更高,但是,我相信,我們的路必將越走越寬,客人也將越來越多。

最近在幫助一個客人看房選房過程中,客人選中阿罕布拉(Alhambra)的一棟康斗,1370尺,報價438000美金,按均價看,此房性價比還真不錯。兩次查看此房,總感覺不對。室內客廳與餐廳不在一個平面,東西朝向。

客人站在投資角度上對我說,這處房子,一共有三房,一廚,三廳(餐廳、客廳、休息廳),還有一地下室,兩車位車庫。買下后,可以改裝成四房,出租其中三房,自住一間,還能收到1500美金租金,地下室還能堆放很多東西。站在投資角度,感覺非常不錯。

我告訴她,您這樣做,這房子就成了一個家庭旅館了,房屋整體價值將下降,您自己住在這樣的環境中,舒服嗎?她笑笑說,肯定會不舒服。

這棟房子上市已經110天,還沒有成交。她說從其它渠道了解到,目前賣家390000美金可能都會出手。她問如果是我,會不會買這棟房屋。我說,僅僅憑感覺,我絕不會買這棟房子。

我告訴她,房子有幾個明顯問題,一是靠近DOWNTOWN太近,區域升值空間已經非常有限;二是房子東西朝向,西晒嚴重,兩間卧房夏天耗能將更多;三是室內一層高低不平,結構非常不合理。房子貌似性價比很高,但是,這房子未來很難出手與升值。

我查詢了這棟房子的成交歷史,最近一次交易在2009年9月9日,成交價格在389000美金。2009年,應該是美國房子最低位的時候。我清楚知道,身邊很多在那時買房的朋友,升值最低的也在30%,有的甚至翻了一倍。

為何這棟房子,在如此低的價位,100多天還賣不出去呢?位置,位置,位置!交易歷史告訴我,我的感覺是正確的。急於買房的客人朋友,接受了我的建議,放棄了這棟房子。看中了另外一棟位置、房型都不錯的房源,但是因為賣方更希望現金交易的客人,所以,暫時還無法成交,滿足客人的願望。

買賣房屋,很多時候,是一種緣分,隨緣惜緣,心中坦然。

作為一個專業的經紀,在幫助客人看房選房過程中,更多地是以專業的知識,職業的道德,幫助客人把好關,不要買到問題房源。這或許應該是每一個專業地產經紀人的追求!

(未完待續:二說美國買房)

2014年10月22日 於洛杉磯

微信號碼:1397154975



二說美國買房

文:海納愚夫

巴菲特最近表示,大家應該利用美國歷史上難得的低利率,大約固定利率15年或者30年,百分之三點五到百分之四左右,融資貸款買房。

如果未來美元利率下降,可以申請二次貸款進行置換,還舊迎新;如果未來美元利率上升,投資者享受較低的固定利率,投資者無疑坐地享受升值的收益。

而從大勢看,美元升值通道已經確定,QE退出在即,美元利率進入上升通道已經緩慢開始。

圈內一個經營地產生意三十多年的大哥,在美國房市三年低谷期買下數十棟房屋,享受的全是二點幾的15年期固定利率。美國房市去年上半年的直線上漲,他的房產升值了上千萬美金。

經過去年上半年的暴漲后,目前美國房市趨於平穩狀態。最近幾個月交易相對清淡,買家目前佔優,所以與去年相比,買家還能討價還價,講點價。

但是,很多人期待美國房市再大幅下降,基本沒有可能。去年到今年上半年的最高位時,美國房市部分區域,已經突破了2006年前後的歷史高位。去年上半年的暴漲,也是美國房市三年底部震蕩,報復性的反彈而已。

2008年的美國房市危機,百年不遇。所以,投資者很難再找到這樣的機會了!

最近的房市回調,也不過是去年加今年上半年漲幅太猛的一種技術性調整而已,相信不久,美國房市將重拾升勢。美元長期升值已經趨勢確立,隨著全球美元的迴流,美國房市必將迎來8到10年的穩步上升期。

所以,目前市場的暫時回冷,正是理性投資者入場的最佳時期。因為,買家將面臨更多選擇,掌握更多的主動權。當市場再次轉向賣方市場時,買家將更難買到理想的房屋。

美國作為全球金融大國,外國人持B1或者B2簽證,進入美國,同樣可以貸款買房。當然,貸款人必須有美國國內銀行的賬戶,賬戶上有購房總額百分之四十以上的頭款,而且存期通常需要六十天以上,才能申請較低的固定利率貸款。

(未完待續:三說美國買房)

2014年10月24日 於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-13 04:23 | 顯示全部樓層
三說美國買房

文:海納愚夫

美國上市房屋交易,大多都是二手房源。房屋歷史數年,數十年,甚至上百年,不一而同。

房屋交易,通常進入各州地產市場公開交易,實行競買、競賣制度。公開、公平、公正、透明。

房屋上市后,賣家出價。通常情況下,價格過高,賣家無法售出;價格過低,買家會爭相出價,賣家可以選擇一個符合自己條件的買家售出。

在出價過程中,通常是一個心理博弈過程。

今年三月,我們在幫助客人購買聖馬利諾一棟獨立屋過程中。我們帶領客人僅僅半天就相中了這棟房屋,價格從近180萬美金起,十個買家競購,價格直接飆升到200萬美金。

客人志在必得,作為經紀人,完全理解客人的心情與感受。辛苦數月,赴美多次,看過的房屋數十棟,好不容易看到自己喜歡的房屋,怎麼能輕易放手!

我們通過市場比對,對周邊相同房屋近期成交價格的調研,得出此房相對公平合理的成交價格在206萬美金。

我們為客人開出200萬美金的OFFOR后,通過與賣方經紀人的溝通,他們選擇其中七個買家,回出了210萬美金的要價,七個買家還有最後一次出價機會,賣家將從七個買家的再一次出價中,選擇一個作為交易對象。

面對最後一次出價機會,此時我們的買家非常緊張,因為他對此房志在必得。他先後給出了他可以接受的215萬,220萬,225萬的價格。對他這種超乎理性的行為,可以理解。我想大多經紀人更會竊喜,很多地產經紀人一輩子也遇不上這樣的買家。

但是我們針對市場現狀,周邊房價成交的比對分析,回210萬的價格已經超越了市場價格,而且客人又是全現金交易,從中勝出,機率已經非常大了。

客人遵從了我們的建議,最後,客人順利買下了此房。

作為一個經紀人,其本質就是做好客人的參謀。一棟房屋的成交,主要取決於賣家與買家對交易房屋心理價位的平衡性。賣家總想能夠賣出高價,買家總想能夠買到低價,這是由人的本性所決定的。

美國作為一個完全的市場經濟國家,市場就象一隻無形的手,它在不斷的調整著成交的相對公平性。

所以,妥協,只有交易雙方根據各自面對的不同市場狀況,不斷的妥協才能達成各自的目標。

妥協,不僅是人與人相處、相交的精華,也是民主社會,民主制度的精髓!

