北京樓市怪象顯露危險信號:地荒論下的利益博弈

購房者排隊買票準備進入2006春季房展會。春季以來，北京樓市出現價格與銷售量同步上漲的局面。新京報記者周曉東攝

　　核心提示

　　宏觀調控一周年，北京樓價一路狂飆，再度成為「中國樓王」。「地荒論」下消費者需求集中釋放並「恐慌搶購」，炒房團也暗涌北京樓市，官方正醞釀行政調節。

　　4月23日，農行北京花鄉支行營業廳內，整整一天，等候的人數始終維持在50名左右。

　　外面的自動取款機早已沒錢了。「都是取錢買樓的。」銀行保安說。

　　銀行的繁忙只是在反襯著旁邊樓盤的火爆。緊臨銀行的「萬年花城」當日開始發售四期貴賓卡，價格1萬元，下月開盤時憑卡可優先選房並計入房款，發售第一天，共賣出200餘張。

　　這個處於西南三環外的樓盤，在三個月的時間內經歷了房價的飆升奇迹―――1月份，銷售價格5700元/平方米，3月份達到了6600元/平方米，擬在5月發售的四期均價在7000元/平方米左右。

　　今年春季，首都北京房價一路飆升。4月12日，北京市城建研究中心公布，第一季度北京期房預售均價為6885元/平方米，同比增長14.8%。更有媒體報道，北京的房價已經反超上海，成為「中國樓王」。

　　與之相伴的「怪象」是，北京樓市的「供應量、銷售量和價格」同時增長，多有樓盤排號還難求一房。

　　而去年此時，正是中央政府對房地產鐵腕調控之時，國務院「舊八條」和「新八條」相繼出台，樓價漲勢一時停滯。

　　為何在宏觀調控一年後，北京樓市房價開始一路狂漲？誰是背後的利益推手？有房地產商擔心，此番房價飆升已顯露出危險信號。

　　與此同時，官方已開始醞釀新一輪抑制房價上漲速度的調控之策。

　　「瘋漲」的房價

　　「再不決定就只能等下期了。」4月13日，售樓小姐在電話中勸說劉波趕快「下定」，否則「越等越貴」。

　　「真是瘋了！」4月17日，劉波表示怎麼也想不通，沿海賽洛城會月漲幾百元，他形容北京樓價漲瘋了，人們也搶瘋了。

　　「再不決定就只能等下期了。」4月13日，沿海賽洛城項目售樓工作人員唐曉媛在電話中勸說劉波趕快「下定」，否則「越等越貴」。

　　售樓小姐的「提醒」讓劉波「發毛」，3月初，沿海賽洛城向他報價7400元/平方米時，他笑著搖搖頭「再等等看」，不到一個月，在4月6日房展之際，已驟升到7800元/平方米。

　　又一周后，仍在猶豫的劉波被告知部分戶型已漲至8200元/平方米。

　　「一夜間，北京滿城黃土，一月間，我就得多付10萬。」他苦笑。

　　劉波是北京一圖書公司編輯，月入7000元，過完春節，他動起了買房的念頭，但一兩個月轉下來，他滿眼所見的，均是一個「漲」字。

　　4月10日，他趕到西豪逸景進行二期預售前的登記時，擬定的房價已由四天前他去諮詢時的8300元漲到了8500元。

　　這讓「我想有個家」的劉波覺得房子離自己越來越遠。他說，希望有一套自己的房子，「如果非要加個期限，希望別超過今生」。

　　周曉東，一家公司白領，他將其購買房子的區域定在四環左右，交通方便，單價7000元/平方米，總價60萬左右，4月9日，在逛完2006年北京春季國貿房展會後，他發現四環左右7000元/平方米的房子幾乎絕跡了。

　　這個房展上顯現出的一個怪現象是，「房貴」並未影響銷量，「銷售價格、供應量、銷售量」同時上漲。

　　今年春季房展上，90多個樓盤吸引了20多萬人參展，意向成交2000套，面積23.132萬平米，金額為14.4億元，相比去年冬展增長了3億多，增幅近40%。

　　北京市房地產信息網統計數據顯示，今年第一季度預售面積372.2萬平方米，去年同期為323.16萬平方米，增長15.2%.而網上售房數量也大幅增長，進入4月份，每天簽約總量均超過500套，4月15日達到803套。

