[海外創業]升斗小民投資美國系列

【升斗小民投資美國】前言

By 山而王

有一些想法，在公司和同事交流，他們稱很受啟發。希望用雜談的方式寫出來。每篇千字左右。爭取做到淺顯、具體、生動、有趣。看了有用，不犯困。

我不是專家，頂多算一個渴望發財的、渺小的、精打細算的小百姓。本著腦子閑著也是閑著的原則，平日愛瞎琢磨。寫這些東西也是個拋磚引玉的意思。請各位高手、大拿、專家不吝指教。

您儘管唱對頭戲，儘管問問題。我不懂有人懂，不行咱們去網上找。投資這東西功夫都在調查研究階段了。誰知道您哪句話點亮了哪一個火花，給哪位股匪指條發財的路，豈不是功德無量？

我這兩年瞎琢磨，感覺美國真大，機會還是很多的，而且政策上、投資環境上也不錯。咱們中國人有頭腦，勤儉肯干，如今出來的又都是高素質人口，碩士博士一群一群的。為啥咱們就該整天在辦公室里掙那死工資阿？為啥咱們就只能開中餐館、中國雜貨店阿？看看人家老墨，再看看人家老印，甚至老韓，我覺得咱們的思路得開闊一些，手法要靈活一些，投資的手段要多一些。

哪怕這個系列讓一個股匪頓開茅塞我的目的就達到了。祝大家都發財！

【升斗小民投資美國】有了三百萬美金，怎麼減稅？

這個只是最近從 朋友那裡聽到的，未加證實，寫在此處，求教於方家：

一個朋友身家應該有兩百多萬吧。孩子事業成功，兩個人最近退休，於是每年交稅成了頭疼的事情。就去參加了一個SEMINAR。

SEMINAR 是某律師事務所開的，人家說美國真正有錢人是不交稅的。一方面因為有錢人可以雇傭專門會計事務所來替自己有計劃的合理避稅。國稅局要想從這些職業會計做的帳里找出毛病，需要花上很大的力氣。一般來說除非有線索，國稅局不會特別「照顧」高收入階層。另一方面有錢人還有一些特殊途徑。

關於有錢人僱人算稅，聽說過的最猛的例子是某會計事務所，有一個幾十人的部門，每年年底會專門為某富豪算稅。會計費就達好幾百萬。不知這幾十位狂按計算器的會計看著那些$後面的數字會不會有痛不欲生的感覺。

SEMINAR的題目是給有錢人開闢特殊的避稅途徑。據說是要委託該律師事務所在維京群島開個保險公司，將個人財產全部轉移到該公司名下。而每年的花銷是以某種名義從保險公司支付。這筆花銷是不上稅的。這樣在國稅局眼裡，該同志身無分文，只是有個巨大無比的保險。

朋友聽了覺得有點玄乎，就問人家費用多少，人家很客氣地說如果您的資產不足3百萬，勸您不要參加。

我是一點不明白。

有一段時間時興捐贈，有錢人喜歡買艘破船，大筆一揮，2百萬，贈給某慈善機構。連我還捐過一輛3000美金的破CAMRYF。後來這招不靈了。國稅局要求用所贈物品的實際拍賣價格報稅。

還聽說有美國人為了避稅入維京群島國籍。國內不少富商好象也愛用這招。現在不入籍，改成開保險公司了？


【升斗小民投資美國】銀行不是慈善家

銀行是什麼？是樓下小儲蓄所里親切和藹的大媽，是西服革履威望素著的華爾街大佬，是大樓高聳入雲的威嚴，是永遠的乾淨清涼。他們老老實實堅守著我們的存款，辛辛苦苦放貸，準時準點交付利息。好人阿！

如果您真這麼想，特別是作為一個投資人這麼想，我要說您危險了。

2004 年，我看中一個3家庭投資公寓房。該房雖然需要一些整修，但是面積巨大，有該地區罕見的3套三卧室一衛一廳公寓，外加一個裝修好的地下室。而賣主只要19 萬美金。考慮到該地區三卧室一般租價在$1100每月，我對這個房子極有興趣。然後一連串的怪事發生了。先是找不到地產經紀，找到地產經紀又打不開門，房主也不見影子。大概折騰了一個星期，地產經紀對我說：沒戲了，銀行已經強制收回房產，房主破產了。

銀行強制？這和我頭腦里一向和藹可親的銀行形象可不太相符阿。本著臉皮厚吃個夠的原則，我沒完沒了地從地產經紀(就是小ANTONIO)那兒挖內幕，總算大概整了個明白。該房主出於不知什麼原因，個人經濟上出現問題，已經有三個月沒有付貸款了。他一邊到處找錢，一邊將房子掛牌出售，同時告訴銀行將用賣房所得款項還清全部欠款。他的要價實在不高，就是當初從銀行貸款的價格。顯然這老兄已經不指望從房子上掙錢了，只想痛痛快快清清白白地GET OUT。

不幸的是這位老兄個人經濟一塌糊塗，賣房也整不利索。房子掛牌三個月無人問津，他正和地產經紀商量想繼續掛牌，銀行已經不想等了。很乾脆地說要麼把所有貸款一下還清，要麼收房子。那位老兄一下破產了。

這我可不明白了：一個破破爛爛的房子，銀行拿來幹什麼？難道銀行家要拓展業務經營多公寓房？ANTONIO笑笑說：銀行的帳鬼著呢。這個房子花上幾千美金找人清理一下，賣個25萬沒問題。你算算就這一把銀行掙了多少錢？
我說：這個好算，25萬 - 19萬= 6萬阿。
ANTONIO說：你少算了幾樣。當初房主買房時是有按揭(DOWN PAY)的。他這房子5、6年了，每年付的本金呢？
我又算一遍：算房主10%按揭，那是1萬9千塊，30年定期5%，每月還本付息850，本錢部分算300吧。。。哇，又是1萬8千塊！
ANTONIO說：沒錯，就這一下，銀行能賺10萬。你要是銀行你等嗎？
我心有餘悸：黑！真黑阿！

