房市股市，留給窮人的機會都不多了

聊天樓市吧。我不太說樓市，第一不專業，第二我本質上還是個股市投資者，但樓市這麼賺錢，我也不能不關注。這就好比羅永浩在「長談」裡說：我們做空氣淨化器，是為了現金流，淨化器是賺錢，但那不是我的理想。



1，最近南京河西又火了，不是因為「人民的名義」，而是因為河西幾個樓盤開盤，一房難求這個現像其實很正常，比如河西南，二手市場價格賣到4〜4.5萬，而行政手段把新房價格限制在3.5萬/平，任何一個正常人都會買新房，所以一房難求很正常，房號價格高企很正常，開發商用8成首付來篩選客戶很正常。



2，我和很多人對於樓市的觀點不同的，而且我可以負責任的說，論壇上很多人對於樓市的觀點是錯誤的。調控絕對不是打壓市場，而是保護市場舉例，河西南從15年初的2萬多炒高到16年底的4萬多，如果不調控，很有可能在短期內繼續漲到5萬以上，甚至6萬（地價拍到4.5萬，你說讓殺紅了眼的買房人怎麼估值？）如果那樣的話，市場就會透支預期，積累大量的風險（類似股市6124點），最終能出逃受益的只會是我們這些有經驗的老司機。而一旦轉向，樓市價格可能會猝不及防的下跌，讓行政手段難以及時控制。所以通過調控，讓投機者，炒房者，投資客提前離場或長期持有，這樣才能穩定市場。



3，我過去買賣過8〜9套物業，槓桿不高，不算炒房，但對於房市的感覺是有靈敏度的，交易過的物業類型也很多（挑高房，小公寓，普通住宅，法院拍賣房，學區房，改善住宅），至少不是紙上談兵。我負責任的說，如果你是純粹投資，效率最高的就是15年年中賣掉股票，投資物業，然後吃一輪房地產牛市的主升14年9月出台限購物政策後花兩三個月賣掉物業。如果是專注投資房產不炒股的人，14年就已經開始入場，我身邊很多房產投資者都是14年進場買入優質物業，然後16年賣出手中的次級物業，完成這一輪的資產重新配置操作。如果自住需求還沒買買，調控開始1〜1。5年左右，等「藥效」出來後，你就可以趕緊看性價比高的筍盤了。



4，說實話，南京地方政府是講遊戲規則的，比某些西部城市，中小城市要好很多。那麼地方政府賣地給你了，那就要讓開發商賺錢，這樣下次開發商才會來所以坊間瘋傳，5月初南京會出台升級調控政策，所以趕在4月底開閘放水，讓開發商賣房。很遺憾的是，這一輪新房上市，都是上一輪牛市初期拿的低價地，如果這一批被限價的房子被搶售後，下一輪新房上市，很多都是牛市拍出的高價地。那時候新房應該賣什麼價，不敢想。尤其是河西南，土地價格拍出南京最高價4.5萬，如果新房價格還限制在3.5萬，沒人敢來了。



5，有傳聞南京會有限售政策，但我個人認為限售政策對於現在的南京樓市是毫無意義的，也是愚蠢的。因為新房價格被限價，傻子都會買新房而不會買二手房。所以南京二手房市場其實早已進入調整，只有被限價的熱門區域新房才搶手。而且如果限售，只會讓市場上的存量房越來越少，真正有需求的買房人的選擇也越來越少，僧多粥少，反而不利於調控。



6，樓市賺錢跟股市不一樣，一輪牛市就得賺那個主升浪。主升浪也就一年半載，差不多18個月，如果主升浪沒賺到，那就別想著在這裡我在2015年下半年買進河西南的物業，其實那時候我已經很緊張了，當時我就在河西中部和河西南部之間選擇，哪有撿漏的好機會就趕緊出手，最後我就花了一個月重新熟悉市場就出手了。因為房市最重要的就是時機，經驗告訴我，當時房市已經或躍在淵，趨勢很明顯了，時機不等人。



7，現在買房子不要想掙錢，如果考慮交易稅費，財務成本，短期無賺錢可能。現在買房的人，是為未來佈局，是為下一輪牛熊週期佈局，但我可以告訴大家，未來樓市絕不是齊霸齊跌了，好的房子價格會越漲越高，爛的房子價格會震盪很多年都不漲，選房的難度加大。



8，房市留給窮人的機會越來越少了。10年前，河西一套小三房100萬，首付30萬;現在要500萬，首付150萬，漲了5倍。更重要的是，你付了首期，你持續的月供投入也大大增加了，你必須有持續的現金流來支持。如果下一波牛市在3 - 5年以後，那就意味著，短期內你只是紙上富貴，根本沒有盈利，你需要有體面的工作和收入來支撐養房，等待下一輪的資產置換如何換成北上深，那就更殘酷了大城市正是用這種無形的經濟手段來篩選他需要的人群，粗暴的分化並且固化社會階層。其實每個人，稍不留神就會掉隊。