　　一向被認為房價最高的上海，在去年也被北京反超。兩市統計局公布的數據顯示，北京期房單價已經高出上海27元/平方米。

　　4月13日，《南方周末》報道稱，北京已經成為中國樓王。

　　對今年春季的房價猛漲，也有一些官方的數據並不認同。

　　4月12日，北京市城建研究中心(該中心隸屬於北京市建委)公布，第一季度全市商品住宅期房預售均價6885元/平方米，比去年同期上漲14.8%(去年同期19.2%)。分析的結論是，「期房預售價格環比平穩，同比增幅明顯回落」。

　　4月20日，這一增幅在北京市統計局發布的數據中變為7.6%。

　　一個事實是，這些數據是北京所有城區的平均價格，包括密雲、懷柔在內的銷售價格在3000元/平方米，甚至更低價的房子，而四環之內房地產項目上漲的價格則要遠遠超過此數據。

　　多名開發商給出的看法是，更具參考價值的是預買地塊周邊的房價變動情況。

　　「就算漲幅小了，但是基數已經太大了。」買房者劉波感慨自己仍然買不起。

　　恐慌性消費？

　　王志綱認為，「北京市場的火熱其實是恐慌性消費、超前消費、投資型購買共同促成的。」

　　「我們可以團結起來，先不買房子拖垮他們。」買房者劉濤大聲喊道。

　　瞬時間，人們都瞅向他，但很快又湧向開發商身旁，爭搶散發的宣傳資料。4月9日下午16時，春季房展已撤展過半，但仍有一群群人擠到展會門口。

　　「越漲越買，越買越漲」，劉波說，消費者的拼搶更加促使開發商不斷地將價錢抬高。

　　在中原地產華北區域總經理李文傑看來，進入2006年，一個變化是，購房者持幣觀望后，發現房價依舊上漲，出於「買漲不買跌」的心理，出現集中釋放。

　　去年5月，建設部等七部委下發《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》，規定自2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的需徵收營業稅。

　　與上海樓價迅速下跌相比，北京樓市此後也進入低迷期，但並未降價。

　　「國家宏觀調控的藥方需要調整。」建設部政策研究中心副主任王珏林認為，去年宏觀調控打擊的主要是炒房者，而這一人群在北京還很少。

　　撐起北京樓市大蛋糕的，在於另一個龐大的購買群體。

　　4月9日，東四環外的星河灣，北京某國家機關工作人員正帶著外省幾名官員在看樓。這個1.6萬元單價的樓盤並未嚇住買房者，3月份熱賣近80套、銷售額達5億元。

　　「太多的有錢人和官員想到北京買套房子。」曾經在主語城公寓、鳳凰置地等高檔樓盤做過銷售的一名售樓人員私下介紹，官員多來自近京省份，山西煤老闆則是商人購買團的主要組成部分。

　　「還遠遠不止這些。」萬年花城副總經理黃璽慶認為，每年留京的學生、一些外省、國外大公司紛紛遷址或者進駐北京，這些都是剛性的消費群體。

　　在此觀念下，更多的購房者接納的信息是，「你不買，大把的人來買。」

　　但業內人士分析，這些群體實際上組成的是一個「金字塔式」，處於底層的人最多，對房子需求最大的人正是經濟上不夠寬裕的人。

　　「現在不買，今後的房子還會漲。」記者採訪過程中很多市民用「恐慌」來形容自己的感受。

　　萬年花城副總經理黃璽慶認為，宏觀調控的三個目標是「收緊銀根、地根和控制漲幅」，這樣做的目的是降低風險和調控開發結構和速度，並同時抑制過快增長的房價，但實際上，當「收緊銀根和地根」被用作手段，結果並沒有抑制房價，卻促使房價的上漲。