後來我就到網上查了一下，發現在地產市場大熱的時候，銀行常常會幹這種事。他們對於拖欠貸款表現出極低的忍耐。稍不合意就是兩手一伸：還錢！全部還來！這招太損了，請問誰有那幾十萬靜靜等著它來要阿？(有那幾十萬我也就不貸款了不是？)而且因為一般人拖欠上幾個月後，您就是想從另一家銀行申請貸款也來不及了。只要銀行這麼一干，本來經濟上就有問題的房主基本上就死定了。

血的教訓阿，同志們！說句打嘴的話，您要是還貸真要出現問題，得趕緊想辦法。哪怕賤價賣了，也比讓銀行這麼全拿走強阿。

在市場大熱的時候，銀行會老臉一抹與民爭利。那麼市場大衰的時候呢？唉，我也有故事。(我怎麼知道這麼多倒霉的故事阿？！)

話說某年在紐約長島，一家電工行經濟上出現了麻煩，讓某銀行倒了帳。銀行的頭腦不知吃錯了哪副葯或者老酒喝高了，忽然認定紐約長島的電工行業要大幅度衰退 (您看看這都什麼邏輯阿？)，為了自保它們要立刻撤出該領域。於是無數倒霉的長島電工接到銀行的最後通牒：立刻付清您的全部商業貸款。

做生意的，哪怕有一個閑錢，也想讓它發光發熱。您說這銀行讓人家馬上付清合理嗎？咱們的電工工具、器械、手藝你銀行又不收。好嘛，這些平日富得流油趾高氣揚的專業電工，一晚上破產了一堆。長島的電工行業還真被該銀行逼得蕭條了。

另一個發瘋的銀行在佛羅里達。某老大經營一個全美國數得上號的高爾夫球場。某年，銀行突然認定高爾夫球不賺錢，要該老大馬上付清貸款。多少呢？6千萬美金。我的祖宗阿，該老大要是有那6千萬現錢在銀行擺著，還不如去加勒比海釣魚省心呢。老大還不出阿，被合情合理地清理出革命隊伍，失去了心愛的球場。然後銀行將球場拍賣，另一位老大出手購得。多少錢呢？4千萬。

故事講完了嗎？沒有。第二位老大接手了球場，原來怎麼管現在還怎麼管。一切照舊省省心心經營2年，又脫手了。多少呢？還是6千萬！這個銀行由於什麼大神附體，自己豁出去虧上2千萬：先逼倒一位老大，然後送另一位老大2千萬花差花差。

嘆息一聲，您要問這銀行是瘋了嗎？沒有。那它圖什麼？這您就要認清銀行的本性。銀行是什麼？是拿著別人的錢賺錢的主。所以呢，如果有大錢賺時，它是不會溫柔的。如果有大風險時(它認定的)，它也會毫不猶豫地出手。至於您的生存利益，那不是它所關心的。

所以您投資時，一定要選好物業/生意，按時還貸。在市場大起大落時，還要防備銀行在背後捅刀子。


【升斗小民投資美國】地皮: 百萬富翁保安和養驢的同事

我們小區雇了個保安，有事沒事就開著個破福特在停車場呆著。有一天我順嘴和這夥計聊了聊。夥計洋基口音很重，好象沒受過高等教育。自稱從政府退休了，除保安這份工作外就是守著祖上傳下來的7公頃地。我一打聽，霍！好區呀。在REALTOR。COM上，一公頃地能賣30萬美金。7公頃？這可是個百萬富翁阿。

我趕緊湊趣說：您老人家可真是包子好吃不在折上阿。沒打算賣幾頃地或者乾脆蓋它個小區什麼的？
夥計特得意：我不賣。我種了些蔬菜水果，不用任何農藥，特好吃。長好了，我就送人。
我說：您這可是綠色無公害食物，怎麼不賣個大價錢阿？
他說了：我種菜主要是為了避稅。政府有規定，多大的地要產出多少水果蔬菜才能免地稅。我要是賣菜，麻煩不說，還得交稅。

我還有個美國同事，家裡的農場養了兩頭羊，幾頭驢。拍了照片當電腦桌面使。跟我說這些羊和驢跟他有年頭了，我問他養驢養羊是不是為了喝奶吃肉？他擺擺手，說是為了減稅。州里規定要想當農場減免稅收，必須養多少牲口或者產多少農產品。他家是一馬平川的草場，嫌每年種東西太麻煩。索性圈起來放幾頭驢和羊，草有的是，自己啃去吧。這恐怕是世界上最幸福的驢和羊了，不用幹活、不用產奶、甚至不用下仔，每天想吃就吃想玩就玩，邊吃邊玩就替主人把稅免了。

有人說現在美國的農場已經都是投資人擁有的地產了。他們買農場根本的目的不是為了農場賺錢，而是為了那塊地皮。他們的伎倆往往是這樣的：
- 買一塊地
- 如果小就圈起來，蓋個牲口棚，放倆吃草的牲口
- 如果地皮很大就掛牌出租給農民， 農民要保證每年養多少牲口或者出產多少農副產品，一部分歸地主處理，用來避稅。另一部分就作為農民自己的收入。

當然，這是指那些水草豐饒的地方。您要是在拉斯維加斯外面的荒漠里買了塊地皮，別說驢了，誰也不會去的。

我建議您買地皮還是要慎重。地皮，特別是沒有任何設施的荒地，其價值很難把握。弄得好了，您這塊地皮正躺在某開發商的關鍵路徑上，沒準您能發一把。大多數情況是躺那兒幾十年，無人問津。您每年就交那沒完沒了的地稅吧。

據說大的地產商從來不買地皮，管那叫燒錢的窟窿。美國最大的豪華型地產商TOLLBROTHER一個大佬說過：只有當我的推土機就要駛入工地時，我才會在地契上簽字。

[ 本帖最後由 廣南子 於 2007-11-13 18:17 編輯 ]

【升斗小民投資美國】牢記一個中心：CAPITAL RATE
CAPITAL RATE就象一把尺子，輕而易舉地就把投資型房產分出高下了。同一地區，同樣的物業，如果大樓A比大樓B的CAPITAL RATE高，就是說大樓A更便宜，買了更合算？

