富力地產負債2700億，等同廣州市負債限額！深陷高周轉旋渦

11月2日，富力地產因為一位民工的非正常死亡，引發了關注。

富力正在全力衝擊1300億銷售目標。通過這位慘遭不幸的民工，人們看到了一個無證上崗、假名上班、無休止加班的「血汗工地」，很難與富力這樣的知名房企聯繫起來。

地產下半場已經開賽，各大房企都在做戰略調整。樓市資本論把脈富力基本面，發現這隻已經不堪債務重壓的「華南虎」，還在高周轉路上狂奔。

樓市資本論驚訝發現，富力地產負債2700億，幾乎等同2018年廣州市負債2751億的限額！而且每年的利息支出都非常的可怕。

這一輪的超級地產調控仍然繼續，留給富力調整方向的時間顯然非常緊迫。

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頻頻違規，富力高周轉後遺症集中爆發

據中新網報道，10月3日，62歲的宋國強在南昌縣人民醫院不治身亡。這位四川籍民工是7月11日從富力金禧悅城工地送醫的，在ICU重症監護室昏迷83天，欠下醫療費約17萬元，富力方面僅支付了22000元醫療費。

金禧悅城是富力地產在江西南昌的首個項目，項目佔地122畝，總建築面積約25萬平方米。施工單位廣州天力建築有限公司，也是富力地產下屬子公司。

中新社記者調查發現，宋國強既未簽勞動協議，也未購買意外傷害保險，更沒有專業技能，卻從事需要持證上崗的塔吊信號工作。他幾乎每天加班到晚上十一點，工作時長達16小時，已經連續上班三個月，沒有休息一天，最後因過度勞累，中暑昏倒在工作崗位上。

宋去世以後，家屬要求建築公司賠償含醫療費、誤工費、護理費、交通費、營養費、撫恤金等約150萬元。而廣州天力多方推託，理由竟然包括：宋沒有簽訂勞動協議；他從事塔吊信號工卻沒有能力辦理特殊行業上崗證；用「王安才」的假名上班……

民工非正常死亡，僅僅是富力眾多不良記錄中的最新一例。

半年來，富力地產旗下多個項目被曝出違法違規，樓市資本論粗略查詢，見諸公開報道的就有：

6月，鄭州市富力建業五龍新城項目被曝存在違規認籌被查處；

6月，鎮江富力長江府涉嫌無證施工違規被查，被住建局列為重點關注對象；

8月，菏澤「富力城」項目在未取得預售許可證的情況下，向買受人收取購房定金，這一違規銷售行為被菏澤市住建局發文通報；

8月，石家莊富力城被曝違規銷售，因涉嫌哄抬價格，擾亂市場價格秩序，實際銷售價格與備案價格不符，被責令停業整改。

9月24日，福建省住建廳通報14家違法違規房地產開發企業，富力地產子公司——莆田富力房地產上榜。

富力地產這一系列違規事件，決非偶然。

追根溯溯，樓市資本論認為，這是富力近年來為了重返房企一線陣營，高周轉、高槓桿激進擴張的苦果——在調控高壓下，高周轉後遺症集中爆發，表現為各地項目頻頻違規。

這一切，都不是富力想要的。而萬達的王健林卻早已經體會到。

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胳膊擰不過大腿，1300億目標實現不易

去年7月，富力以 199.06 億元接手萬達旗下77家酒店資產，轟動了整個地產界。通過這一世紀大單式的交易，已經被坊間視為「沒落貴族」的富力地產，完成了華麗逆襲，再次回到聚光燈下。

交易過後，富力董事長李思廉開始高估公司實力，並誤判市場走勢。他提出一份雄心勃勃的規模擴張計劃，要求富力2018年完成銷售1300億，2020年衝擊3000億。

2017 年，富力新增土儲可售面積為 1811.2 萬平方米，預估總權益銷售貨值約 2560 億元。李思廉那時候覺得，即便2018年遭遇宏觀調控，僅僅消化 6 成土儲，銷售也能超過1300 億。