　　對此，著名房地產戰略諮詢顧問王志綱在接受《中國經營報》採訪時表達的觀點是，「北京市場的火熱其實是恐慌性消費、超前消費、投資型購買共同促成的。」

　　失衡的博弈

　　「在北京，不管你的房子蓋得多差，物業配套多不好，你總能賣出高價，且一搶而光。」

　　一個問題是，在見漲的房價面前，百姓可以持幣和房地產開發商博弈嗎？

　　「這是不現實的。」萬年花城副總經理黃璽慶分析，與開發商相比，市場上零散的買房者很難達成一致。

　　宏觀調控一年，在百姓持幣觀望的同時，很多開發商也停售觀望。

　　「在不到一年的時間內，他們為此每平方米多付出幾百元的上漲款。」一位經紀公司負責人解釋，假如「持幣待購」是購房者和開發商博弈的表現形式，很顯然最後的失敗者還是購房者。

　　銷控，是這場博弈中每個開發商和經紀公司通用的手段。

　　2006年4月9日，廣安門外西豪逸景售樓處，一位售樓人員講授的售房策略是，先登記摸底確定房價，放盤時，若有500套房子最多放盤100套，且戶型多不好，待房子「一搶而光」，便迅速提價。

　　而該樓盤還未到放盤日，在登記初期就根據「已遠超過樓房總數的登記量」將均價從8300元提高到8500元。

　　「這個博弈不成立，博弈是需要掌握資源。」北京朝陽大地房地產經紀公司總經理段枚焱說，開發商手裡有大量的土地資源，且經濟實力遠遠高於普通購房者，購房者無法與開發商抗衡。

　　今年初，在房價同樣上漲的廣州，市委書記林樹森則怒斥開發商聯合哄抬房價，其本身就是「搶劫」。

　　這一觀點，在北京，被首都經貿大學房地產研究所所長張躍慶教授同樣認可。

　　他認為，房屋銷售價格的制定完全掌握在開發商手裡，因為房地產市場是一個半壟斷的市場，往往開發商會結成價格聯盟。

　　「雖然沒有公開抬價，但完全是合謀力挺房價。」張躍慶說，不管房子的品質如何，周邊樓盤的最高銷售價總是被新樓盤比對參照，且定期上調房價。

　　某房地產開發商向本報記者介紹，「在北京，不管你的房子蓋得多差，物業配套多不好，你總能賣出高價，且一搶而光。」

　　「地荒論」下的利益推手

　　「不好好的規範這些開發商，批再多的地也沒有用。」王珏林則認為，政府並沒有做好監管。

　　「再不買，多少錢都買不著了。」4月9日，國貿房展會上，東三環外西大望路「小戶型」主打樓盤「CBD傳奇」一名售樓小姐向訪者遊說。她的理由是，以後城裡面不再批地，就不會再有新樓了。

　　而這個樓盤確實演繹了漲價傳奇：去年12月份開盤價8000元左右，日前已漲至8800元左右。

　　在北京房價持續高幅度上漲的同時，「地荒」論則促使這一速度變的更快。

　　實際上，在去年7月份，北京市國土局發布當年的供地指標就公布，二環以內將不再新增住宅商品房建設用地，但同是出於北京國土部門的數據顯示，去年實際出讓住宅用地585公頃，規劃建築面積679萬平方米，僅僅佔到計劃出讓土地的35%左右。

　　另一方面，地價飆升，也直接帶來了房價的上揚。

　　4月17日，丰台區「成壽寺路甲1號印鐵制罐廠住宅小區用地」經過64輪競拍，最後拍出3.41億元的至高價。

　　經核算，每平方米的土地最終出讓價格為3376元，得主北京正江地產總經理唐文建給出的說法是，「銷售不低於8000元/平方米才有利益」。

　　這一價格將比目前該區域樓盤價格高出不少。去年9月份，開發面積為170萬平方米的「中海城」開盤均價為5400元/平方米，目前的銷售均價也僅為6500元/平方米。

　　一天後，在北京市土地交易大廳，溫泉鎮一地塊的拍賣價更是直逼周邊新盤銷售價格。位於五環外缺少配套設施的此地塊的樓麵價格達到了每平方米4863元人民幣，而當地在售樓價每平方米僅五六千元。