學會妥協,您將會獲得更多!

(未完待續:四說美國買房)

2014年10月25日 於洛杉磯

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四說美國買房

文:海納愚夫

美國社會,由於市場化與社會化的作用,社會涇渭分明。通常窮人住在房價較低的區域,富人住在房價較高的區域,自由、有序、良性的循環流動。

房價較高的區域,由於居民繳付的房產稅也較多,政府就有更多的錢用於學校、道路、居住環境的改善與建設。所以,富人所居住的區域相對更容易形成良性循環,房價不易下跌。

我進入地產經紀培訓學校,老師第一堂課就講,寧願在好區買一破房,不願在孬區買一好房。美國近百年來的事實已經證明,好區的破房具有強大的升值潛力。

買房就買學區房,美國概莫例外。學區房具有更大的、長期的保值升值潛能。

洛杉磯華人區目前大致分為三個區域,以聖馬利諾(San Marino )領頭、雅凱迪亞(Arcadia)次之、天普(Temple city)緊隨、聖蓋博(San Gabriel )、阿罕布拉(Alhambra )、蒙特利公園(Monterey park)等城市聚集的華人老區。

以沃爾納特(Walnut)、鑽石吧(Diamond Bar)領頭、羅蘭崗(Rowland Heights)、哈仙達崗(Hacienda Heights)、奇洛崗(Chino Hills)等城市聚集的華人新區。

以爾灣(Irvine)為中心的華人新貴區。我將陸續推出系列文章詳細介紹華人各個聚集區,敬請大家繼續關注。

美國社會,是一個以規則為最大的社會,規則就像一張無形的網,大家在這張網下自由、有序、良性的運轉。每一個個體的潛能都能在這個制度下,得到最大限度的發揮,由這些個體組成的國家,焉有不強大的道理!

美國社會的包容性,也是世界其它任何地方無法比擬的。弱者在這個社會能得到充分的尊重,保護;強者在這個社會能得到充分的發揮,為社會盡到更多地責任。

或許,正因為此,全世界眾多民眾,心中都有一個美國夢。

(未完待續:五說美國買房)

2014年11月20日 於洛杉磯

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-13 11:19 | 顯示全部樓層
五說美國買房

文:海納愚夫

洛杉磯華人老區由以蒙特利公園市、聖蓋博市為中心的商業區,以聖馬利諾、阿凱迪亞為中心的黃金住宅區,天普市、阿罕布拉市分佈在東西兩側所構成。

部分華人與墨西哥人混居在柔絲蜜、愛滿地、鮑德溫公園市,這三個城市也有被華人蠶食的趨勢。

東西大街,從南到北,依次是Garvey、Valley、Las Tunas、Huntington四條大道平行,貫穿東西。其中以Valley大道商業氣氛最好,俗稱「萬利大道」。

南北大道,從西往東,依次是Atlantic、Garfield、New、Del Mar、San Gabriel、Walnut Grove、Rosemead、Temple City、Baldwin、Santa Anita十條大道平行,貫穿南北。其中,San Gabriel、Rosemead、Baldwin、Santa Anita四條大道將10號與210號高速直接相連。

Valley大道的黃金商圈東至Roesmead大道,西至Atlantic大道。貫穿阿罕布拉、聖蓋博、柔絲蜜三個城市。這個黃金商圈中,分佈著多個商業廣場,其中華人區最大最有名的全統廣場就在其中。

華人老區最有名的學區房當然非聖馬利諾莫屬。聖馬利諾(San Marino)高中、初中、小學均分佈在Huntington大道上,相距不遠。

聖馬利諾住宅小區分佈在Huntington大道兩側,其中Huntington大道以北的房價普遍高於以南的房價。整個住宅小區古樹參天,綠蔭遮蔽,環境清幽。

聖馬利諾與阿罕布拉,帕薩迪納,聖蓋博三個城市相鄰。向東主要以San Gabriel大道分界,向南主要以Longden,向北以California,向西以Garfield為界,Huntington大道貫穿其中。

2014年1月1日至11月21日,聖馬利諾共完成97棟房屋的交易,最大成交金額1130萬美金,最小成交金額95萬美金。最長成交期434天,最短成交期0天,即上市就成交。

成交房屋中,69棟在報價基礎上,漲價成交,佔比71%;18棟在報價基礎上,跌價成交,佔比19%;10棟報價即成交價,佔比10%。從上市成交時間看,56%的房屋在上市三十天內即成交,這充分說明該區域房屋非常搶手。

截至目前,聖馬利諾共有26棟上市房屋,報價最低155萬美金,最高1700萬美金。

(圖片分別為華人老區地形圖,聖馬利諾地形圖,聖馬利諾目前上市房源,2014成交房源,聖馬利諾高中、初中所在地理圖。)

(未完待續:六說美國買房)

2014年11月21日 於洛杉磯
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六說美國買房

文:海納愚夫

據蒙特利公園市教會長老介紹,上世紀80年代,台灣的民主轉型,使台灣政壇處於動蕩。大量台灣人移居美國,他們就從蒙特利公園市開始,建立華人超市,洗衣店,理髮店,職業介紹所等。所以,蒙市又有小台北之稱。

但是,歷經四十年的發展,四十年的滄海桑田,如今的蒙市已經被大陸人給「佔領」了。

蒙市、聖市作為華人老區的商業中心,四十年的歲月變遷與洗禮,看上去已經非常破舊與落後。但是,多年來形成的商圈,多年來養成的習慣,目前,包括未來,還沒有什麼地方可以撼動這個區域的商業地位。

新的華人移民如果不從這個區域開始,就無法真正全面了解華人在美國的真實狀況。而生活在這個區域,似乎與語言無關,不會一個英語,生活也將不是問題。

這個區域的房價也處於相對高位,但是,與聖馬利諾,雅凱迪亞相比,還是不在一個檔次。上一篇著重說了聖馬利諾,這一篇將著重說說雅凱迪亞(Arcadia)。

雅凱迪亞是一個以白人為主體的城市,但是大量的華裔有錢群體的進駐,這個城市已經成為華裔精英群體的社區。

但是,大量大陸貪官、富商、暴發戶的入駐,也給這個社區帶來了一些負面的影響。瑕不掩瑜,雅凱迪亞憑著優越的地理位置,優雅的社區環境,便利的生活條件,吸引著大量新富移民群體的進入,房價節節攀高,城市富裕,政府也有更多的錢投入學校、道路、公共設施的建設,城市也進入良性循環發展的軌道。

