澳大利亞房產投資的十個特點

　　1、澳洲房產所有權

　　澳大利亞是一個資本主義國家，私有制是經濟基礎。法律規定業主擁有永久土地所有權，而不是租賃權（國內所謂使用權，是把所有權和使用權剝離開來，這時的使用權就是租賃權）。那麼這到底意味著什麼？實質上「永久產權」這一術語指的是您可以永遠享有該土地的所有權。 如果是租賃權，您只能在一定期限內擁有土地---在中國，目前這一期限是70年（國內最近對使用權的問題討論熱烈，估計70年的使用權可以續約，但是會繳納一定費用，所以在房地產評估時，過了一定年限的房地產價值會降低。永久產權的房地產就不會存在這個問題）。過了這個期限， 土地的所有者，通常是政府，就有權合法地佔有。 因此，永久產權更優越， 並能賣出高價。

　　2、購買澳洲房地產項目的定金

　　購買房產時，不管在哪個國家，標準做法是，首先支付一筆定金。 這筆首付定金在簽訂合同后立即支付。定金的金額各國有所不同。但是在澳大利亞， 法律規定的定金是不得超過10%，泰國為15-30%， 中國是30%， 等等。支付10%較少的定金來購買澳大利亞房產是一個很大的優勢， 在初期為您保留您的投資物業。如果您有充足的現金，您不用將資本沉澱在押金中，而是可以將其投資其他項目（包括房產項目），這樣相同的投資額就能獲得更高的投資收益。而且您可以在簽訂合同和交房之間的這段時間來改善您的財務狀況而無須為交付大筆定金而苦惱。對於購置期房而言，只要在簽訂合同時交付10％的定金，在之後到交房的1到2年的過程中無須支付任何費用直至交房。所以說，在購買期房的過程中，澳洲這一優勢就得到更大程度的體現。

　　3、無本金貸款（貸款還款只還利息，不還本金）

　　在澳大利亞，銀行和放款人提供一種所謂的無本金貸款。無本金貸款允許您支付貸款金額的利息，而不是本金和利息。購買房產時，這是一個不錯的策略，特別是對一項投資來說，如果這能降低您的償付額而使您能利用其他讓您積累財富的機會。當然，這種貸款方式有一定的年限限制，一般為5年，5年之後，可以繼續貸款行申請，申請成功與否取決於您的信用狀況。

　　4、購買期房的風險

　　一個人們頻繁問到的問題是，如果購置期房，而銷售方不能按時交房，我所支付的首付款會出現什麼情況。許多人按照國內的操作模式誤以為銷售方在建設期間會使用買家的首付款。 而事實上不是這樣---- 真是情況是所有的首付款均保存在律師的信託賬戶（律師的信託賬戶是律師作為交易的第三方專門用來監管交易款項的，這個信託賬戶由政府監管，萬無一失）中。這筆款項，不經您的允許，開發商不得擅自挪用，當然，作為首付款，沒有開發商的允許，您也不得隨意去用。如果因為任何原因開發商不能交付房產從而違約，則所有的首付款會全額退還給購買者。這就向您提供了更大的保障，防止您首付款的損失。所以您不用擔心開發商捐款逃跑，或者爛尾樓的風險。雖然這種事情在澳大利亞百年難遇。

　　5、業已成熟的法律體系

　　澳洲擁有強有力的核查與制衡制度，以及備受尊重的司法和執法系統。澳大利亞有公開、有效和透明的法律框架，且澳大利亞的房產市場受嚴格的國家房產和消費者法律的密集監管，保證您作為一名購買者而受到法律全面的保護。如果出現爭議，您有權聘請專業律師來保護您及您的財產。 在有些國家，法律並不健全，意味著您作為房產所有者的權利常常得不到有效的保護。其實可以說，您所知道的大多數澳洲房產投資的優勢都是由澳大利亞完善的法律制度決定的。

　　6、靈活運用資產

　　在澳大利亞，通常的做法是用一處房產資產為另一處作抵押。 隨著您付清貸款以及房產的升值，權益也會增加。例如，如果您當前房產價值為40萬澳幣，還需供款10萬澳幣，則您就有300,000澳元的資產。您可以按許多種方式來使用這項權益，如再投資房產、用來度假或購買股票。 事實上，利用權益來置業是一項在澳大利亞常見的投資策略，且使房產投產者能更有效的積累財富。 在其他國家中，很難獲得這一認可，限制了您的選擇並實質上限制了您的投資組合。

　　對這一條的另一種描述是：可以把房產增值部分套現。

　　7、租金收益

　　最近，由於空置率低達1%， 出租市場強勁，澳大利亞房產變成一項有吸引力的投資選項。在如此之低的空置率的情況下，投資者會收到5-8%的相當大的租金收益。這些收益是對房產投資者的一筆巨額收益，也最大程度降低了您的現金支出。

　　8、物業管理

　　澳大利亞的物業經理一般水平較高，會處理好從找到合適的租戶到維修管道的所有事情。現在，在一個小區內入住一名物業管理經理正變得十分普遍。物業經理會每周七天、一天24小時提供服務。根據我們的經驗，物業管理經理會在該小區買下一套住所，並買下該小區的業權，從而服務並管理該小區所有物業工作，從而為他們自己帶來財務上的利益。一個優秀的物業經理不僅使您解除了負擔，倘若他們能找到愛護您房產的「好」租戶，也就減緩了您傢俱裝備和陳設及其他資產的折舊。

　　9、貸款償還和交房

　　在澳大利亞購買房產時，銀行還款在交房后（工程竣工時）才開始（這條本來是極為正常的，但是在國內，房子還在蓋，就讓購房者交付所有的房款，實在是說不過去）。這對您很有好處，特別是購買期房，因為一般在交房前有1到2年的時間。這就使您有更多的時間來準備將來的房款償還問題。當然您也可以有充足的時間去籌備貸款事宜。

　　10、稅務問題

　　作為一名外國投資者，您也可享受優惠稅收政策。這些稅收方面的收益可以完全逐項算出，因為這些是根據您的收入及稅務等級而定。通過澳洲房產投資，您可申報應納稅收入，並運用您投資所產生的支出來有效減少您的納稅義務。所謂"negative gearing "。 例如，如果您貸款置業，則所有的費用和您因貸款所付的利息均可用來抵稅，或如果您在澳大利亞工作，投資房產所累計的抵稅額度可用來沖減您的個人所得稅。這樣，就更真實的反應您投資澳洲房產的收入。收取的所得稅也就更加合理。

　　2010-10-13  CBMC

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