一個混跡房地產行業十幾年的地產高管解密房地產

(北京時間2010年5月14日 轉載)
    網
   
     在天涯上，看到很多相關罵房地產、罵開發商、罵政府等等的很多帖子，也見到很多的所謂偽專家在相繼發帖揭露房地產行業，解密房價，大多時候我會一笑置之，因為這個行業並不是你們眼睛里看到的那麼簡單。

作為一個從業該行業14年的資深人士，我開帖開為大家解密房地產，剖析房地產業。
    房地產，顧名思義，就是房產和地產的統稱，那麼這裡面，就會在產業上涉及兩個主要的分類，房產和地產，合到一起，就是你們花了幾十上百萬買的那堆鋼筋混凝土和兩個紅色的本本，分開來講，就是地上的建築物和地面的土地使用權。
   
    在運作這個產業的時候，最先會買地，買地就要和政府打交道，涉及到的部門主要是建設局、國土局、規劃局、銀行、拍賣公司等等，建設期間，就會和建設、規劃、衛生、氣象、消防、建築公司、設計所、營銷公司等等相關部門和行業打交道，交房后，就會和物管公司、裝修公司等打交道。
   
    我開帖的目的，第一是會在後面的帖子中逐步分析這個產業將會和各個部門打交道的一些行業潛規則和黑幕，以及對房價的構成做詳細分析，第二，歡迎各路英雄跟帖提問，問題只限於泛房地產業，當然，為了保護我本人，在涉及到更黑幕的時候，我會用比較含蓄的語言表達。
   
    如果支持我在此立貼，歡迎大家踴躍提問跟帖
   
    另外，開這個貼，我坦言，是冒著極大的風險，所以，謝謝各位，多扔鮮花和蛋糕，少丟雞蛋和石頭。
   
    先說買地，前幾年，土地沒有現在這種必須走招拍掛的過程，大多數是和政府以及企業協商拿地，比如說吧，甲廠有一塊地要賣出來，他就會和無數個乙開發商接觸，當然，這個接觸只限於甲乙雙方的高層，當大家達成一個默契的條件時，甲就會代表甲廠和乙簽訂土地買賣合同和辦理土地轉讓，當然，這個價格，外人是看不懂的，他的價格都會很低，其中的玄妙我就不一一描述，這就是前幾年，大家都會經常看到的某某廠的職工集體靜坐在政府門前示威的一幕，這種情況經常出現在廠礦改制和場址搬移的時候，因為，在中國，基本上大多數的廠礦，在當時還是屬於國有性質，所以，實質上來說，只是甲和乙用國家和集體的財產做了一次交易，至於靜坐示威，我想更多的是一種仇富心態和吃不到葡萄說葡萄酸的心理，當然，不排除有些甲領導人一人吃獨食的情況，而惹上眾怒。
   
    在這種情況下，就催生了很多中國的第一批房地產巨富，「每個商人都是有原罪的」這句話我很認同，房地產業的原罪更是遠遠大於其他行業的原罪。
   
    除了這種形式，後面的土地就出現了政府抵債和拍賣的形式，特別是拍賣的出現，國家的初衷就是為了防止房地產里權錢交易的出現，豈不知，這樣，更大的黑暗即將來到。
    先說說以土地抵債的事，各位看看你們的身邊，你們的城市，回想一下，你們城市裡最大的幾個開發商，是不是最先都是做建築出身的?回答是肯定的吧!
   
    90年代的初中期，由於城市基礎建設的加快，很多的建築公司投身到城市建設的大隊伍中來，這樣，問題就出現了，建築公司甚至包工頭為政府修橋修路，到最後，政府沒錢給。怎麼辦?政府有辦法啊，劃地給你，沿著以前的農村，現在的商業繁華中心，給建築商以每畝幾萬的價格，拿幾百上千畝的土地抵消建築商的承建費。
   
    我很認真的告訴大家，當時的建築商，很多是不樂意做這事的，他們當時想的只是修了這個橋這條路之後我能掙到多少的錢，拿土地，當讓不願意，如果他們敢罵，當時肯定都會在心裡罵政府：王八蛋，拿土地給我，不能吃，不能賣，逼死我啊。
   
    到後來，拿著土地的這批人逐漸分化成兩種，一種，有機會就脫手賣掉了換現金(現在肯定後悔死了)，一種人，就乾脆試探性的做小規模的開發，走開發的道路，後面這種人，就是你們現在看到的在你們的城市目前能呼風喚雨，開豪車，吃海鮮，老婆換了無數個的這種人。當然，在這裡面，為了能將政府抵債的土地價格降到最低，拿到更多的土地，背後的工作肯定要做的。
   
    很多傻不拉唧的人，都在發帖或者在電視網路上預測房價，預測房地產走勢。用我十幾年的專業很負責的說一句，誰說能預測房價，誰本來就是傻蛋。這個行業，因為在中國起步很晚，能夠上電視將評書的，能夠出書掙錢的，一般都是半灌水。因為，能夠出書，能夠有水平講評書的，現在，還在努力掙錢。哪有閑工夫寫書。
   
    網路上，很多人關注任志強，關注潘石屹，我想說的是，你們別把他當商人，操盤的不是他，老闆的主要人物就是跑關係，走後門，大家把他當成明星看就對了，他的話純屬放屁，屬於住著金窩笑狗窩的人，任志強如果敢說真話，他一定會告訴你，其實我不懂房地產。
   