雅凱迪亞眾多獨立屋以地大為特色,所以,這也為改建提供了空間。華人老區中,雅凱迪亞一座座新的豪宅在不斷拔地而起,因為這個城市的改擴建手續相對簡單易批。當然,更重要的是改擴建后,建築商有更大的利潤空間,周邊高額的房價能夠支撐新建的房屋賣出一個好的價錢。

雅凱迪亞因為個別華人的炫富行為,導致這個區域多次發生搶案,整個社區的安全係數是華人老區中最低的城市。

在華人老區,雅凱迪亞僅次於聖馬利諾學區,雅凱迪亞高中API分數890分,屬於加州乃至全美有名的高中之一。雅凱迪亞共有一所高中,三所初中,六所小學(見地理分布圖所示)。

雅凱迪亞東、南臨阿爾蒙蒂(又稱愛滿地)、東北接蒙羅維亞、北臨帕薩迪納、西接天普市,部分區域屬於愛滿地學區,這些區域的房價明顯低很多。

東邊主要以S 5th 為界,南邊主要以W Live Oak為界,西邊主要以S Michillinda為界,北邊主要以W Orange Grove為界。

210號高速跨越其間,貫穿東西方向。從南到北,依次是Longden、Duarte、Huntington、Colorado、Foothill大街穿越東西。從東到西,依次Santa Anita、El Monte、Baldwin三條大街貫穿南北,其中Santa Anita與Baldwin直接將210號高速與10號高速相連接。

雅凱迪亞目前上市房源有231棟,最低報價37萬5千美金,最高報價558萬美金。2014年1月1日至11月24日,雅凱迪亞共成交房屋554棟,最小成交額19萬5千美金,最大成交額838萬8千美金。

(圖片依次為:雅凱迪亞城市地理圖、雅凱迪亞高中、初中、小學地理分布圖、雅凱迪亞目前上市房源、2014年上市成交房源。)

(未完待續:七說美國買房)

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2014年11月21日 於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-16 03:56 | 顯示全部樓層
七說美國買房

文:海納愚夫

從洛杉磯市中心DOWNTOWN驅車奔上10號高速,一路往東,經過洛杉磯華人老區阿罕布拉市、蒙特利公園市、聖蓋博市,墨西哥人與華人混居區柔絲蜜市、阿爾蒙地市、鮑德溫公園市。

轉向605號高速往南,經過Valley大道出口后,再轉向60號高速往東,開往波莫納(Pomona)方向。再經過大約兩英里路程的行駛,洛杉磯華人新區哈仙達崗(Hacienda Heights)、羅蘭崗(Rowland Heights)、核桃市(Walnut)、鑽石吧(Diamond Bar)、奇洛崗(Chino Hills)等將依次展現在眼前。

以羅蘭崗為中心的華人新興城市,主要建於上世紀90年代,城市面貌看上去比華人老區整潔、清新。

Colima大道從東西方向貫穿整個華人新區,沿著這條街道,各種商業廣場、店鋪、餐館分佈兩旁。

華人老區整個地貌呈平坦形狀,房屋多以正南北,或正東西為向,整體呈現棋盤狀,道路行駛相對簡單易記。而華人新區地貌呈現丘陵山地形狀,很像俺的家鄉四川。所以,每個城市名稱後面基本都帶Hills這個英文單詞。

華人新區黃金居住區非核桃市莫屬,核桃學區也是整個華人新區的頂級學區,這個學區橫跨核桃市與鑽石吧兩個城市。

所以,核桃市學區的房價也是華人新區最貴的。核桃市公園密布,綠地廣闊,城市富裕。所以,核桃市也有著美國的「小瑞士」之稱。

近幾年,很多華人新移民有錢群體在核桃學區購房,這個區域房價也是節節攀升。

而且在整個洛杉磯華人區的布局上,核桃市離華人老區不到30分鐘車程,離華人新貴區爾灣也不過三十多分鐘的車程。從戰略位置上看,核桃市正好處在一個黃金分割點上,進亦可,退亦可。

核桃市學區共有兩所高中,三所初中,九所小學,其中核桃市所在範圍分佈高中1所:Walnut High School(核桃市高中),API分數892分,核桃市高中被評為1990、1992、1994、1996、1999、2005、2009年度加州著名學校,1992-93年度,1997-98年度國家藍帶學校。

核桃市範圍分佈初中兩所,South Pointe Middle School(南足尖初中)與Suzanne Middle School(蘇珊初中)。其中蘇珊初中API分數940分,南足尖初中API分數921分,南足尖是一所藝術類特長學校,曾經被評為加州著名學校與教育優秀學校。

核桃市範圍內分佈小學五所,這裡就不一一列出了,我將會把核桃市學區所有學校名稱、地址、聯繫電話、特色等全部列出,請需要的朋友們關注。

核桃市有部分地區屬於羅蘭崗學區,這個區域的房價相較核桃市學區房價低不少。既屬於核桃市,又屬於核桃市學區的區域,目前有上市房屋45棟,最低價336000美金,最高價468萬美金。

2014年1月1日至11月27日該區域共成交141棟房屋,最低成交價275000美金,最高成交價280萬美金。(備註:核桃市Walnut音譯又為沃爾納特。)

(圖片依次為:華人新區城市地理圖、核桃市地理分布圖、核桃市目前上市房源、2014年上市成交房源。)

(未完待續:八說美國買房)

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2014年11月27日 於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-16 05:35 | 顯示全部樓層
八說美國買房

文:海納愚夫

洛杉磯華人新區羅蘭崗曾經以二奶村而聞名華人世界。但是如今,羅蘭崗已經成為美國產子的重要基地了。

Colima大道西起Hacienda大街,東至Fairway大街,這塊地段成為了華人新區的中心商業地段。街道兩旁布滿了華人超市、銀行、餐廳等。各個商業廣場最大的特色就是,隨處可見挺著大肚子的媽媽們。

月子中心,已經成為華人新區最大的產業鏈。它帶動了地產、餐飲、醫療等系列產業鏈。而源於去年赴美產子風波,隨著各方力量的博弈,也已經風平浪靜。

美國作為人權至上的國家,她落地生子國籍的憲法條款,基本沒有改變的可能。美國警方隨意查抄月子中心的濫權行為,也被業主訴諸法律所化解。這就是美國,而不是香港!

