長三角房企生態調查： 房價上行壓力待解

　　CREIS中指監測數據顯示，上周全國22個一二線城市商品住宅成交面積環比上升4.9%，漲幅較前一周有所收窄，全周環比上漲城市不足六成。成交放量未如此前業內預期。

　　綜合多個城市的數據，大多數新房項目的銷售價格都保持原先水平，鮮有開發商漲價的行為。金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任黃志堅認為，只有成交量持續放大，使得去化時間明顯縮短到供應偏緊、供不應求的區域，房價才會有逆轉向上的動力。換句話說，在「供大於求」的狀況下，房價沒有上行的動力，只有下跌的壓力。

　　4月8日，旭輝集團董事長林中接受21世紀經濟報道記者專訪時認為，「2015年比2014年好，下半年比上半年好，但大部分城市的房子仍然需要12個月的去化周期，供求比已經回到0.9-1的正常水平上，需求量會得到逐步的釋放。」

　　窗口期已來臨

　　上海融綠平台是「3·30」樓市政策反應速度最快的房企，迅速啟動了「春雷行動」，承諾在4月6日24點前暫緩漲價。3月31日到4月7日，融綠平台上海及蘇錫常13個樓盤，共成交157套，總計成交金額達到11.18億元。

　　據365家居網不完全統計，清明小長假(4.02-4.04)期間，長三角8個城市成交1687套，其中蘇州、杭州的成交量相當於去年的3倍左右，南京、蕪湖和常州成交量均出現大幅上漲。

　　值得一提的是，杭州市在清明小長假成交351套，同比上漲193%。一個重要的原因是，在杭州，投資客返場的跡象有所增加。「20%多成交客戶都是投資性質的客戶。」欣盛·東方福邸一位銷售人員透露，該項目上月底剛推出一批60方精裝現房「雅舍」，目前已成交80多套。

　　杭州融創營銷總監邵佳指出，4月份將是房企去化的窗口期。新政對市場信心的提振起到重要作用，有利於房企抓住窗口期去化，「信心比黃金重要」。據統計，小長假期間，杭州融創銷售1.8億元。

　　據杭州融創相關人士透露，望江府、西溪融庄、之江壹號的准現房大戶型明顯熱銷，以自住改善類客戶購買居多。4月6日那天，尾盤望江府就成交了3套160平方米以上的精裝大戶型。

　　林中認為，新政之後的窗口期不止一個月，6月份以後大部分房企新增供應量會比較少，換言之，今年下半年都是去庫存的窗口期。旭輝有的項目已開始漲價，是根據市場供求關係決定的。

　　林中指出，中國的城市將會出現分化趨勢，漲跌互現。一線城市復甦得比別的城市快，漲幅比其他城市高。未來十年中國房價會形成一個價格體系，一線城市均價會達到5萬元，而三四線城市增長空間很少。

　　說回暖為時尚早？

　　一個值得關注的現象是：二手房拋售與重新入場的情況交替出現。德佑鏈家研究總監陸騎麟透露，雖然上海並沒有取消限購，但貸款和稅費大幅鬆綁，對於剛需置業、改善型需求置換甚至投資客的拋盤脫手，都是一個較好的時機。

　　此次新政減少了購買成本，也令這些投資客對後市的預期發生了很大的改變，掛牌意願大增之後，一些業主還醞釀如何借新政東風上調價格。按照上海市普通住宅的總價標準，營業稅的稅率5.65%計算，新政出台後，滿2年未滿5年的普通住宅，內環內稅費可減少25.425萬元；內外環稅費可減少17.515萬元；外環外稅費可減少12.995萬元，此前這部分免去的稅費由買方承擔。免征的營業稅去哪兒了？

　　一個明顯的現象是，新政首日，位於普陀區的中遠兩灣城不少房源出現了5%-10%的跳價情況，例如一套110平方米的房源，原來報價為到手價355萬元，房東將其提高至375萬元。不過，出現跳價的絕大多數都是一些購入2-5年之間的房源，如上述案例中的房源即是房東購入3年多的，因此，業內人士預測，滬上潛力區域，很可能會走出一波成交行情。

　　跳價幅度亦非無跡可尋。據德佑鏈家劉奎介紹，一般情況下房東會把免去的營業稅部分作為跳價空間，普遍做法是買賣雙方協商，以免去營業稅部分的50%作為提價，雙方尋求平衡，這樣的跳價在二手房市場接受程度比較高。也有業主將免去的營業稅併入到手價。

　　上海很多二手房業主報價分別上漲20萬-30萬。這些敢率先調價的二手房大多是買房時間超過2年但不滿5年的房子，漲價完全得益於「3·30新政」。滿兩年不足五年的房子入市交易時免征營業稅，而之前這類房子必須繳納5.5%的營業稅。若是一套500萬的房子，則需要繳27.5萬營業稅。被免稅收的 50%-100%，即成為買賣雙方博弈的尺度。

　　多數業內人士認為，現在說樓市回暖為時尚早，長三角地區高庫存的去化壓力會在較長一段時間內存在。例如4月份南京全市將有40多家樓盤計劃推出共6000多套新房源。蘇州住宅整體成交均價在9000元/平米左右，在政策性住房與普通低價剛需產品的共同影響下，均價較之去年同期的萬元左右有一定的下滑。無錫大多數樓盤繼續「以價換量」走降價路線。

　　值得關注的是，截至3月底，杭州市區新建商品房可售155042套，環比2月末增加1118套，再次刷新月末庫存歷史最高紀錄。即便是成交量出現回暖的杭州，與節前相比，清明三天日成交量反而下滑。例如節前日成交都在300套左右，小長假第一天開始成交跌至187套，而後兩天成交量逐一下滑，跌至兩位數。