不一定是這樣的。你在得到CAPITAL RATE后，一定要問對方是怎麼算出來的。

實踐出真知，您看看這個正在LOOPNET。COM上出售的房子：

http://www.loopnet.com/xNet/MainSite/Listing/Profile/Profile.aspx?LID=14578794&RecentlyViewed=true&ItemIndex=6&gCxtDir=Down

For Sale       Active
Primary Type:  Multifamily  Mid/High-Rise
No. Units:     6
Building Size: N/A
Price:         $525,000
Price/Unit:    $87,500.00
Cap Rate:      12.70%
Cash On Cash:  33.00%
Year Built:    1940
Date Last Verified: 7/18/2006

Property Description:
TOTALLY RENOVATED 6-FAM MONEY MAKER IN REDELOPMENT AREA. THIS BUILDING FEATURES LARGE 3BR APARTMENTS WITH NEW KITCHEN, NEW BATH,NEW ELECTRICAL, NEW HEAT, NEW CARPETING, NEW WINDOWS, NEW DOORS, ETC...THIS ONE GENERATES LARGE PASSIVE INCOME AND IT'S IN TIP-TOP SHAPE. THISGREAT INVESTMENT WILL NOT LAST!!!JUMP IN AND GET IT BEFORE THE PRICECONTINUES TO GO UP.

以上是一字不改從LOOPNET。COM抄過來的。簡單點說，房主有重新裝修6單元公寓房，要價52。5萬美金，CAPTIAL RATE 12。7%，求售。

他是怎麼算的呢？

Financial Summary       Proforma
Scheduled Gross Income79,200
Effective Gross Income79,200
Maintenance:           $1,200
Taxes:                 $9,212
Insurance:             $3,000
Net Operating Income:  $66,675

貓膩開始了：
- 對於債前收入一欄，他用的是「PROFORMA」不是「ACTUAL」。
   這就意味著全部收入是賣主估算出來的。那麼您就得打個問號，這個數字到底有多可靠。

- 計劃收入(Scheduled Gross Income)和實際收入(Effective Gross Income)一樣，這個不太合理。
   一般來說至少要打出5%的空房率。房客要走人，通常會給你3個月通知，可是畢竟只有等老房客搬走您才能粉刷牆壁，請市政府來人檢查，才能讓新房客住進來。這前後一耽誤，差不多就一個月。

- 維修(MAINTENNANCE)一年$1200，也就是說一年一個單元還不到200美金。
    這個不是完全沒有可能，因為他自己說房子是新翻修的。但是翻修的情況到底怎麼樣，是不是真的一年$200維護就夠了，咱們再畫個問號。比較靠譜的方法是在房子檢驗(INSPECTION)時問問檢驗人員。或者您就得象我地下黨一樣打入敵人內部，和房客或者周圍鄰居問問，這個房子有沒有什麼歷史遺留問題。比如說：地下室曾經水淹七軍，房頂曾經開裂等等，這些結構問題是很難修好的。

- 稅
   這個一般沒問題。只要去市政府一查就知道了。

- 保險
   一張今年保險單收據複印件，外加一個電話給保險公司就可以確認。

這麼就完了？嘿嘿，這位老兄可真是個妙人兒。他還少算了幾項那：
- 管理費
   這個您要是請人管的話，6個公寓的小樓，物業公司一般收全部租金的10%。呵呵
- 水電費
   廣告上沒寫房東究竟要負擔那些費用，我只好照最壞的情況考慮。6戶人家共用一套電錶水表，水、電、熱全部由房東承擔。這個就很可怕了。咱們算它每戶每月$150不過分吧？
   
照妖鏡下現原形，咱們替這位滑頭再算算帳吧：
Scheduled Gross Income: $79,200
Effective Gross Income(5%vacancy)75，240
Maintenance:             $1,200
Management:              $7,524
Utility:                 $10,800
Taxes:                   $9,212
Insurance:               $3,000
Net Operating Income: $43,504

CAPITAL RATE = $43,504 / $525,000 = 8.28%

而這位朋友原先說他的CAPTIAL RATE 是多少？12。7%。嘩，人家一番瞞天過海，CAPTIAL RATE從8。28%上漲了50%。咱們要是光聽他的，可虧大發了。

和這位狡猾的朋友相比，有些人是不懂。還有一些的CAPTIAL RATE就寫著「NA」，意思是沒有提供這個數字兒。您要是看見這個詞兒應該興奮一下下哈。

【升斗小民投資美國】地點：金角銀邊草肚皮

地點的重要性怎麼強調都不過分。想象一下，如果只有您一家可以在紐約時報廣場賣飲料；或者只有您一家在香榭麗舍大街賣法國紅酒；或者全中國人民都去爬喜馬拉雅山，而只有您一家在山腳下賣氧氣瓶。。。

選個什麼地兒好呢？不一樣的生意對於地點的要求不盡相同。不過什麼珠寶店啦、大商場啦，都不是山而王這等升斗小民開得起的，我關心的就是哪兒適合開個飯館、加油站、洗衣店什麼的。我滿世界找，據說麥當勞是選地點的行家，可是網上並沒有具體寫人家的演演算法是什麼(廢話，那是人家壓箱子底兒的)。終於有一天，皇天不負有心人，讓我找到了這個：

http://www.dultmeier.com/pdfs/StartWash.pdf

雖說是用來選擇自動洗車店的地點，您好好讀讀，咱們一塊兒琢磨琢磨。這後頭的道道還真不是一般的多啊。

一般人挑地方首先挑車流量大的。這並不錯。可是您看看人家還有幾條：
- 您店前面的馬路限速是多少
   限速35邁以下的大大的好
   限速50邁以上的就不太好
   我一想， 是啊：咱們店小牌子小，要是開在洲際高速公路邊上，那得多好的眼神才能看見阿？這不是給顧客搞視力測驗了嗎？
- 廣告牌500英尺外可見，加10分
- 您是在晚上大家開車回家的的這邊路上，加3分。
   這個開始我沒明白。後來想想，阿，一大早出門大家都踩著點，哪裡有功夫洗車阿。要洗也要等下班時候洗。這是說的洗車店。那反過來說，您要是開早點店是不是就應該開在大夥兒上班的路上呢？那麼加油站呢？這個大家可以討論。
- 要是所在的街道頭上有紅綠燈、STOP SIGN，加3分。
   這個很明白，就是要人家在您的小店前面行行復行行，延長准顧客的滯留時間。