隨著中美簽證的進一步放開,隨著赴美產子向二三線城市的蔓延,以及中國巨大的人口基數,相信這一產業還將有著相當長的生命周期。

華人新區以60號高速作為主軸,貫穿東西,以57號高速貫穿南北。

西起Hacienda、Azusa、Fullerton、Nogales、Fairway,一直向東延伸。至Fairway再往東,進入核桃市與鑽石吧的交界地段,Colima大道也更名為Golden Spring大道。在此,57號高速與60號高速緊緊相連在一起。

鑽石吧分為南鑽與北鑽,南鑽房價比北鑽高出很多,核桃市學區就包括南鑽的部分中小學校。(具體請看核桃市學區學校分佈明細目錄。)

鑽石吧最重要的一個大道就是Grand,它橫貫南北,將核桃市與鑽石吧的黃金住宅區緊緊連結在一起。

沿著Grand大道,穿越57號與60號高速的重疊部分,一直往南,經過Golden Spring大道,Diamond Bar大道,就進入了鑽石吧有名的富人區。

道路兩邊依山而建的一棟棟豪宅,價值數百萬,甚至上千萬元不等。但是這個區域,與聖馬利諾茂密的植被,厚重的歷史相比較,還是不在一個檔次。這個區域房屋的特點就是房子新、面積大。

目前,屬於核桃市學區、鑽石吧的上市房源共有65套,售價最低325000美金,最高9,999,900美金。需要了解的朋友,可以點擊鏈接http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33179811423查閱。

2014年1月1日至11月30日,核桃市學區、鑽石吧房源上市共成交226套,最低成交價248888美金,最高成交價618萬美金。(見圖示)

(未完待續:九說美國買房)

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2014年11月27日 於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-16 05:35 | 顯示全部樓層
九說美國買房

文:海納愚夫

從洛杉磯市中心,奔上10號高速,向東行駛,穿過華人老區,轉上605號高速,向南行駛,穿過60號高速,繼續往南行駛,再轉上5號高速,往南行駛,即聖地亞哥(San Diego)方向。

先後穿越91號高速,經過57號,再穿過22號、55號、261號高速,就進入了大洛杉磯地區最安全的城市,也是全美最安全的城市之一——爾灣市(Irvine)。

5號高速繼續往南,直達旅遊城市聖地亞哥,往北直達舊金山。

爾灣市不屬於洛杉磯縣(郡),縣(郡)英文指COUNTY,相當於中國一個市,如成都市。爾灣屬於橙縣,英文是ORANGE。

整個大洛杉磯地區城市群,由五個縣(COUNTY)組成,相當於中國五個市組成一個城市群。西邊文圖拉縣(Ventura),中間洛杉磯縣(Los Angeles),東北邊聖貝納迪諾縣(San Bernadino),東南邊里弗賽德縣(Riverside),橙縣(Orange)靠近海邊。

洛杉磯華人老區與新區,都屬於洛杉磯縣轄範圍。而華人新貴區——爾灣則屬於橙縣所轄範圍。

從華人老區出發,距離爾灣大約40英里左右,如果路上不堵車,通常40多分鐘便可到達爾灣市,如果遇上上下班高峰期,通常需要1個半小時到兩個小時。

5號高速接近605號高速路段,雙向僅四車道,道路狹窄,正在改擴建,這段道路通常都相對比較擁擠,車行速度比較慢。

爾灣市作為一個新興城市,由爾灣公司集中開發,城市的設計理念,都非常現代化。整個城市設計成45度角傾斜,所以,爾灣很難找到正南北或者正東西的房屋。

由於整個城市環境優美,公園密布,布局合理。在爾灣,駕車在道路上行駛,很難看見臨街的鋪面。超市、店鋪、餐廳這些功能都被集中在商業廣場中,連加油站也被圈在商業廣場裡邊。

洛杉磯比較大的華人超市「99大華」在爾灣設有兩家分店,分別位於兩個商業廣場中,一個在Jeffrey與Walnut大道的東北角,靠近5號高速,這個廣場上也有很多中餐館。

另一個在Culver與Irvine Center大道的東北角,這是一個相對更新的商業廣場,所以,面積、規模都比前一個廣場大。

居住在爾灣的華人通常都在這兩個商業廣場採購日常生活用品,餐廳消費,銀行辦事,汽車加油等。

(未完待續:十說美國買房)

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-16 11:46 | 顯示全部樓層
十說美國買房

文:海納愚夫

爾灣南北偏東西大道主要有Jamboree、Culver、Jeffred三條大道,另加261與133兩條收費高速公路分佈在兩側,它們將5號與405號高速連接在一起,405號高速直達洛杉磯國際機場。

爾灣東西偏南北大道主要有Irvine、Walnut、Irvine Center三條大道,另加5號與405號高速公路成三角形狀,在南邊匯合。

洛杉磯上市房屋,90%都是二手房源,但是在爾灣,有不少新房、期房在不斷推向市場。爾灣新房設計非常現代化,很對中國人的心思。

爾灣房屋多以區域性的小區方式建設,一片小區中,有獨立屋,也有連體別墅(俗稱康斗)。每一個小區配套設施完備,有社區公園、網球場、籃球場、游泳池、健身會所等。建築特點是地小房型好,房屋新。而華人老區與新區獨立屋佔地面積都比較偏大,房屋舊。

爾灣共分二十七個區域,一年到二十年的新房區域有六個,分別是:Laguna Altura 拉古納阿爾圖拉,Northpark  北園, Oak Creek 榆樹川,Quail Hill 鵪鶉山, Turtle ridge 烏龜山,West Park 西園。

爾灣全新開發區有五個,分別是:Crpress Village柏樹村, Great Park大公園,Portola Springs波托拉泉,Stonegate 石門, Woodbury 伍德伯里。剩下的十六個區域就屬於年代相對比較久遠的老區了。

爾灣總人口已經達到20多萬,其中亞裔佔比達到40%。爾灣共有小學23所,初中6所,高中7所。爾灣初中API分數普遍都在940分以上,高中除掉一所職業高中外,另外六所API分數也都在870到930分之間。所以,爾灣學區,名不虛傳。

目前爾灣排名第一的高中是Northwood High School(北木高中),其API分數高達921分,已經連續兩年超越爾灣University High School(大學附中)。爾灣初中差別很小,五所初中API不差上下,緊緊咬在一起。

目前爾灣上市房源共有488棟,最低報價30萬美金,最高報價13,288,888美金。其中2014年新房有56棟,最低報價558,500美金,最高報價180萬美金。(需要欣賞2014年爾灣上市新房,請點擊鏈接:http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33221204818)