　　業內人士給出的估算是，如果按北京業內公認的地價占房價的40%計算，理論上，一年以後，這一地塊變成可售樓盤，房價將不低於12000元/平方米。

　　在中原地產華北區域總經理李文傑看來，土地出讓價格增長的速度和幅度已經遠遠高於房價的正常增長。

　　中大恆基不動產營銷總經理王述介紹，2004年8月31日後的「土地招拍掛新政」之後，土地價格大幅上漲的同時其出讓操作也更加規範，但問題是，在政府獲得土地增值收益的同時，房地產開發商的利益空間並未縮減，最後的結果是，購房者成為最後的承擔者。

　　「不好好的規範這些開發商，批再多的地也沒有用。」建設部政策研究中心副主任王珏林則認為，政府並沒有做好監管，應該用行政的手段把市場上的房價拉開層次(價格層次和面積層次)。

　　炒房團暗涌

　　在上海樓市遭到「重創」之後，部分投資、投機客開始「試水」北京，而北京狂飆的房價也將更大的吸引力帶給這些炒家。

　　4月22日，宣武區廣安門遠見名苑，在尾盤開盤當日，已經擁有了附近五套房產的李先生又進行了登記。

　　「這次我想買了再賣。」他說，他的房子因為拆遷獲得了90餘萬元補償款，他首付買了四套房子，出租后月進賬8400元。這一次，他看到了超過10%的房價增長率，想藉機「炒炒試試」。

　　遠見名苑小區北門口附近的一家中介公司，工作人員向記者介紹，放盤多套授權出售的業主有很多，多為附近的朗琴園、蝶翠華亭、遠見名苑等樓盤。

　　從去年6月份對辦理房產證后兩年上市交易的房產徵收營業稅，這一點在很多中介公司看來，並沒有根本抑制炒房，多名中介公司工作人員介紹，5個點的營業稅通常被要求由買房者承擔，「如果由賣方承擔，他會提高房價，都是一樣的結果。」

　　小馬廠社區一中介公司向記者介紹，為避免交納營業稅，他們通常讓買賣雙方達成一致，先公正兩年後再過戶。

　　很多代理公司給出的說法是，在上海樓市遭到「重創」之後，部分投資、投機客開始「試水」北京，而北京狂飆的房價也將更大的吸引力帶給這些炒家。

　　「地產大鱷」潘石屹所開發樓盤中，山西客戶數量占外省客戶首位，約15%，有媒體稱「山西煤老闆購房團大把大把現金支付買樓」，正逐漸演化為繼溫州人之後的第二個全國性購房群體。

　　據介紹，在珠江駿景，六成以上的業主都是溫州人，而富力城，溫州業主也達到了三成以上，現在的二手房價格已經過萬，幾乎超過了開盤價一倍。

　　《樓市》市場研究部和搜狐焦點網聯合進行的網上調查結果顯示，北京住宅產品中以投資為目的的購買人群佔到26%，「北京東部樓盤投資比例至少達到40%以上」，一位業內人士這樣表達。

　　另一方面，外資的注入也將暗推北京樓市。據4月18日《21世紀經濟報道》稱，「如瀰漫京城的沙塵暴一樣，外資正在這個春天迅猛地撲向中國房地產市場。」今年第一季度，中國FDI里大約有180億美元的資金來歷不明，並會在中國持續等待2-3年，「進入房地產市場是最好的方式」。

　　一則消息是，4月20日，在「促進房地產業健康發展」網上座談會上，國家建設部住宅房地產司副司長侯淅珉、國家財政部綜合司副司長苑廣睿介紹，遏制短期炒作房價仍將是「十一五」時期主要任務之一。

　　「危險信號」

　　潘石屹說，「其實開發商比老百姓更害怕房子過快漲價，因為那就像個不知道什麼時候爆炸的炸彈一樣。」

　　「房價再漲是個危險信號，但願房價的增幅不要太快了。」開發商的高調代言人華遠集團董事長任志強也感覺到了房價上漲的「過火」。

　　此種情況下，「瘋漲」的房價會不會讓北京樓市「再蹈」去年上海的「覆轍」，接下來如何調控，對每位北京人來說意義重大。

　　「我個人一個悲觀的看法是房價可能漲到失控的臨界點了。」北京朝陽大地房地產經紀有限公司董事、總經理段枚焱認為，2005年以前房價上漲是正常的，但今年一季度的房價上漲是非常不健康的。