以上是和大馬路有關的。下面是和所在的小區有關的：
- 3邁以內的人口達到每個洗車處2500人的，加25分。
   也就是說對於很多生意周圍的人口越稠密越好。
- 社區人口在增長， 加5分
- 2邁之內沒有競爭，加10分。否則每個競爭對手減2分。
- 高尚社區， 減10分
   也是，我這雞毛小店哪兒能入那些高尚人種的法眼阿。去那兒不是給自己上眼藥嗎？象什麼PRADA、阿曼尼可能喜歡這種地方。

還有幾條我覺得對相當多的生意都適用。比如說店主親自上陣，加5分；店主一個月露幾次臉，扣5分。看來就算自動洗車店也需要精心愛護阿。店的停車場出入口越多越方便，分數越高。

還有一些就是和洗車店自身有關的了。比如說道路破爛冬天灑鹽，加7分。真是種田的盼雨水、安玻璃的盼大風阿。破馬路是洗車店主的心頭好。

如果有考慮開自動洗車店的朋友不妨用您看上的地點算一下。要是80分以下，恐怕您就得再找找別的地點了。

儘管這個是用來算洗車店的，我時常把演演算法調整一下，用來觀察各種生意的地點選擇。比如說我家門口，有兩個麥當勞，都位於同一條高速公路邊，一個還緊鄰著紅綠燈。但是挨著紅綠燈的生意就沒有另一個好。這個麥當勞居然敢跟我的演演算法叫板！我明察暗訪，結論是生意不好並非地點問題，而是由於當初投資時沒有建室內兒童遊樂區。我的演演算法需要調整。看來對於麥當勞這樣的生意，小孩子是大顧客阿。這也就不難解釋為什麼WENDY、BURGER KING、KENTUCKY CHICKEN，在小朋友中的人氣無法與之抗衡了。

我對這個演演算法改造遊戲簡直上癮。最妙的是我家附近有個PLAZA。3年前搬來時沒什麼人氣。扛大樑(ANCHOR SHOP)的居然是家PIZZA店和CVS。我看看那空空蕩蕩巨大的停車場，想：要是我就把這個停車場靠馬路這邊的地賣了或者出租，做個PAD SITE。過了一年，果然那裡開始動土。我這個樂呀，心想：好吧，咱們動工了。蓋個什麼呢？我瞅瞅那塊地兒，就蓋個DONUTS店吧。

您猜怎麼著，今年年初立了個牌子「DUNKIN DONUTS - HELP WANTED」。哈哈哈。我每天從那兒過，看著DONUTS店前稀稀拉拉就兩三輛車。又想：為什麼沒有人氣呢？店新是一個可能。那麼店主的兜里要有多少錢才能撐到扭虧為盈呢？我要是店主該怎麼辦呢？。。。

您沒事也琢磨琢磨：為什麼同樣的店不同地方生意就差那麼遠？您家附近的商場里有空餘店面招租，您覺得什麼樣的生意對於那個地點合適？

歡迎大家都參加這個遊戲。您還可以到LOOPNET。COM去猜猜哪些地產會被人買下，看看您的眼光和專業地產投資家到底有多大差距。這個遊戲可比什麼都好玩阿F。

(有沒有具體講解地點選擇的書阿？哪位給指點指點。我看過一些書，不是太籠統就是給了一大堆故事。我想要演演算法。剛剛看了，某FRANCHISE聲稱它們有9點獨家秘方選好地點。呵呵。要是您有麥當勞的演演算法，也趕緊說出來吧F。)

【升斗小民投資美國】投資不是拚命

我一個朋友是IT工程師，前幾年投資一家中餐館，雇個福建偷渡的人做大廚，太太管收銀。那一段時間，他神出鬼沒跟BAT MAN有一拼。中午人家去餐廳吃飯他拚命往家趕，撲進餐館就炒菜，要不就去DELIVER。干到下午一兩點鐘再偷偷溜回來。他太太年輕貌美，但是急了不管好區壞區也給人家送貨上門。幹了幾個月，垮了。

經營中餐館、小賣部、中國店這種生意，全和現金打交道，又都是一筆一筆小生意，您得不眨眼地盯著。生怕哪個STICKY FINGER把您的錢沾走了。而且工作時間長，一天十幾個小時在上面耗著，時間就是命阿。那真是以命換錢呢。

如果您想進入這類行業，除非有極其信任、又有能力的人替您看攤，否則您不是投資，是在給自己買工作呢。

那麼什麼才是投資呢？在我的概念里，投資是以錢賺錢。您買基金，不用24小時盯著吧？去夏威夷度假回來不會被人圈包會吧？這叫投資；您買個公寓樓，每月支票直接寄到您信箱里，所有管理、修理、維護、打掃工作一律外包，您每月輕輕鬆鬆，知道10年後這個房跟您一個姓了，這叫投資；您買個NNN小型商業中心，每個月商店把租金寄給您，房屋裡外維護、水電、甚至停車場全是商店自己搞定，這叫投資。

當然了，咱們也不能把事情想得太美好了。您買基金，時不時要看看它表現如何；買公寓樓，得經常查查物業公司打理得咋樣，房客們是不是住半年就想走人；就連NNN商業中心，您也得監督著，別讓這幫人把你的房拆了。

我覺得，您要是有份固定工作。周一到周五每天花費一個小時在投資的事業上，周末兩天算10個小時吧。基本上合適。如果您負擔輕又鬥志昂揚，不妨多點。可一旦您發現自己每周必須花20個小時甚至更多在投資上，我得說您是打兩份工呢。這個干法，一段時間行，持久戰是要垮的。

總有一些人，特別是能人、巧手，眼界高，脾氣大，別人乾的活統統不入眼。或者覺得這麼個掃廁所清垃圾的活我還要請人干，太虧。於是身體力行事必躬親，自己不夠老婆上，老婆不夠全家上。打一場人民戰爭。但是您想想這些人，他們投資是為了什麼？為了多掙錢。多掙錢是為了什麼？為了全家過上好日子。那你們全家連 10歲的小兒子都在給人家加油、掃廁所了，這是好日子嗎？