2014年1月1日到12月2日,爾灣共成交2160套房屋,最小成交金額287,600美金,最大成交金額820萬美金。100萬美金以上的房屋成交390套,由此可見爾灣房屋成交還是非常活躍。

爾灣作為華人新貴的沃土,隨著中美簽證的進一步放開,爾灣將憑著她優美的城市環境,優質的學區,全美安全社區的稱號,將吸引越來越多的中國人在這個城市置業,其房價必將隨著美國大的市場環境,穩步上揚。

《話說美國買房》寫到如今,洛杉磯華人區的頂級學區已經介紹完畢。但是,全文並沒有結束,接下來將介紹各個華人區,以商業為中心的城市房價、學校、生活等情況。

請讀者朋友繼續跟隨我的筆觸,去了解洛杉磯華人區的狀況,我深信,讀完我的系列文章后,一個熟悉的洛杉磯將存在於您的腦海之中。

(未完待續:十一說美國買房)

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2014年12月2日 於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-16 11:47 | 顯示全部樓層
十一說美國買房

文:海納愚夫

在平時的工作中,經常有世界各地的朋友,詢問在美國買房的一些問題,現將有關問題,集中梳理,解答如下。

問:在美國買房,沒有美國身份可以貸款嗎?
答:外國人持有效的B1/B2簽證,或者持投資移民簽證登陸后,在每年報稅期內(每年4月15日為報稅截至期,但可要求會計師申請報稅延長至10月15日),在美國買房可以貸款,而且可以享受較低的利率。據我所知,比較大的有滙豐銀行、富國銀行都可以辦理房屋貸款。但是,這兩家銀行要求貸款人的頭款,必須在美國國內任一家銀行存期滿兩個月以上。

貸款人如在貸款期間,存入10萬美金成為滙豐銀行貴賓帳戶,存期大約在45天左右,批下貸款后,貸款人就可以轉走此筆資金。貴賓帳戶優勢是利率更低,差別大約0.5%。富國銀行對貸款人的信用、工作證明、收入證明等查詢非常嚴格。滙豐銀行貸款年利率目前在3%左右,富國銀行在4%左右。

還有很多華資銀行也可以申請貸款,如華美銀行,沒有頭款存期要求,但是要求在華美銀行帳戶里保留60個月月供款,此預留金不可作為頭款。

問:在美國買房,可以申請綠卡嗎?
答:不行。買房與身份無關。美國有一套嚴格的移民身份轉換制度,雖然在美國買了房,但是不能辦理綠卡。

問:在美國買房,有助於簽證申請嗎?
答:美國買房與簽證申請關係不大,但如果在美國有房,能證明您的財力,有助於簽證申請加分。但是,如果您表現出移民傾向,或者有佔美國政府福利的情況,同樣可能被拒簽。筆者身邊就有在美國生子的媽媽,在美國置下產業,但是由於在自己不知情的情況下,曾經佔用美國社會福利,重新簽證時,就被拒之於門外。

問:在美國買房,有身份利於貸款嗎?
答:有美國身份在美國買房貸款,需要查詢貸款人的信用報告、收入證明、過去兩年的報稅紀錄,三者缺一不可。要想獲得貸款,通常對貸款人的收入證明與報稅額度,要求都比較高。

問:在美國買房,可以貸款買幾套?
答:據我所知,目前外國人在美國可以貸款購買1-4套房屋作為自住房,頭款僅需30%-40%。如超過4套房則計為收入房,頭款須50%以上。美國房市復甦,這項已經實行將近五年的政策,會否做出調整,目前還不得而知。

問:在國內可以開美國銀行的戶頭嗎?
答:可以。據筆者了解,目前只有華美銀行有這個業務,但需要先聯繫美國華美銀行提供相關資料后,華美銀行中國辦事處才對申請人受理,筆者所在團隊提供這項服務。

問:在美國買房,可以以租養貸嗎?
答:完全可以。這需要設計買房投資的額度,通常投資類房源價格在40萬美金以下,投資回報率才更高。以租金還掉每月的月供,除去地產稅、物業費,或許還可能有盈餘。

問:美國房屋好出租嗎?
答:沒有出租不去的房屋,只有出租不去的價格。但是,在買房時選人氣較旺的商業區或者學區房,相對更容易租出去。

(未完待續:十二說美國買房)

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2014年11月27日 於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-17 00:36 | 顯示全部樓層
十二說美國買房

文:海納愚夫

據一個旅居洛杉磯四十多年的朋友講,大洛杉磯城市都會區有五到六個北京大。整個洛杉磯由十多條高速,五個縣郡,131個城市(英文指CITY)組成。

而華人在洛杉磯主要分佈在大大小小近二十個城市中,形成了三個相對集中的區域。在介紹完洛杉磯華人區的精英住宅、頂級學區后,接下來我們將從洛杉磯華人老區重新開始。

華人老區聖蓋博(San Gabriel),筆者目前就暫時居住在這個城市。如果說聖蓋博作為華人老區的商業中心,一點都不為過。

華人區最大的商業廣場——全統廣場,比較有名的酒店——希爾頓酒店,就在聖蓋博市VALLEY大道上。

多個華人超市,如順發超市、夏威夷超市、99大發超市,各種中餐,川菜、湘菜、粵菜、江浙菜、東北菜、火鍋等,在聖蓋博市範圍內的VALLEY大道兩旁,西至NEW,東到SAN GABRIEL,僅僅三條大街的範圍內,都能夠找到。

這個城市的房屋多建於上個世紀四五十年代,由於年代久遠,所以看上去比較陳舊。聖蓋博市分為南北兩個區域,以LAS TUN1AS為界的南邊,相對好一些,這個區域有部分房屋屬於聖馬利諾學區,房價就非常高了。

西起NEW街、RAMONA街,東邊至SAN GABRIEL大道往東一條小街,南邊以十號高速為界,北邊以LONGDEN為界,DEL MAR大道貫穿聖蓋博的南北方向。從南到北,VALLEY、MISSION、LAS TUNAS三條大道貫穿東西方向,這就是聖蓋博市的城市範圍。

由於聖蓋博市相對便利的生活條件與設施,所以,旅美華人第一站大都從這個城市開始。生活在這個城市,似乎與語言無關。這個城市居住著很多旅居美國數十年,甚至上百年的華人。不願搬離,就是因為生活習慣一旦形成,很難改變。

聖蓋博市共有五所小學、一所初中、兩所高中,2013年API平均分數728分。

聖蓋博市目前共有上市房屋77棟,最低報價279900美金,最高報價388萬美金。(聖蓋博目前上市房屋鏈接http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33231649949,點擊可以查閱)。其中屬於聖馬利諾學區的房屋有兩棟,一棟價格在1588000美金,一棟價格在388萬美金。