　　他說，北京的房地產開始有問題了。

　　實際上，今年春季北京房價上漲已成為一個「敏感」的話題。

　　今年博鰲論壇上，關於房地產的議題被定為「住房發展與構建和諧社會」不允許談房價，參會地產商潘石屹說「我感覺今年的房價上漲得有點危險，所以現在說話很小心。」

　　「這樣的房價肯定是不合理的，也凸現出市場存在的泡沫。」中國社科院金融研究所研究員易憲容說，2005年國內房地產開發投資、房地產空置率、收入房價比等指標早就超過國際警戒線。

　　同樣的擔心，也被地產商認識到。潘石屹在接受本報記者採訪時感言，「其實開發商比老百姓更害怕房子過快漲價，因為那就像個不知道什麼時候爆炸的炸彈一樣。」

　　針對北京的房價上漲，北京成業行投資顧問公司總經理邵念強向本報記者作了一個形象的比喻，房價應該是馬拉松式的緩慢上漲，2003年和2004年，上海就把馬拉松的遊戲變成百米衝刺，所以其違規行為受到了市場的懲罰，而現在北京是按照中長跑的速度在跑馬拉松，也有問題。

　　他給出的結論是，「違反經濟的增長規律必然要受到規律的制約和報復的。」

　　在段枚焱看來，房地產價格上漲太快，對從業者、對老百姓和宏觀經濟都有損害，也是這個城市金融危機的隱患。

　　行政手段調節

　　「我懷疑開發商在搗鬼。」王珏林說，政府應該進一步規範，要用政策逼他們打開出售房子的大門，不能囤積房子。

　　而在潘石屹看來，目前有兩個危險的信號，一是全國的房價都在上漲，二是空置率上漲也很快，前者是供不應求的表現，後者是房子賣不出去的信號，兩指標得出的結論恰恰相反。

　　去年11月，北京市統計局公布數字顯示，截止到去年9月末，北京商品房空置面積高達1054萬平方米，比去年同期增長21.1%.

　　「我懷疑開發商在搗鬼。」4月13日，建設部政策研究中心副主任王珏林說，政府應該進一步規範，不能讓開發商擠牙膏，要用政策逼他們打開出售房子的大門，不能囤積房子。

　　對此，國家建設部在本月初繼國家發改委點名70城市沒有落實「城市廉租住房」保障體系后表示，將對全國空置率問題展開調研。

　　4月4日，《北京市2006年度土地供應計劃》出爐，在總供地面積不變的情況下，住宅商品房用地供應量比去年減少了150公頃，經濟適用住房用地比去年增加了100公頃。

　　包括萬年花城副總經理黃璽慶、SOHO中國總裁潘石屹等人看來，應該大力發展廉租房。

　　實際上，在今年全國兩會上，溫家寶總理就強調「要著力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產開發，重點發展普通商品房和經濟適用房。」

　　3月29日，國土資源部土地利用司副司長吳海洋對記者表示，國土資源部將出台文件，不排除對目前在北京、上海等城郊大量興建的低密度花園洋房進行供地限制的可能性。此外，相關部委正在聯手制定加大中低價位住宅、中小戶型住宅土地供應政策，該文件也將在年內出台。

　　4月8日，建設部住宅產業司司長沈建忠在中國房地產形勢報告會上，表示了今年調控的主要思路：當前最重要的任務是穩定市場預期，保持政策的連續性和平穩性。近期主要是繼續完善各項措施進行調節，短期內可能採用一些行政調節的手段，對於部分熱點城市，還將動用行政手段予以調節。

　　(作者：劉炳路 張學冬 趙艷玲）

這下傻了吧
這邊現在逐步開始提高銀行貸款利率了
貸款炒房的該想想咋辦了！