那麼正確的方法是什麼？是投資前算帳的時候，就把僱人干那些低收入工作諸如清理、跑腿的費用打入成本。您要當老闆，不是花錢雇自己當跑腿的。您要是買了公寓樓，應該把修理、打掃的活計包出去，不是颳風下雨時自己扛著梯子給人家修窗戶、修鍋爐去；您要是買個自動洗衣店，應該僱人替您早上開門打掃，不是每天一大早5點和公雞一塊兒起床掃地去。

總有一些人分不清投資和工作的界限。算著算著就把自己繞進去了。就說我自己吧，2004年底看了個公寓樓，70萬開價，每年租金我忘了，反正扣除各種費用凈賺5萬。我當時眼睛就紅了，想買。但是回家一算帳，發現人家業主有自己的物業管理公司，專門打理他的1000套公寓房，管理這塊兒他只算了租金的5%。我要是請人來，恐怕就要10%。服務質量肯定和人家自己的公司沒法比。再有就是那個房子的地點在窮人區，離我家單程1小時，嗑藥賣白粉的滿大街都是，我這麼個書生大老遠的跑那兒去，連地產經紀都搖頭。我說我不怕，我早起晚睡，我養狗，我買槍，我學射擊，我。。。

還是我家那口子把我攔下了，說這錢咱們不掙了。咱們不是來玩命的。2005年那個公寓樓以一百四十萬再次轉手。我看著直嘆氣，但是我得承認，我家那口子的話很對。那個樓命里就不歸我，我也命里不該發那筆財。我要是真買下那座樓，自己什麼都不懂，每個周末肯定就搭進去了，說不定還有生命危險，我的幸福生活也就歇菜了。那就真正本末倒置了。不過呢，經過這麼多年的琢磨，我還是打算買公寓樓，還是想在那個地區買。這個我慢慢跟您說。

有一種投資人，是火山爆發似的。他們的做法是在一到兩年內，將一個破爛不堪的地產翻新、全部出租，業績穩定后馬上出手。自己拿著錢休息一陣，同時尋找下一個目標。這也是條路，所謂速戰速決不與敵人做過多的糾纏。但是這對眼光、資金的要求都很高。也算是投資高手的境界了。

說來說去一句話，投資不是找工作，更不是拚命。您做之前，一定想清楚了

【升斗小民投資美國】刷卡的自動洗衣店(laundromat)

在美國，這LAUNDROMAT可以說滿大街都是。一間2000尺上下的屋子，裡面擺上小、中、大三個型號洗衣機，外加幾排烘乾機。每天一大早開門、打掃乾淨，補充上足夠的硬幣，就有各色人等提著一箱一箱、一筐一筐、甚至一麻袋一麻袋的東西來洗。溫度高低，洗的次數什麼的隨君滿意。您最多雇個人掃地、清掃機器、幫著換換大面額紙幣、關燈關門、外加勸阻群眾吵架鬥嘴什麼的。

聽起來挺適合咱們這些想當甩手掌柜的需要。我四處看了看，總結了以下幾點，和大家分享一下：

- 這個生意的門檻不高，技術含量低，容易引發惡性競爭
   常常有人剛剛賺錢，對面開了家新洗衣店。洗衣店這東西不象飯館。飯館越是百年老店越是值錢。洗衣店嘛，一般是誰的新大家去誰那兒。您想阿，衣服天天貼著肉，看著它們在臟呼呼的機器裡面滾，總會有些不愉快的聯想。新的機器嘛，儘管是新挖的茅坑也只能香上那麼幾天，總是感覺好那麼一點點。
   所以洗衣店是真正的衣不如新，越新越值錢。

- 損耗比較厲害
   據說一般機器5年開始進入故障多發期，十年左右您就得考慮換新的了。
   這就比較麻煩。如果您打算長期做這個生意，從第五年開始，您就要考慮僱人修理的費用。據說這筆費用不低，而且機器的毛病經常是反覆發作。所以有些店主幹脆自己學著修。那樣，您這甩手掌柜恐怕就當不成了。
   如果您打算將洗衣店生意穩定后出手，您的時間一定要把握好。許多人是壓在第三、四年掛牌。一方面是因為新店的生意上路需要過程，另一方面也是想把機器的黃金無故障時間充分利用了。但買主也不是傻子阿。

- 投幣還是刷卡
   過去的機器一律是投幣式。這個問題很大。換硬幣的機器(COIN EXCHANGE)您可以嵌在牆壁里，可每個洗衣機的投幣盒您往哪兒藏阿？一般的洗衣店都是晚上10點甚至更晚關門，萬一有個小偷來了，一把改錐就能把所有的投幣盒全撬下來。那投幣盒到了晚上，好了能裝幾十塊錢硬幣，您損失了錢不說，還得請人修理、重新安裝。這損失真不是一般的大呀。

   您就別跟惦記什麼警察捉賊歸案、賠償損失了，為了這三瓜倆棗動歪腦筋的大多是些犯了毒癮的煙鬼、順手發財的小賊。讓他賠您？頂多他進大牢，用您交的稅養好體力了再出來偷您，您的損失沒人管。也別去打保險公司的算盤。保險公司是要盈利的，它們這次賠了您，馬上會給您漲保險 - 你的店太危險阿。行了，羊毛出在羊身上。倒霉的還是您。

   現在好了，出現了一種純刷卡的機器。整個店裡只有一台出卡機是和錢打交道的。顧客來了，先在卡機那裡付錢(現金或者信用卡)，然後拿著買好的卡到任何一台洗衣機/烘乾機那裡，該幹什麼幹什麼。

   用刷卡機器的好處是
   * 安全。
   卡機嵌在牆上，聯著警報。除此以外，店裡沒有現金。
   *控制容易。
   廠家提供了很多功能。您可以通過卡機里的程序來靈活地降價、打折、退款。
   *有大量的預付金供您支付。
   一般辦卡時，都有最低限額，顧客往往一次用不光，特別是您有多買多送的優惠，很多人往往會多買。反正衣服總是要經常洗的。於是您帳面上就會有多餘出來的現金。您要是頭腦靈活點，可以用其中一部分錢來支付修理等其它開支。呵呵，那麼您自己就不用為這些費用掏腰包了。