聖蓋博市2014年1月1日至12月3日共成交房屋273棟,最低成交價格25萬美金,最高成交價格250萬美金。

(未完待續:十三說美國買房)

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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-17 00:36 | 顯示全部樓層
十三說美國買房

文:海納愚夫

從洛杉磯DOWNTOWN出發,沿著十號高速向東行駛,經過710號高速,從Garfield大街轉下十號高速,往北行駛,進入阿罕布拉市;往南行駛,進入蒙特利公園市。

蒙特利公園市,是旅美華人最早的根據地之一。

蒙市對新移民來說,有兩個地方是新移民的聚集地。丁胖子廣場,位於GARFIELD大街與GARVEY大街的東北角,這個廣場很小,但是名氣很大。很多第一次看見鼎鼎有名的丁胖子廣場時,認為這是在中國某地的城中村。

圍繞丁胖子廣場附近,分佈中很多中低端的家庭旅館,有時一套100多平米的房間中,住著數十人。也有很多華人房主將房子改建,用於出租。甚至有很多連車庫都改成了房間,用於出租賺錢。

這些家庭旅館在美國處於灰色地帶,根據美國法律,任意改建房屋屬於非法,但如果沒有人舉報,民不舉,官不究。但是,房屋如果上市交易,必須恢復房屋原狀,否則無法通過市政府的檢查,完成過戶手續。

家庭旅館通常一間房屋擺放兩張上下的單人床,一個鋪位可以收到10美金一天,這些地方是低收入群體的避風港。政府不是不知道,很多時候也睜一隻眼,閉一隻眼,只要不發生安全事故,沒有人舉報,也就相安無事。有巨大市場,是這些家庭旅館存在的緣由。

丁胖子廣場的南邊是林肯酒店,但是由於時間久遠,林肯酒店已經非常破舊,價格接近100美金。丁胖子廣場的西邊有一家華人超市——香港超市,圍繞丁胖子廣場周圍,有不少家庭旅館,很多旅美華人第一站,就從這裡開始。

在GARFIELD大街上,有一家醫院,叫做嘉惠爾醫院,在洛杉磯百分之五十以上的美國寶寶,都出生在這家醫院。圍繞著這家醫院周邊,密布了很多診所,大多針對代孕媽媽提供產檢醫療服務。

沿著GARFIELD大街往南,轉向GARVEY大街,進入蒙市餐飲業最繁華的街道,也是蒙市商業最旺的街道之一。從GARVEY一路向西,轉入ATLANTIC大道向北行駛,靠近10號高速的東邊,有一處商業廣場叫做亞特蘭大廣場,這裡的建築結構是樓上公寓,一層分佈多種商業店鋪,地下層停車,頗有國內萬達廣場的韻味。

這裡的公寓是蒙市月子中心最集中的地方,也是國內短期商務旅行居住的集中地。在這裡,最大的風景也就是三五成群的懷孕媽媽。

蒙特利公園市統歸阿罕布拉學區,學校分佈請見阿罕布拉學區明細情況。

蒙特利公園市的獨立屋大多建於上世紀四、五、六十年代,康斗、公寓多以七八十年代以後居多。目前蒙市共有上市房屋77棟,最低報價209000美金,最高報價1888000美金。
(需要了解蒙特利公園市目前上市房源,請點擊鏈接:
http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33264606089)

2014年1月1日至12月5日,蒙特利公園市共成交房屋299棟,最小成交金額228000美金,最大成交金額165萬美金。

(未完待續:十四說美國買房)
       
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撒泥 發表於 2014-12-17 02:01 | 顯示全部樓層
親愛的樓主,我是銀行的貸款經紀人,我覺得咱倆可以合作,呵呵
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-17 10:26 | 顯示全部樓層
本帖最後由 海納愚夫 於 2014-12-17 10:30 編輯

十四說美國買房

文:海納愚夫

從洛杉磯DOWNTOWN出發,沿著十號高速往東行駛,經過710號高速,從ATLANTIC大道轉下十號高速,往北行駛,進入阿罕布拉市。

阿罕布拉市東臨NEW街與RAMONA街,與聖蓋博市相連,南臨HELLMAN,與蒙特利公園市相連,西臨710號高速,與洛杉磯市相連,北臨HUNTINGTON大道,與帕薩迪納相連。

在阿罕布拉市區範圍,有兩條重要的商業街,一條是VALLEY大道,以華人餐飲、商業廣場、超市等為主;一條叫做MAIN街,汽車銷售是這條商業街的主要特色。老美比較大的倉儲銷售——COSTCO,也布局在這座城市PALM街與COMMONWEALTH十字的西北角,它是華人老區最近的一家。

阿罕布拉市位於VALLEY大道上有一處比較大的商業廣場,這處商業廣場上分佈有加州超市、銀行、廣東早茶餐廳、運動品專賣店、無線寬頻繳費服務廳等。

阿罕布拉南北大道從東到西主要有NEW、GARFIELD、ATLANTIC、FREMENT,東西大街從南到北主要有VALLEY、MISSION、MAIN幾條大道。

阿罕布拉學區橫跨阿罕布拉市與蒙特利公園市,阿罕布拉學區共有五所高中,13所小學。

阿罕布拉市區面貌與城市風景都還不錯,ALMANSOR公園與市政高爾夫球場緊密相連,是這個城市最大的綠地中心。公園內有很多免費的運動場所,其中就有華人喜歡的乒乓球運動場。

孩子常常與他的朋友們,在ALMANSOR公園打籃球,玩乒乓球。每年的美國國慶節,這處公園也是周邊最大的煙花放送場所。

阿罕布拉目前共有上市房屋85棟,最低報價28萬美金,最高報價1088000美金。
(需要了解阿罕布拉市目前上市房屋情況,請點擊查閱:
http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33300690477)

2014年1月1日至12月7日,阿罕布拉市共成交房屋324棟,其中成交最低價245000美金,成交最高價109萬美金。

(未完待續:十五說美國買房)
       
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2014年12月8日 於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-17 10:27 | 顯示全部樓層
本帖最後由 海納愚夫 於 2014-12-17 10:31 編輯

十五說美國買房

文:海納愚夫

洛杉磯天普市在華人老區來說,是僅僅次於聖馬利諾與雅凱迪亞,排名第三的學區城市。

天普市與阿爾蒙蒂(EL MONTE),雅凱迪亞(ARCADIA),聖蓋博(SAN GABRIEL),柔絲蜜(ROSEMEAD)相鄰。東邊分界大街有SANTA ANITA、BALDWIN,南邊有LOWER AZUSA,西邊ROSEMEAD、BURTON,北邊有LONGDEN、LEMON。

