房產----最保險的退休金

　　前不久看到一則報道，全澳洲在職員工人均退休金總額平均只有12萬澳元多一點兒。日前更聽到一則真實的笑話：一位剛參加工作一年的大學畢業生，年底時收到退休金管理公司的年度報告，赫然發現自己的退休金餘額居然是負數。原來該管理公司因在金融危機中損失慘重，把客戶繳納的退休金賠成了負數。

　　不知您看了以上兩條消息有何感受？筆者在笑過之後卻感到不輕鬆。以目前澳洲全職員工平均年薪5萬2來算，即便不考慮物價上漲因素，要維持現有的生活水準，12萬的退休金只夠花兩年半。就算是65歲退休之前攢到24萬，那也不過5年，只夠花到70歲，而澳洲人均壽命已經超過80歲。更何況20年以後，要維持同樣的生活水準，每年5萬2肯定是不夠的，因為隨著通貨膨脹，物價上漲，生活費用會不斷提高。就算您有資格領取養老金，那也是杯水車薪。看來，除非您家底殷實，絕大多數平民百姓，退休后每年要有10萬澳元的收入，才能保證不會生活拮据、甚至貧病交加。現在需要未雨綢繆，在年富力強時就得為將來打下基礎。

　　既然工資受到整體工資水平的限制不可能快速提高，物價又不可避免地會持續上漲，而把有限的退休金交給投資公司管理又是如此地靠不住，那最好的辦法就是自己去主動投資，那投什麽好呢？ 投資首要的問題是安全，第二是回報，第三是變現。

　　依筆者所見，在以上三個方面，個人房地產投資都具有明顯優勢。先說安全，房地產是由兩部分組成的----土地和房產。土地恐怕是世界上最安全的財產了，只要地球存在，土地就會存在；只要人類存在，土地的價值就會存在。而且隨著經濟的發展，人口的增長，土地的價值會不斷攀升，某些時候更會暴漲。土地的增值正是房地產價格上漲的根本原因。再說房子，壽命至少50年。雖然磚瓦砂石、住房設備本身只有折舊沒有增值，但折舊速度很慢，可輕易被土地的增值所超越。更重要的是房子作為生活必需品，可為投資人帶來穩定的租金收入，輕鬆實現長期持有所買房產，實現以時間換增值。

　　再說回報。澳洲統計局數字顯示，過去25年17種投資工具中，住宅地產以15.7%的年綜合回報率高居榜首，優於同期的股票、期貨、貴金屬等投資工具。由此上溯到澳大利亞聯邦成立以來的100多年中，全澳洲房地產的價格一直是在波浪式上漲，形成了每10年翻一番的規律。以最近幾年悉尼地產市場的變化看，2000年悉尼奧運會前後出現了超常上漲，2004年出現了調整，2008年的金融危機把剛剛復甦的勢頭又壓了下去。但與其他投資工具在金融危機中的表現相比，房地產的價值仍是最堅挺的。種種跡象表明，悉尼的地產市場經過5年的積蓄，在政府政策的推動下，在需求的拉動下正蓄勢待發。據澳洲最大的地產分析公司BIS預測，今後3年悉尼房價將上漲18%。從而恢復過去百年的規律。

　　至於變現，房產雖然不像股票和期貨那樣可以隨時變現，但在澳洲完善的金融地產服務體系下，不用賣房，做個簡單的評估，兩周之內就可以把增值變現；至於賣房，只要不脫離市場價格，通常三個月內可以賣出。

　　由此可見，要想一生都享有衣食無憂、財務自由的生活，一個有效的策略就是：在年富力強，收入良好時，量自己財力所能，儘早買入一些有租金保障，增值潛力大的房產。退休后賣掉房產，兌現增值用於生活。或賣掉部分房產，用增值付清貸款，用租金作為第二退休金。

　　有關話題，歡迎共同探討。敬請致電全澳免費熱線 1800 608 528 或 9281 1855

　　本期作者：澳美集團董事長DAVID LEE  郵箱 david@ausagroup.com.au