    上電視，發鱉言，是因為他是任志強，中國需要這種符號，他已經有了幾百億的資產，一天不幹點上電視的事難道喊他呆被窩裡數錢。舉個例子，我認識的一個開發商，在04的時候按照當時的房價比例水平，拿了幾塊地，腸子都悔青了，意識因為買了地之後沒錢開發了，而是按照當時的水平，他的低價屬於天價，根本做不出來，買下這塊地也是因為在拍賣會上和別的老闆賭氣而來。
   
    而到了07年，剛剛手頭有點錢了，恰恰又遇見了這個城市的房價從04年的1200多漲到現在的3000塊一平方，OK，開發吧，一下就躋身富豪行列。這下，就開始包裝自己了，在圈子裡逢人就誇耀自己多有眼光，多有定力，還除了一本講訴自己如何成功，如何教人把握商機的書。
   
    哥只有在背後苦笑！我想表達的觀點是：成功有偶然性，當偶然成功后，就必然成為某人炫耀的資本，你們看到的所謂名人專記，都是看到光鮮的一面，中國的商人成功都是有原罪的，只是你們看不到。
   
    房價的漲跌，只會對兩種人產生影響，一是買房投資的人，二是沒房但是想買房的勞苦大眾。假設一下，甲和乙，甲是一個到處買房投資的人，乙是一個買了一套房子用以安家的人，本分工作，沒有多餘的閑錢買第二套。
   
    當這個房子的價格發生變動時，假如同樣甲乙都在房子3000的時候入手，當這個房子降到1000的時候，或者漲到8000的時候，關心的肯定是甲，因為涉及到他的實際利益，而乙不會，因為即時降到1000，對於他這種自住狀態來講，沒有絲毫影響，因為他的房子還是房子，不會影響他的生活，房子只是生活的一種必須的生活工具，漲到8000，也不會有影響，因為他不可能把這個房子以8000的價格賣出去賺錢，看著是賺了，但是你不可能又以8000的價格重新去買一套，因為你必須得住。
   
    我不知道這裡面空軍多還是多軍多，我不反對不動產投資，因為我也沒那麼多錢去投資，但是，我要提醒一句，經歷過汶川地震的人就深有感受，不動產，不動產，動起來就嚇死人。
   
    現在來說一下拍賣，所謂的拍賣，就是拿出東西大家競價，價高者得，政府的本意有兩個，一是杜絕口舌，避免更多的變聰明了的老百姓將矛盾轉移到政府身上，二，最主要的目的，是因為政府也看到通過私下協商的這種形式，流失了很多屬於國家的財產，從而發覺了土地才是每個地方最大的社會資源，想通過這種形式壟斷土地市場。
   
    最開始的拍賣都是很正規的，拍啊拍，每塊土地都會翻番成交，笑啊，當地的官員都會在背後笑，GDP增長了，建設繁榮了，更多的主管部門和官員拿到了更多的實惠，可是，苦了老百姓，有記憶的話應該記得03 04年的時候 很多的二三級城市突然從以前的幾百塊和一千多的房價突然上漲到2000甚至3000多，這裡面最主要的就是因為地價漲了。
   
    言歸正傳，到後來，開發商發覺，能主導土地歸屬的一是政府主管部門，二是拍賣公司。於是，想辦法啊!怎麼想辦法。
   
    一、我稱之為暗渡陳倉，怎麼個度法，舉個例子，有一塊土地，拿出來公開拍賣，拍賣公告上寫，拍賣時間2月1日，繳納保證金和獲取資料在1月30日前，好了，不明真相的公司回去索取資料，OK，1月25日去拿資料，告訴你，這個資料還沒出來，等等，一月26 27 28還是沒出來，30號，好吧，拿到資料了，等你看懂了，打保證金，這個時候一看傻了，保證金幾百上千萬，30日之前到賬，對財務有了解的朋友都應該知道，這基本是不可能的事，好吧。你就不能報名，最後參加拍賣的只有那幾家甚至一家事前做過工作，給過包袱的公司。這是目前操作最廣泛的一種方式。
   
    二、我暫且叫他眾人拾焰，你不疏通關係，沒關係，拍賣公司會安排幾個托在現場，本該你200萬拿到的土地，估計到最後經過無數論的舉牌，你拿到手可能就是350萬，怎麼辦?加到房價里去，最終還是老百姓買單。
   
    就這樣，最後，社會上出現了一種新興產業，我叫他拍拍族，哪裡有拍賣信息，這些人就會事先去交點保證金，由於很多土地在出來之前，都知道哪個公司是志在必得，好，下來找到那家公司的負責人，告訴他：我也參加了拍賣，如果想讓我不舉牌，那你就得意思意思，大多數的公司都會答應這種條件，數額從10萬到幾百萬不等，這樣，就很輕鬆的掙得數十萬甚至上百萬。
   
    當然，從事這種行業的一般都很當地的黑社會有染甚至本身就是黑社會，開發商也不是吃素的和尚，沒點實力是吃不下這口飯的。
   
    我親眼見過，拍拍族吃玄錢吃得自己咽不下取得事情，有個開發商賭氣，由於事先沒答應這夥人的要求，在拍拍族和他舉牌競爭的時候，開發商不舉牌了，這幫人最後弄假成真，拿到一塊土地，然後到處借貸，招人合資，只有自己開發。
   
    由於拍賣公司在土地的收取傭金上是很高的(一般都是成交價的5%)，所以，在土地拍賣上一般都是該行最厲害、最能調動氣氛的拍賣師。
   
    由於能夠主導城市的土地流向，因此，當地的最出名的拍賣行都是屬於社會名流，是開發商正想拉攏個結交的對象，當然，能夠每次都代表政府委託拍賣土地的拍賣行，背景本身也不簡單。至於怎麼不簡單，大家就自己想了。