   刷卡機器比投幣式的成本略高。這個到底高多少，我還沒有具體數字。好象據說高一點點。不是非常離譜。

- 大店還是小店
   去年看見報導說在紐約市，出現了所謂巨型洗衣店(MEGASTORE)，它們和傳統意義上的街邊洗衣店完全不同，動輒4、5000尺甚至更大的店面，初期投資可以上百萬美金。裡面機器一排一排象商場一樣。這些店對於周圍那些中國人、韓國人開的洗衣店生意造成毀滅性打擊。

   但是90年代末曾經有人試圖推出巨型洗衣連鎖店，好象已經破產了。在油價高漲的今天，特別是考慮到去洗衣店洗衣服的人往往是沒有汽車的窮人或者出門在外的遊客，有多少人願意拉著臟衣服賓士幾十里僅僅因為那個洗衣店更大呢？

   小洗衣店如同小賣部。即使PATHMARK多到20邁一個，小賣部仍舊可能生意紅火。面對巨型洗衣店的競爭，街道拐角那1500尺的乾乾淨淨的小洗衣店，仍舊有它不可否認的魅力。關鍵看顧客怎麼想，又有多少顧客這麼想。

- 乾洗、摺疊服務
   一般專業洗衣店都是自動洗衣加乾洗一條龍。這當然是比較理想和徹底的系統了。但是乾洗部分對於專業知識和勞動技能要求都很高。洗衣店把衣服洗壞了是要賠的。一間呢子大衣賠上400美金，您一天就白乾了。況且您必須雇傭人手來做那些洗、燙、摺疊、修補的雜事，這是一項全天候工作。如果投資的話，我勸您別想了。

   如今的自動洗衣店大多提供摺疊服務(FOLD SERVICE)。和乾洗不同，顧客來了把衣服過了稱，記下重量。店員就利用店裡洗衣機的空閑時間，替顧客洗好、烘乾、分類摺疊裝好。等到顧客來取的時候，按照當初的重量收錢。

   有的乾脆就讓墨西哥女孩承包了店裡的清掃等活計，擺張桌子讓女孩做摺疊服務，收入全歸女孩自己。這樣就把女孩的利益和洗衣店的利益捆綁在一起了。女孩的生意越好，就越要使用店裡的設備，店裡設備的利用率高了，自然更賺錢了。同時，女孩當然不希望店裡髒亂差，把自己的顧客都嚇跑了。這是一個WIN- WIN的好主意。

- 24小時還是16小時
   有的店主比較貪心，恨不能讓機器24小時賺著。這自動洗衣店，機器的利用率越高，一般來說越賺錢。但是很快問題就出來了。深更半夜開店，安全是一個大問題。生意怎麼樣且不管它，招賊是顯然的。有人就費盡心機裝上安全鏡頭和自動警報裝置。然而又出問題了，一個明亮的、安全的、有暖氣/冷氣的地方，成為深夜流浪漢和醉鬼們的最佳去處。結果這些七倒八歪的不速之客把一兩個半夜來洗衣服的顧客也給嚇跑了。就別提那一晚上耗的電錢了。

- 地點
   幾乎所有的生意都有這個問題。一般來說去洗衣店的人大部分是窮人、學生、或者臨時出門在外的人。這裡面呢，又以窮人佔大多數。所以要想靠近客戶群，似乎開在窮人多的地方是一個顯而易見的答案。但是窮人區投資，安全是一個問題，這包括您每天去取錢時提心弔膽的難受滋味，和您店裡那些明晃晃的現金的安全。還有就是窮人的素質通常比較低，用起機器來往往手法粗暴，機器壽命就會短點。有的洗衣服時不管泥巴沙子，不管外套還是鞋子通通往裡扔，您清理的任務就會重點。世事難兩全，您要有精神準備。

- 其它的點子
   洗衣店往往會去飯館、診所拉生意。這些產業有著裝要求，經常需要換洗衣服和其它紡織品。如果有了些固定生意，那麼夜間就可以僱人去讓機器充分地轉起來。再有就是送貨上門了。這個要看顧客的要求多不多，而且送的範圍有多大。

我的理想是在一個近年來人口持續增長的、安全相對還好的、中低收入區域擁有一家全新的純刷卡式洗衣店。我不會搞MEGASTORE，店的大小要和周圍人口密度以及步行的範圍成比例。我一定會雇傭一個勤勞的、乾淨的、和藹的墨西哥姑娘(有沒有綠卡無所謂)，她將在我的店裡擁有一個劃出來的區域，擺上乾淨的桌椅、收銀台和一台電子稱。在打掃乾淨我的店面之餘，她每天將勤勞地清洗摺疊顧客們交給她的衣服，然後在晚上10點帶著一天的收入和她的LATINO小夥子回家。當然，卡機里的現金，早在天光大亮時就被我提走了。呵呵

【升斗小民投資美國】案例分析：小有小的好處 - 停車場邊的小BAGEL店

大概兩年前，我們鎮子去紐約的公共汽車停車場邊有人蓋了個小BAGEL店。BAGEL這玩藝兒，用我們家老太太的話說就是死面的麵包圈，難咬、抗餓，糊弄肚子的。這家小店每天早晨5點開門，連老闆帶夥計總共4個人。BAGEL全部是現做現賣，外帶咖啡什麼的，大夥兒等汽車時吃個熱乎、省心。特別是那幫去華爾街的老美，公共汽車來時幾乎人人背著LAPTOP公文包，左手報紙右手咖啡。上了車咖啡喝完報紙遮臉開始打呼嚕。

小店7、8點鐘最熱鬧，大約到9點就關門了。周末我去了一次竟然不開門。這太違反邏輯了。我於是好好把它研究了一陣。一番小學加減法算下來，才發現人家這算盤真是精阿。

先給您看看他的帳本(我估摸的)。

支出：$5050/月

1) 店錢：$1350/月
商業貸款30年定期利率是6%，25%的按揭。

地皮+商店+設備+苛捐雜稅 = 30萬
按揭                   = 30萬 X 25% = 7。5萬
每月利息               = 1350

2) 人工： $2440/月
老闆很精明，雇一個人每天早上3點鐘來，發麵、打掃、清理、準備。這個人咱們就算他 $9/小時。其它人等包括老闆自己都是5點鐘來，干到9點收拾完畢關燈走人。這些人咱們就按聯邦規定最低雇傭時薪 $8。5算吧。

所以每天人工 = $9 X 6 + $8。5 X 2 X 4 = $122

3) 水電費$800，垃圾清理 $200

(感謝逸雲三洲兄，我的支出忘了幾項)

4) 會計費 $400/年， 保險 $3000/年

5) BAGEL和咖啡的毛利率扣除水電費後設在80%吧。要照我們家老太太的說法，我應該算95%。

6) 假設僱用的全部是小時工，以臨時工算，沒有保險和SOCIAL SECURITY等負擔。設備每年折舊$5000， 建築每年折舊$16000，但考慮到稅收上的好處，就不計入了。

收入：$25000??

