房產暴利就此終結? "房企稅收新政"或存在隱患

「房地產稅收新政」靴子落地。4月16日，國家稅務總局網站公布了《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，對房地產開發企業所得稅預繳問題做出了明確規定，對省級地區的住宅(非經濟適用房)的預售收入，按照預計利潤率不低於20%的標準預繳企業所得稅。 【房企稅收新政靴子落地 按≥20%的利潤預繳稅】

    「房企稅收新政」之所以被視為利空，是因為兩個原因：第一，利潤率比此前有所提高，此前企業預繳所得稅利潤率一般以15%計算。第二，對於房地產企業來說，一旦將所得稅每月繳付，則資金流動率將有所下降，這對於目前在從緊貨幣政策下艱難度日的開發商而言，無異於雪上加霜。地產股聞聲大跌，與此不無關係。

    但是，如果從調控房價的角度來看，「房企稅收新政」可能存在著一定的隱患。

    首先，它認可了現有的房地產業的利潤率，壓縮了調控的空間。房地產調控的目的在於穩定房價，在房價多年持續上漲的情況下，調控的目的主要在於促使房價的理性回歸，而要達到這個目的，就必須壓縮開發商的暴利，同時，壓縮地方政府的稅費收入。

    我們知道，美國等發達國家的房地產業利潤率一般都在5%以下，超過這個標準就算得上是暴利了。而「房地產稅收新政」，對省級地區的住宅(非經濟適用房)的預售收入，按照預計利潤率不低於20%的標準預繳企業所得稅，等於為房地產企業劃定了一條不低於20%的下線。在這一標準的「支撐」下，房地產業維持行業暴利的信心恐怕會更加充足。

    在今年的全國兩會上，全國人大代表袁超說：「房價有下浮50%左右的空間。」而武漢東盛房地產公司在主動將房價下調30%以後，仍有10%到15%的利潤這一事實，充分說明，導致我國房價過高的一個最重要因素是開發商的暴利。在這種情況下，以20%的標準為開發商設定底線，不利於達到調控目的。

    從地方政府的角度來看，地方政府的一部分稅費的徵收標準也與房地產業的利潤掛鉤，如果20%的利潤率底線得到確認，對開發商可能會起到一種支持作用。鑒於地方政府在房地產調控中的主導作用，這必然會影響到房地產調控的效果。

    除此，還有對預售制度的確認。《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》中規定：「在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳……」

    這實際上等於承認了商品房預售制度的合理性，而在最近幾年的兩會期間，年年都有全國人大代表和政協委員提交有關取消商品房預售制度的建議。

    目前，全國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達到90%以上。而在美國等西方發達國家商品房預售比例非常小，美國不少州甚至通過立法限制商品房預售行為。商品房預售制度導致了多種弊端，比如，商品房質量沒有保障、開發商捲款潛逃、不能按期交工等等，商品房預售制度在我國房地產糾紛中佔據了非常大的比例。

    因此，我國已經打算對預售制度進行改良，比如，國家相關主管部門計劃出台「商品房預售款專戶管理辦法」，將開發商在預售階段取得的房款統一存入一個銀行賬戶，開發商不得隨意支取、使用，只能在金融監管部門的審核后提取用於本項目工程建設等所需的費用支出，如建築工程款的支付。這既能有效維護單個項目工程款的按期發放，保證不因此出現農民工工資拖欠，也防止個別開發商挪用預售款后出現資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購房人蒙受損失。

    「商品房預售款專戶管理辦法」借鑒了美國等西方國家實行的預收款第三方監管的做法，有利於避免目前預售房制度的種種弊端，但是，要求企業根據預售收入預交企業所得稅，就無法再實行這種制度。

    在目前房地產調控依然面臨非常大的難度的情況下，有關部門出台的相關政策，都應該從大局出發，使有關規定能夠融入到整個調控格局當中，而不能僅考慮部門利益。