今年一季度，李思廉在年度業績發布會上再次誇下海口，強調「1300億」的年度目標是「至少」。

上半年，富力地產實現銷售金額627.8億，任務完成近半。在8月份的中期業績會上，李思廉表示仍然堅持1300億元的銷售目標不變。

但讓他沒有料到的是，「去庫存」政策紅利已進入尾聲，今年房地產調控力度不僅遠超預期，而且樓市逆轉，從年中開始急速冷卻。這給富力的激進擴張，無異兜頭澆下一盆涼水。

11月1日，富力地產公告披露，今年1-10月共錄得合約銷售金額956.6億元，銷售面積達到733.09萬平方米。與去年同期的661.1億元和511.96萬平方米相比，分別上升45%和43%，似乎業績並不錯。

需要指出的是，富力10月份單月銷售金額約87.0億元，與9月的102.8億元相比，環比下降15.37%；銷售面積與9月份的78.84萬平方米相比，環比下降8.23%。

胳膊終究擰不過大腿！富力無法以一家之力與大趨勢抗衡，照這個勢頭下去，全年1300億目標，並不容易完成。

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2703億負債高企，凈利潤不夠付利息

在調控加碼、樓市逆轉的大形勢下，房企不顧自身實力，盲目追求高標杆、高周轉，早晚要付出慘痛代價。

具體到富力，不僅實現年度目標困難，其激進擴張導致的債務高企，再加上經營現金流多年告負，如今使資金鏈高度緊張，成為足以致命的腹心之疾！

富力地產債務水平之高眾所周知。據各年財報，2015-2017年，富力地產的負債總額分別為1345億元、1795億元、2332億元，凈負債率分別為124.3%、159.9%、169.6%，三年時間提高了近78個百分點。

2018年中報顯示，富力負債規模再創2703億新高，凈資產負債率升至187.5%；而據廣州市政府官網，廣州市2018年地方政府債務限額，也不過2751億！

樓市資本論發現，今年上半年，富力未償付剛性債務由1244億增長至1531億，高達43.77億的利息支出已經比40.80億的凈利潤還要多。

到這一步，富力的資金鏈可以說岌岌可危，命懸一線。

在負債節節攀高的同時，富力的經營性現金流多年告負。2012-2017年，富力地產經營性現金流餘額分別為-24.64億元、-118.62億元、-220.65億元、-3.56億元、-33.38億元，- 72.87億元，連續六年為負。今年上半年，富力經營性現金流為-83.8億元，依然沒有擺脫危機，瞻望前途，很不樂觀。

如今的富力地產，亟待資金輸血以緩解財務壓力。上半年，其融資成本高達27.5億元，同比激增184%，可以說為籌錢而飢不擇食。

就在這種迥迫情況下，富力「屋漏偏逢連陰雨」，今年多筆融資計劃受阻：

2月9日，富力地產取消發行10億元中期票據；

5月23日，富力又取消了10億元超短融發行計劃；

5月29日，富力一筆60億元住房租賃專項公司債宣告中止；

8月29日，富力一筆60億元的住房租賃專項公司債券再次被終止。

11月5日，富力地產發布公告稱，擬以每股0.25元的價格發行不超過8.05億股新H股，所得款項將全部用於補充資本金，包括償還公司債務、補充公司營運資金、項目投資等。

可見，持續高槓桿、高周轉激進擴張的富力地產，一路狂奔至今，體力已經嚴重透支，再也經不起折騰了。

識時務者為俊傑。面對大勢，房企巨頭們都在轉向掉頭，收斂聚焦，樓市資本論希望富力放下包袱，調整心態，早日步出高槓桿高周轉困頓，解脫激進擴張的焦慮，休養生息，以待時機。

如此，昔日的華南虎才有可能迎來滿血復活的那一天！