我們那個停車場可以趴500輛車，只要不是周末，永遠趴得滿滿的。咱們假設每兩個人裡面有一個會買他的BAGEL，每位消費 $5。一個月20個工作日，那就是

$5 X 250 X 20 = $25000

小老闆每月凈入 ($25000 - $5050) X 80% = $16000 F

這帳算下來，把我嚇了一跳。我又仔細看看自己的帳並聯繫調查的情形，發現我或許把BAGEL的比例設高了。冬天的時候買的人肯定多。您想阿，大早晨起來寒風裡站著等車，如果再加上腹中空空，那陣陣麵包咖啡香，簡直是不可抗拒的。夏天有的人就帶點香蕉、酸奶什麼的，生意或許清淡一些。再者，我的貸款數目或許理想化一點。

但是不管怎樣，店主每月應該能收$15000以上，而他的各種開支應該可以控制在$8000以下。也就是說這位店主：

- 每個工作日只在店裡呆4個小時
- 用不到7萬美金的貸款抵押
- 得到一份凈收入$7000以上的工作

還有更美好的呢。這位店主很有可能在別的地方還有生意。那麼他完全可以優哉游哉地關了這邊BAGEL店門，將現金存入銀行的保險箱里，再晃到下一個買賣，繼續監視著生意，直到日落西山。

經過仔細研究該店主的投資方略，我對他佩服得五體投地。您看：
- 停車場旁邊就那麼大一塊地方，多了沒有。而且不臨大馬路。只能做這早晨上班人的生意。這生意么，說大不大說小不小。別人要想在他旁邊蓋BAGEL店或者快餐店，就得掂量掂量值不值得為這三瓜倆棗瞎折騰。

- 他緊鄰停車場，顧客都是自己開車來的。他買的地皮根本不用考慮扒車的問題。只需要照著店的大小，按照規定加上一些空地，就可以了。大家知道在美國開店，停車場往往是店本身的好幾倍。那些額外的地稅，您都要從店上賺回來。這個BAGEL店就沒有這個負擔。

- 不用做廣告。把店門口對著停車場，讓一股一股的香氣將那些空著肚子上班的人勾過來，就齊活了。而且他的顧客不會因為天氣好就跑到海濱去曬太陽，也不會因為別人家的BAGEL好吃就換口味。停車場在這兒呢，去紐約就得來這兒坐車，來這兒坐車就得聞他的BAGEL的香味。

我私下裡一琢磨，如果這個店主有多家生意，那麼就不可能放7萬塊錢按揭。最有可能是利用前兩年超低按揭的貸款，比如只放5%。或者他已經有其它的店，經過幾年積累了一些本錢(EQUITY)，他可以用類似HOME EQUITY LOAN 的形式用那些店的本錢作抵押來貸款。弄不好這位朋友自己一個子兒沒掏，空手騰挪建了一個店。每天早上4個小時就拿回家$250塊錢。相當一部分很有可能還不用上稅，因為全部是現金交易。還不用擔心惡性競爭丟飯碗。

看來生意不在大小，關鍵要合適。您不妨在您家附近瞅瞅，沒準也能開個BAGEL店或者早點店什麼的呢

【升斗小民投資美國】規模化經營美國大排擋

您吃過煎餅果子嗎？那大排擋呢？這HOT DOG STAND就是美國的大排擋、煎餅果子攤了。

承蒙RAGTIME兄提醒說：「搞個 hotdog stand之類的就可以了。很多新移民剛來沒多少本錢都從熱狗車開始的。初始投資5，6千足夠了，運作成本也很少。如果做大些，搞箇舊的改裝活動餐車也不過2，3萬搞定。根據地點不同客人不同賣的東西也可以不一樣。風險小多了。不怕辛苦還可以一天轉戰幾個戰場。」

我馬上想到紐約街頭和很多火車站旁邊那許多賣熱狗、炒花生、烤肉。。。的排檔。據我觀察，在紐約街頭一些熱鬧地段，這些排檔的生意都還可以。

好了，咱們先看看它值不值得干。

預期毛收入：$262，800

- 每周工作7天
- 假設每天擺攤8小時(少了點，其實早中晚三個高峰最合算)
- 每個小時算它30個客人(也就是說一半的時間是閑著的)
- 每個客人消費$3

480 分鐘 / 2 X $3 X 365天 = $262，800

預期支出：
- 在網上查到HOT DOG CART 的價格是$2000 左右，加上各種附件算$3000吧
- 食物的成本(包括各種配料、紙巾、過期食物等)與利潤比設為7：3。也就是說每個HOT DOG賣出的利潤空間是30%。(這個比傳說中的餐飲業40%利潤要少)
- 其它費用：
   電氣、煤氣 = $12000/年
   城市管理費、許可證 = $2000/年
   折舊(按5年算) = $600
   維護費用等       = $1000

凈利=  $262，800 X 30% - $12000 - $2000 - $1600 = $63240

如果買入設備和食物等等不需要貸款的話，每年個人收入6萬美金(未交給人所得稅)，這似乎是個不錯的主意。

但是我仔細看看，怎麼又回到找工作的老路上了？我要是自己買個排檔擺攤，這不叫投資阿。

那麼怎麼叫投資呢？我想起曾經看的一個寫實的日本記錄片，裡面那個老頭子是這麼做的：
- 他有自己的品牌， 一種TERIYAKI烤肉，醬料是自己配的，主要烤雞肉
- 他有自己的排檔車。上面紅底兒黃字寫著他老人家的大招牌。這個車比較高級，窗戶什麼的一拉開就可以做生意了。售賣人員是站在車裡的。
- 他在大商場、電車站前等都有自己的專屬地盤
- 所有的售賣人員都是經過嚴格培訓、考試后，才能上崗的。烤出來的肉必須是一個味道的。
- 每天每個排檔必須定點上崗。他會神鬼莫測地突擊檢查/吃烤肉。
- 所有的材料都由他自己的公司供應。每天賣剩下的東西全部收回。