TEMPLE CITY大道貫穿天普市區南北,LAS TUNAS貫穿天普市區東西。西起ROSEMEAD大道,東至BALDWIN大道之間LAS TUNAS,是天普市主要的商業街。這條街道分佈眾多商業店鋪,其中以華人餐飲業為主要特色。

天普市比較小,但是靠近東南邊部分區域的房屋,歸於阿爾蒙蒂的學區,其房價相對於天普的學區房便宜不少。

天普市學區共有一所高中,一所初中,四所小學。聖蓋博市靠近天普市部分區域房屋,也屬於天普市學區,而這部分區域的房價也隨之升高。

天普市目前共有上市房屋59棟,最低報價325000美金,最高報價1898000美金。其中屬於天普市學區的房源僅有18棟,最低報價439000美金,最高報價1898000美金。(需要了解天普是上市房源,請點擊:http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33320286860)

2014年1月1日至12月9日,天普市累計成交房屋266套,最低成交價235000美金,最高成交價218萬美金。

天普市區面積很小,做為一個中上階層居住的城市,城市建設比較古老,整個社區風貌看上去也比較陳舊。它黃金住宅區域,主要分佈在靠近LONGDEN大街附近的區域。

而靠近柔絲蜜、阿爾蒙蒂市的區域房屋,升值潛力非常有限,這是由房屋所屬學區決定的。

到今天,洛杉磯華人老區的主要城市已經介紹完畢。而分佈在華人老區周邊的眾多城市,如洛杉磯,帕薩迪納,柔絲蜜,阿爾蒙蒂,鮑德溫公園市,蒙特貝諾等,也居住著很多華人同胞。

接下來寫完華人新區幾個主要城市后,筆者將回頭過來,再詳述華人老區周邊主要城市的一些特徵。

筆者寫這本《話說美國買房》的思路是,先從洛杉磯華人區的頂級住宅社區開始,再到重點商業區域,再到周邊居住城市,最後,再將洛杉磯老美的精英社區呈現給大家。希望讀者朋友閱讀本書後,腦子中對洛杉磯華人區,對洛杉磯,有一個主體印象。知道自己想要什麼,先確定自己買房的區域,再根據自己的經濟能力,量力而行,這樣才能更好更快的達成自己的目標。

(未完待續:十六說美國買房)

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2014年12月9日 於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-17 10:27 | 顯示全部樓層
本帖最後由 海納愚夫 於 2014-12-17 10:31 編輯

十六說美國買房

文:海納愚夫

羅蘭崗作為華人新區的商業中心,這個城市最早是以二奶村聞名於世。

筆者在工作中,也接觸了不少所謂的二奶。作為每一個個體,每個人都有權利選擇自己的生活。所以,二奶雖為人不齒,但是,同樣應該得到尊重,這是基本人權。選擇什麼樣的生活,是每一個人自己的事。只要不影響他人,這也是每一個人自己的自由。

今天,羅蘭崗的支柱產業,已經不是所謂二奶了,而是赴美產子的巨大群體。漫步羅蘭崗的商業廣場,最大的風景線就是身懷六甲的待產媽媽們。

這些媽媽們是值得尊敬的群體,她們為了自己的下一代有更好的生存環境,很多一個人飄洋過海,冒著語言不通,經過漫長飛行,經過美國海關的盤查,來到美國,來到一個陌生的國度,生下自己的寶貝。其中辛酸,或許只有媽媽們自己才更清楚。

COLIMA大道,音譯「靠你媽」,有罵人的味道,這是眾多華人初來羅蘭崗的印象。其實COLIMA(科利馬)緣於一個人名,他是西班牙的一個國君級的神父。在西方,以人名命名街道是普遍現象。

在羅蘭崗市區,科利馬大道是華人新區的主要商業圈,近幾年的赴美生子大潮,以及這個商圈的帶動,羅蘭崗的房價也是節節攀升。

羅蘭崗東北方向臨頂級住宅區鑽石吧,頂級學區核桃市,西臨哈仙達崗、拉盆地。北部以平坦地貌為主,南邊以山丘地貌為主。位於60號高速與57號高速之間,所以交通也非常便利。

跨越羅蘭崗南北的幾條大道,從西到東,FULLERTON、NOGALES、FAIRWAY直接與60號高速相連。

在羅蘭崗的各個商業廣場中,華人超市,中餐,銀行應有盡有。所以,生活在這座城市,也是非常方便。而且,由於年代相對更近,所以,看上去與華人老區的破舊相比,羅蘭崗顯得就比較現代化了。

羅蘭崗的獨立屋建築,大多以上世紀六七十年代居多,房屋看上去比老區三四十年代的顯得也更新。

羅蘭崗目前共有上市房屋82棟,最低報價26萬美金,最高報價4995000美金。(需要了解目前羅蘭崗上市房源,請點擊:http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33321630840)

2014年1月1日至12月9日,羅蘭崗共完成了250棟房屋的交易,最低交易價213,170美金,最高交易價250萬美金。

羅蘭崗學區橫跨羅蘭崗市、拉盆地市、核桃市,這個學區拉升了拉盆地所屬區域的房價,拉低了核桃市所屬區域的房價,共有高中兩所,初中三所,小學十三所。

(未完待續:十七說美國買房)

2014年12月9日 於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-17 10:28 | 顯示全部樓層
本帖最後由 海納愚夫 於 2014-12-17 10:32 編輯

十七說美國買房

文:海納愚夫

從華人老區10號高速轉605號高速,往北行駛,再轉向60號高速,向東行駛,不到兩英里的距離,洛杉磯華人新區即進入視線。

從60號高速沿著HACIENDA大道向南行駛,即進入哈仙達崗社區。哈仙達崗最有標誌性的建築,非西來寺莫屬。從HACIENDA大道繼續往南行駛,穿過科利馬(COLIMA)大道,西來寺就位於路的東邊。

西來寺是洛杉磯華人區最大的寺廟,每年的華人農曆春節,西來寺人山人海,車流如潮。而初次來到洛杉磯的華人佛教信徒,都會來到這個寺廟上香,祈求上蒼與佛祖的保佑。

哈仙達崗有全美排1000名內的兩所著名高中,分別是洛斯拉圖斯高中(Los Altos High School)與格倫•威爾遜高中(Glen A. Wilson High School)。

