盧俊：中國樓市強弩之末

2月19日下午的時候，市場出政策了，類似關於契稅減半也營業稅減免的政策，又是激起各種狂歡，認為這樣的政策對二三線的樓市有極大的利好。

盧俊其實不是特別懂政策環節，日常出政策的時候我也不大發文字點評，但是今天樓典微信小窗我說：有沒有感覺一點點不對？

我說：感覺到了。

我說說我的一些直觀想法：

如果有一樣東西，鼓勵大家拚命去買的好像都不會是特別好的東西，這個故事隱約在2015年的上半年股票市場上發生過；

改革開放初期，所有好的稀缺的東西，比如大米，比如雞蛋都是限購的，需要用糧票才能購買，不讓買的說明是好東西；

從商業邏輯上來說，針對一個目標密集性的出台政策只能說明兩個問題，要麼是這個東西有非常嚴重的問題，已經來不及中醫調理必須西藥針筒此後；要麼是之前的政策失敗了，需要用下一個政策來修補，但是不論是哪一種，都說明問題比想象中的嚴重。

這是我不長的文科生涯里，自己時常告訴自己日常我們容易被欺騙的邏輯思路。

為什麼在今年這一刻，我突然把這三點全部想到了呢，因為我手機碎片信息化背景下經常有幾個關鍵詞在刺激我的腦袋。

所有人都看出來國家在鼓勵大家買房，特別是二三線的房子；

2015年最好的樓市，恰恰是那些政府捨不得賣嚴格限購的北上廣深；

從2015年下半年開始，樓市的扶持政策秘籍到令人髮指的程度。

所有這些片段都在潛意識裡告訴我，是不是樓市的問題已經嚴重到開始腐爛敗壞的程度？

我開始查找一些數據，判斷整體市場是否健康的重要數據：城市庫存。



這個數據是我在任志強的微博里看到的，71853萬方。因為甚少關注全國市場，其實我對7萬方存量的概念是沒有的，所以我找了一些比對的數據。


2007年到現在，中國住宅的銷售量只增長了80%左右，但是市場的庫存已經翻了快6倍。我們認真看一下趨勢，中國的房地產市場是從2011年開始失控，庫存越來越多，越來越多，而且幾乎沒有任何停止下來的痕迹。

我希望大家記錄下2011這個時間點。

然後再來對比下，2011年前後，政府對待房地產的態度又是如何？

從2009年因為四萬億的扶持事件之後，全國樓市開始衝天逆轉，市場快速去化，同時價格也快速攀升。而這個時候，全國的輿論壓力也到達極限，當時經常在各個媒體端看到類似這樣的輿論。

任志強就是在這個時候被所有人認為是全民公敵。

所以在這個壓力下，我們可以看到政府對於房地產的態度就是：控制房價，從而實現平息輿論的目的。


但是錯就錯在當時簡單的認為房價飆升是因為炒房團的介入產生的，所以採取了限購和限貸的手段，希望能夠遏制房價。

這個政策，從目前來看，是沒有用的。

但是如果在那個背景下如果只有這一件事情發生的化，地產的蝴蝶效應還可以控制，不會有嚴重的惡化。

但是中央政府在用限購和限貸政策控制樓市的時候，地方政府卻做了一件小事情。



這是歷年全國市場的土地出讓情況，比較小，大家認真看。

從2010年開始，土地市場的供應突然增多，而且在2013年的時候到達極限。為什麼會出現這種情況，我們看圖片最右側的出讓金佔地方本級收入的百分比，在2010年之後提升到60%以上。

換句話來說，地方政府突然發現土地市場這一塊肥肉，然後在2010年開始大肆的出讓土地。

所以各位看到了沒，2010年開始中央控制信貸市場不讓需求正常的買賣房子，然後2010年開始地方政府又大量的出讓土地，導致供應越來越多，需求越來越少。

慢慢的，慢慢的，慢慢的，城市的房子庫存越來越多。

一線城市有外來人口導入的幫助，城市得到了喘息，而大量的二三線城市，就在這樣的背景下，風險得到最大程度的暴露。

而所有的問題暴露了之後，地方政府也好，中央政府也好，突然意識到問題比想象中的嚴重，趕緊採取補救措施。

其實最有用的一招在2014年的時候就已經用了：除一線城市以外，其他城市取消限購，這個在所有人眼裡最大程度激活需求的政策。

但是，很遺憾，沒用。

2015年下半年出台降低首付政策，這個應該是僅次於取消限購的重磅政策了。

但是還是很遺憾，還是沒用。

可以說，問題真的比想象中嚴重。

今年過好年沒多久，就馬上出台了降契稅政策，在我眼裡已經等同於政府已經開始著急的直跺腳了，要知道降低首付的政策才出台多久啊。

我後面想想，政府還有招數么，不要說什麼沒用的降息降准了，沒有人規定市場資金流動便多之後一定要流向房地產，資金永遠比人要聰明。

也許和房地產有關的利好政策，政府還可以打出來的呢只有幾個了：

1、完全的不限貸政策＋強制的商業貸款7折政策；

2、個稅返還甚至財政補貼。

我小窗了不少業內人一個問題說：如果這兩個政策用完之後是不是就完了

他們回復都是：完了。

我又跟了一句：地產完了？

差不多吧。

5年前種下的惡果，不知道要花多少時間來償還。