美國房貸止贖造假：近路抄出大麻煩

中國古語講，欲速則不達，落實到美國銀行家止贖的教訓就是：心急抄近道，可能摔得鼻青臉腫。

　　美國止贖是何情境?當「美國夢」斷供，銀行就向法庭提供文件;不久，警員會扣響大門，目送屋主離開家園。

　　近期，美國房地產止贖文件造假事件不斷升級。美國銀行為首，宣布暫停50個州房屋止贖;約40個州的檢察長宣稱要發起聯合調查，而奧巴馬總統則投票否決了頒布「全國止贖禁令」的動議，他說，「這無益於脆弱低迷中的樓市」。

　　次貸帶來如潮般的房地產止贖，雖然銀行可以選擇給房主重做貸款，降低利率，但費神費力，收益不足，銀行也缺乏動力。

　　於是，要處理的，就是堆積如山的止贖文件了。這些文件，通常厚達百業，簽字處就需幾十處，當時各銀行燈火通明，通曉達旦趕工的報道可見諸各大報端，所謂的「機器人簽名法」也是這樣應運而生的。

　　一牽涉富國銀行(Wells Fargo)的案例中，銀行代表人稱，他的部門就是負責簽字，每天的任務?簽署50到150頁的文件。除了日期，他們和機器人一樣，一概不審。

　　那麼，銀行應該確認哪些信息呢?這份協議提到，所欠的房貸要在2010年7月從華盛頓互惠銀行(Washington Mutual Bank FA)銀行轉到富國銀行。但前者2004年已更名，而更名為WaMu的銀行 在2008又被接管，不復存在了。最離譜的是，被收房破產的房主，本該換來無債一身輕，但按照該文件內容，卻還對債務負責。

　　要知道，銀行提交法庭的文件，是作為驅逐房主的依據，無論銀行，還是其代表律師都有保證真實的義務，錯誤可被法庭視為公然「欺詐」。

　　中國讀者可能費解於，這些看似匪夷所思的錯怎麼會發生?因為美國房地產證券化程度很高，房貸打包后，會在金融機構間不斷交易。止贖時，釐清交易鏈條和所有權頗費周章，次貸遭遇空前的時間壓力，而「經驗」也可能也助長了銀行的膽量。

　　業內律師稱，這種文件錯誤事實上早就出現過，但以往房主無力聘請律師，而今，律師卻被豐厚的「集體訴訟」利潤吸引而來。他們會聯繫房主，主動代為檢查文件，」只要給我免費的授權，我就幫你贏回房子。」

　　當然，沒人會因為這些錯誤免費拿到房子，但有可能獲得重做貸款，甚至贖回物業的機會。這已經非常有人了，目前已有涉案房主獲得利率從6%調降到3%的優惠。

　　應該說，止贖房屋就像美國房地產的膿包，遲早要擠。鯊魚吞食病弱魚類，但也被叫做大海清道夫。這是奧巴馬否決的主要原因。

　　但美國的銀行和服務於他們第一大房地產流程服務公司LPS，不會因此脫身。LPS是一家上市公司，和全美最大的50個銀行都有合作，2009年收入2.76億，就是這家公司，「發明」了用紅綠燈評價律師處理止贖文件的速度，慢工細活的紅燈得主，永遠得不到生意。

　　本文作者畢業於北京大學國際關係學院及北京大學中國經濟研究中心，曾任路透社北京記者站中文組組長，主司宏觀經濟和金融政策分析。目前旅居美國，自由專欄作家，專註中美宏觀經濟政策互動和差異比較。