9，過去N年，很多人拿日本樓市崩盤來比喻中國樓市，認為中國樓市也同樣會崩盤，成為第二個日本彼得林奇說過，不要相信某某第二個這種預測其實存在著很大的不確定性。不確定的維度在幾個方面：從貨幣政策上，日本作為美國的小弟，同屬於西方陣營，並沒有獨立強硬的貨幣和外匯政策，所以才導致了廣場協議的大讓步;從政府調控上，日本政府當時信奉自由市場經濟，當歷史性拐點出現時，以為是正常經濟周期，主動刺破泡沫，並沒有反向操作，當發現情況不對開始反向操作時，為時已晚（日本人的性格是很堅毅務實的，但應變能力也是很慢的）。而且從國家意向上，日本也沒有中國政府對市場這種強大的行政控制力;從土地和城市角度，日本土地狹小，中國的土地廣闊，一二線和三四線，四五線情況完全不同，所以無法用統一的判斷，如果說崩盤，幾年前溫州樓市就崩掉了;從地方財政角度來說，如果政府控制所有土地資源，貨源歸邊，期望大幅下跌幾乎是不可能的。



10，好消息是，未來房市給有產者帶來的回報率將大大降低比如10年前，河西一套小三房要100萬，現在500萬，翻了5倍;未來10年，也許它漲到了1000萬市價，賺了500萬，但也不過翻了一倍。未來樓市投資的門檻不斷抬高，窮人越來越買不起好房子，而對於富人來說，投資回報率則會大幅下跌



11，我在樓市犯的錯誤非常早，大概08，09年的時候，但正因為那次小錯誤，我才從單純的投資股市，轉為股市，樓市都開始關注如果我早點關注樓市，資產可能比現在要多一兩倍。但如果我不犯錯誤，就不會關注樓市，只會投資股市，空談樓市見大頂，而不會在兩者之間相對準確的轉換。如果大家現在再犯錯誤，成本和代價就大很多了。禍兮福所倚，福兮禍所伏。塞翁失馬，焉知非福？



12，所謂樓市的熊市，很多人理解為價格大跌，這是錯誤的。樓市的熊市和股市的調整，表現形式不一樣樓市的熊市就是成交低迷，均價小幅調整，性價比高的筍盤不斷出現。好區域好房子價格依然堅挺，爛房子真的成了不動產。



13，最後說說股市。股市依然非常寬容的給屌絲機會，因為股市總是用劇烈的調整下跌，來完成對人性的洗禮和資源的重新配置。但你抓住股市機遇的前提是，你的思維不能是屌絲 - 這裡雖然門檻低，但要在這裡完成逆襲非常難，你必須是一個有遠見，獨立思考，有知識儲備的屌絲。



14，股市的紅利機會未來比樓市大，但也在減少。我記得10年前，06 - 07年那波，銀行，房地產是股市的兩大引擎，銀行股，房地產股翻了幾十倍。年開始，創業板開始走牛，很多創業公司翻了幾十倍。未來的機會還會有，但你要珍惜了。就拿汽車產業鏈來說，最早的時候炒作汽車股，翻了好多倍現在把汽車整車廠從成長股炒成周期股了;大家又關注汽車零部件公司，又有很多明星股被炒作，炒成了大公司;現在我發現這一輪新股又上市了不少汽車零部件，其中有很多是為國際零部件商供應產品的，也就是零部件的零部件，未來這個產業還能有多少公司被炒？不好說了，能上市的好東西都上市了，機會不多了



15，我們80後這一代可能是最慘的一代。既沒有60,70後的城市和房產紅利，畢業後進入大城市，也不是已開始享受上一代紅利的95後，00後。所以我們必須全力以赴，小心翼翼，不能犯錯，在社會階層逐漸分化，固化的階段，抓住千載難逢的機遇，這樣到了子女下一代，才能改變命運，才能為了餵鴿子坐飛機去巴黎，才能為了自己的興趣義無反顧不用擔心金錢的困擾，才能寫小說，組樂隊，青春無悔，詩和遠方。



16，昨天看「人民的名義」，裡面祁同偉和高小琴的一段對白讓人唏噓。未來再無祁同偉，窮人家的孩子往後要逆襲，可能越來越難了。但這就是粗暴的現實，也是這個時代的真相。我們必須面對這個慘淡的時代。至少海明威說過，人不是為失敗而生的，一個人可以被毀滅，但不能被打敗。