哈仙達崗與拉盆地屬於一個聯合學區,共有小學18所,初中10所,高中五所,其中一所職業高中,一所成人教育學校。

哈崗北邊與工業市、拉盆地相連,南邊與惠提爾、拉哈布拉相鄰,東邊緊鄰羅蘭崗。哈崗市區內的AZUSA、HACIENDA、7TH,三條南北大道,將哈崗與60號高速相連。

哈崗境內的科利馬(COLIMA)大道,是華人新區羅蘭崗商業中心的補充。哈崗、羅蘭崗市區內的房屋分租,由於區位優勢不及華人老區,其價位還是比老區略微低一些。

哈仙達崗地形,靠近60號高速區域相對平坦,COLIMA大道往南屬於山地丘陵地貌特徵。

哈崗的獨立屋以上世紀七八十年代建築居多,目前上市房屋117棟,最低報價215000美金,最高480萬美金。

(需要了解哈崗上市房源,請點擊:http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33347962747)

2014年1月1日至12月10日,哈崗共完成383棟房屋交易。其中最低成交價格195000美金,最高成交價格166萬美金。

(未完待續:十八說美國買房)

2014年12月10日 於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-17 10:32 | 顯示全部樓層
十八說美國買房

文:海納愚夫

從華人新區沿著60號高速繼續往東,轉上71高速往南,就進入奇洛崗(Chino Hills)市區。

奇洛崗東邊緊鄰71號高速,與奇洛(Chino)接壤,東南邊與科羅納(Corona)相鄰,西邊緊鄰鑽石吧(Diamond Bar)、約巴林達(Yorba Linda),北邊與波莫納(Pomona)相連。

奇洛崗是一個新興華人社區,由於這裡的房價相對便宜,房屋多建於八、九十年代,大量的中國中產階層在這裡置業購房。奇洛崗地貌呈現山地、丘陵特徵。

沿著GRAND大道從60號高速往南行駛,穿過鑽石吧市區,經過DIAMOND BAR大道、CHINO HILLS大道,進入奇洛崗社區。也可以從60號高速向東,轉向71號高速往南,從CHINO、CHINO HILLS大道轉下高速,向西行駛,進入奇洛崗社區。

奇洛崗、奇洛一帶由於開發未能跟上經濟、社會、人口發展,成為2008年後美國房市危機的一個重災區,不過經過5年的修復,隨著美國房市的復甦與強勁上揚,奇洛崗一帶房價已經穩步上揚,走入良性發展軌道。

奇洛崗幾條主要街道,東西縱橫的有CHINO、GRAND、EUCALYPTUS,南北縱橫,呈現弧型狀的一條路就是CHINO HILLS大道,北邊與60號高速相連,東邊與71號高速相連。

在CHINO大道與71號高速的西北角的商業廣場中,有老美最大的倉儲銷售店鋪COSTCO位於其中,這也是華人新區第二家。它是周邊城市奇洛、波莫納、鑽石吧的倉儲銷售集散中心。

奇洛崗相對於華人核心區域羅蘭崗而言,就算華人新區的郊區了,相對於老區而言,就算郊區的郊區了。

目前奇洛崗共有上市房屋212棟,最低報價214900美金,最高報價499萬美金。大量房屋建於90年代中後期及2000年以後,所以,房屋比較新。

2014年1月1日至12月12日,奇洛崗共成交房屋736棟,最低成交價175000美金,最高成交價388萬美金。

到今天,洛杉磯華人區主要城市已經全部介紹完畢。接下來我將對洛杉磯華人區做一些比對分析,就各個區域的主要特徵,適宜居住的人群,表達一些我自己的觀點,僅供讀者朋友們參考。

(未完待續:十九說美國買房)

2014年12月12日 於洛杉磯
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 樓主| 海納愚夫 發表於 2014-12-17 10:33 | 顯示全部樓層
十九說美國買房

文:海納愚夫

很多新的移民群體,來到美國,來到洛杉磯,不知道自己應該選擇洛杉磯華人區哪個城市安家。今天我就洛杉磯華人老區、新區、新貴區做一番比較,希望能給移民朋友們決策提供一些參考依據。

洛杉磯華人老區距離市中心DOWNTOWN最近,駕車從十號高速向西20分鐘左右即可到達。生活在華人老區,最重要的就是方便。

這裡凝聚了老華人們數十年的努力,將聖蓋博谷建成聞名世界的華人天堂。生活在這裡,每天享受著加州燦爛的陽光,清新的空氣。這裡雖然華人人流較大,但是,大家和諧相處,街道上很難看到爭執與謾罵。

華人的各種生活設施,應有盡有,哪怕不懂英語,您在這裡也不會感到任何不便。華人老區由於年代久遠,唯一不好的就是看上去比較破舊。

由於華人老區建成時間最長,所以,這裡的商業機會還是最多。每到周末,遍及大洛杉磯各個地區的華人都喜歡匯聚到VALLEY大道的中餐館,一品來自自己家鄉的中國美食。所以,周末這個地方經常會有交通擁堵現象。

喜歡熱鬧,需要工作,追求方便的朋友們,華人老區應該是首選。但是,這裡房子由於建築年代很長了,所以房子普遍比較舊,而且價位相對也比較高。

而且華人老區的人口結構相對也是最完善的,高、中、低各類群體皆有。如果說,洛杉磯是海外全球華人的政治經濟中心,那麼華人老區就是洛杉磯的代表。

而以羅蘭崗為中心的華人新區,生活也非常方便,城市面貌相對也更新。但是,由於人流量、人氣,與老區相比,還是有一定差距。

近年來,新移民群體,生子媽媽大量湧入羅蘭崗,這個本來也是韓國人的城市,中國人在這裡已經明顯佔據上風。

華人新區一帶較華人老區而言,顯得更整潔,更靜謐,更具現代化。華人新區像她的年齡一樣,吸引著更多年輕的移民群體入駐。

華人新區的便利性,比老區要差一些。很多到羅蘭崗待產生子的媽媽,多數都在華人老區來完成產前檢查,生子重任。

華人老區地貌是平坦棋盤型,華人新區地貌是山地丘陵性。所以,在老區開車相對比新區忽上忽下的山地更容易。

如果您喜歡靜謐,喜歡房子更新,喜歡山地丘陵地貌,華人新區就是您最好的選擇。

與華人老區、新區相比,華人新貴區爾灣,她的特點是房子更新,城市規劃更好,城市的綠化與環境建設,是老區與新區都無法比擬的。

爾灣唯一的缺點就是距離華人老區太遠,如果生活在爾灣,工作在華人老區,那麼每天將耗費大量時間在路上。

如果有錢有閑,喜歡更加靜謐的生活環境,爾灣或許應該是您的首選。

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2014年12月13日
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