近7成居民不滿高房價 買房仍是投資首選

(北京時間2009年12月17日 轉載)
   
    來源：鳳凰網　
     央行昨日（12月16日）發布的2009年第4季度全國城鎮儲戶問卷調查結果似乎印證了近日決策層再次將遏制房價過快上漲提上議事日程的必要性。
   
    央行調查結果顯示，4季度有近7成（67.2%）的城鎮居民認為當前房價「高，難以接受」，這一比例較上季提高2.1個百分點。
   
    而高房價又在一定程度上推動了對於未來房價上漲的預期，從居民的投資方式上看，房地產投資成為首選。
   
    預期房價還會漲房地產成居民投資首選
   
    房價何時能下調，老百姓何時能買得起自己的房子，這才是大家關心的問題。雖然中央已經明確要遏制部分城市房價上漲過快的勢頭，但是房價飛漲能夠因此而放緩暫時還不得而知。
   
    即便房價已經高得難以承受，但居民對於房價的擔憂還將持續，央行第4季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示，對下季房價，45.9%的居民預期將上升，較上季提高4.7個百分點,較1季度累計提高29.9個百分點。
   
    「我認為明年房價還是會漲，不過中央可能不希望房價上漲得像今年下半年這樣快。」天相投顧金融房地產分析師石磊說。
   
    不少市場分析人士對未來房價依然看好。他們認為明年房價沒有下降的壓力,只有上漲的壓力。因為目前樓市需求太旺，整個市場供不應求，房價不可能下降。
   
    市場的判斷不無道理，居民購房的熱情並沒有因為房價上漲而受到影響，反而由於對房價上漲的預期增強，居民投資房地產的意願在增加。央行調查結果顯示，4季度，有42.1%的居民選擇「更多投資」，居民選擇「更多投資」的比例今年以來連續攀升，較年初累計提高13.0個百分點，恢復至2008年1季度水平。從居民投資方式看，房地產、基金和理財產品、股票分列前三位。
   
    社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞也表示，明年房價上漲的速度會有所放緩，但是要指望短期內房價下調，這是不可能的。「要從根本上平抑房價，必須加大住房的供給，改變現在供需不平衡的狀態。」
   
    牛鳳瑞表示，今年部分城市房價已經超過了2007年的高峰期，這顯然已經引起中央的擔憂。明年房地產市場政策取決於各方利益的博弈，如果中央判斷房地產市場泡沫過大，那必定會加大調整力度。而如果僅僅為滿足居民住房需求，防止過度炒房，那中央調節的力度勢必會比較溫和。
   
    下季度貨幣政策66％銀行家預期保持現狀
   
    「今年房價上漲過快與寬鬆的信貸政策有很大關係。」天相投顧金融房地產分析師石磊說，由於貸款利率偏低，貸款成本降低，從而極大的釋放了需求，而樓盤開發有一定時間周期，供求不足造成了供需不平衡，這是房價被抬高的重要原因。
     國金證券首席經濟學家金岩石表示，貨幣政策要調控貨幣的供應量，今年以來，廣義貨幣（M2）供應量的增長速度從年初的18%到9月超過29%，因此通貨膨脹的預期不斷增強，催生了股市樓市的非理性繁榮。
   
    因此，明年貨幣政策的走勢對於房地產行業的發展將起著至關重要的作用。
   
    剛剛結束的中央經濟工作會議提出，明年將繼續實施積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，雖然適度寬鬆的提法與今年一致，但是不少專家認為，今年貨幣政策略整體上表現為過度寬鬆，明年將逐步回歸適度寬鬆。
   
    興業銀行資金運營中心首席經濟學家魯政委表示，除了關注貨幣供應量之外，貨幣流動速度也需要重點關注，這就是說人們對於房價上漲的預期在加強，從而導致了居民購房的熱情不減。
   
    「今年中央經濟工作會議定調比較靈活，明年是否一直適度寬鬆仍無法定論。從歷史來看，貨幣政策定調只會對來年第一季度產生明顯的影響，隨後貨幣政策會根據經濟運行情況進行適當的調節。」魯政委說。
   
    不過，據央行2009年第4季度全國銀行家問卷調查顯示，4季度銀行家貨幣政策感受指數（選擇貨幣政策「適度」的銀行家佔比）為66.4%，較上季上升10.5個百分點，延續上季回升走勢；對下季貨幣政策預期，66.0%銀行家認為將保持現狀。
   
    湘財證券最新報告表示，預計在實體經濟不出現意外探底的情況下，明年新增信貸不會超過7萬億，相對於今年來說是真正的「適度」寬鬆。
   
    上述報告還認為認為，國務院常務會議決議提到的「金融手段」以及「差別化信貸政策」或意味著明年的按揭貸款政策收緊，其中一套房貸款收緊的可能性不大，二套房貸款收緊可能性很大，這樣可以較有效的抑制投機性購房。在房地產行業保持平穩的前提下，按揭貸款政策收緊將有利於銀行業的業績。
   
    石磊認為,可以預見明年二套房貸肯定會趨緊,各家銀行對於首付的比例也會嚴格執行，而利率方面也會適當偏緊，利用信貸政策進行調節會對樓市產生較大的抑制作用。

房地產市場也已經到了非調不可的地步
(北京時間2009年12月20日 轉載)
   
    來源：廣州日報
     國家在近段時間開始調控樓市，一方面是因為經濟復甦，有了調控的條件，另一方面，我國房地產市場也已經到了非調不可的地步。
   
    2007年，樓價瘋狂之際，國家曾經出台一系列措施調控樓市。但是，2008年秋金融危機開始蔓延，全球房地產價格半年時間直線下跌至2007年頂峰期的半山腰，雖然中國房地產價格也跟著有所下跌，但幅度相對小得多。
   
    為開掘內需市場保增長，國家於2007年剛剛嘗試對房地產價格的調控不得不戛然而止，取而代之的是加快放貸等實際上促使房地產價格迅速反彈的政策。
   
    2009年，中國經濟「保八」已無懸念，最新發生的「地產大國」迪拜危機更是又一次給其他國家敲了警鐘，調整經濟結構的問題因此重新被提到了最重要的位置。
   
    據統計，金融機構提供的房地產貸款已達到幾十萬億元。此外，賣地收入佔地方政府財政收入20%以上，政府也千方百計提高地價以擴大財政收入，這隻能導致房價進一步推高。在這種情況下，金融機構不敢輕易緊縮房貸政策，否則，房地產價格迅速下跌，銀行存量房貸將面臨巨大風險，但如果任其發展下去，危險更大。
   
    美國銀行與美林銀行中國經濟學家陸挺指出，高房價使許多人淪為房奴，對這部分人的消費產生巨大的擠出效應；高房價改變了人們的預期，增加了防衛性儲蓄需求，謹慎消費；高房價產生的擠出效應阻礙了居民消費的轉型升級；高房價花去了兩代人甚至幾代人的積蓄，嚴重削弱了消費增長的後勁。沒有消費增長，必然威脅企業經濟效益，進而威脅就業，產生惡性循環。此外，城市化需要大量增加從農村向城市轉移的農民工家庭，高房價卻是農民工成為新市民的極大障礙。高房價還可能會導致長期惡性通貨膨脹，貨幣惡性貶值。
   
    於是在「保八」已無懸念時，中央果斷出手調控樓市。