我記得最清楚的是他的車裡沒有空調，又規定售賣人員一定要呆在車裡隨時恭候「顧客大人」。您就想想吧，大夏天車子晾在大太陽地里，人挨著烤肉爐子，雖然開著窗戶，但是車裡接近37度的氣溫，那個汗那個味兒。不知是烤肉還是烤人呢。(拍記錄片時裡面一對售賣員夫妻對著鏡頭就要求下崗。其實一個板凳陰涼里一座，來客人了再進車不就結了嗎？典型的死心眼兒。)

好了，現在咱們再按照老頭的模式算算帳：
- 假設咱們雇傭一個人，每小時9塊錢工資，那麼一年人工是$26280
- 由於以批發的形式購入材料、食物和排檔車，在成本上應該降低。假設10%。  
   $262，800的10%恰恰是$26280

哈哈哈，不會有這麼好的事情吧？咱們通過規模效應，僱人幹活，當個工頭，每輛排檔每年還是賺$63240？就是說我要來它10個排檔車雇上10個人，每年就可以凈收65萬美金了？

當一個事情過於美好時咱們就要小心了。可能發生的問題
- 顧客流量。
   是否能保證沒兩分鐘一個顧客？不同地點的銷售狀況或許不同。
- 排檔之間的距離。
   如果排檔一個在城東一個在城南，那麼管理上可能有困難。規模優勢可能淡化   
- 食物的管理
   規模化經濟的好處是管理好了，普遍受益；但是管理不善，就會造成更多的虧損。
- 設備的維護
   如果維護不當或者設備本身就有問題，將直接影響收益。畢竟這個買賣是個靠時間掙錢的生意。
- 稅收
   不是一個人推個破車滿街轉，和稅務局打游擊了。家大業大，這稅上恐怕就要多交點。
- 員工的社會安全保險和健康保險問題
   記得在哪裡看到過，如果職工穿著您的制服，每天來上班多少小時，即使沒有正是雇傭合同，也要買社會安全保險和健康保險等。文章回頭我找找。好象是個很有貓膩的問題。

看來您在出手之前，又得好好算賬了。當然還得親自站在街頭，叫賣一下您的獨家配方烤肉，看看廣大群眾好不好這口。

【升斗小民投資美國】投資勵志故事：美國小伙的墨西哥熱狗發財夢

西班牙以鬥牛聞名於世。其實幾十年前墨西哥也興這玩藝兒，而且是全國人民上杆子發燒那種興法兒。沒錯，就跟今天咱中國人民看世界盃似的。

話說1943年，幾個美國小伙跑到墨西哥去湊熱鬧看鬥牛，樸實的墨西哥人民把個體育館填得人山人海滿坑滿谷。幾位的經濟頭腦開始轉動。這幫從小玩棒球長大的傢伙，想起棒球場邊美國人民人手一個熱狗，邊看比賽邊狂吃大嚼的熱鬧景象，覺得墨西哥人民有口福了，他們自己要發財了。

和墨西哥的官僚機構整整鬥爭一年，終於拿到了許可。然後年輕的財迷們發現，堂堂墨西哥竟然連個做熱狗麵包的模具都沒有。困難嚇不倒財迷，他們再次和墨西哥的官僚機構交涉法律許可，從美國引進了生產設備和技術。

又一年在漫長的等待中過去了。終於他們拿到了許可，建立了熱狗生產線，生產線上全是由來自美國的熱狗專家精心培育出來的本地工人。磨磨蹭蹭又是6個月，幾千美金再次融化在墨西哥蔚藍的天空里，財迷小伙們已經意識到百萬富翁是做不成了。他們只希望能拿回本錢，回家過安穩日子去。

終於，大日子到了。1945年，在墨西哥的首都墨西哥城(真繞口阿)，一個新的鬥牛場PLAZA MEXICO即將開幕。小伙們決定了，就在這裡把他們泡製了兩年的產品介紹給牛FAN們(鬥牛的FAN，簡稱牛FAN)。

一群穿著白汗衫的墨西哥小伙，推著熱狗排檔車走上歷史舞台。車上是熱乎乎的熱狗小香腸和各種標準熱狗佐料。每個熱狗排檔車上都用醒目的字體印著 「Perros Caliente」。也不知道這些小伙請的是什麼翻譯官，反正這「Perros Caliente」，翻譯成墨西哥人的話就是燒熟的狗肉。吃過熱狗的各位都知道，那玩藝兒和狗一點關係也沒有。您也不能怪翻譯官，人家這輩子沒見過阿。

開幕這天，牛FAN洶湧，據說是墨西哥城鬥牛史上最大的一群。從他們注意到「Perros Caliente」這幾個字兒開始，不幸的災難降臨了。牛FAN們邊咒罵邊掀翻所有的排檔，將熱狗、佐料扔得滿地都是。緊接著他們揪住那些穿白汗衫的墨西哥小伙，邊揍他們邊質問這些傢伙，吃錯了什麼葯敢將骯髒的外國狗肉賣給自己的同胞。

面對群眾運動的狂潮，美國財迷們決定忍辱偷生、卧薪嘗膽。他們悄悄從服務員出口神不知鬼不覺地溜了。

美國發財夢豈是如此容易被嚇倒的？幾個財迷不罷休。他們發動一場以熱狗為題材的廣告攻勢，循循善誘地教育墨西哥人民"熱狗不等於熱狗肉"。他們的工廠繼續生產這些臭名昭著的「Perros Caliente」，用它們去誘惑那些饞嘴的墨西哥年輕一代。逐漸地，牛FAN們明白了熱狗和熱狗肉的區別，開始嘗鮮。

今天，「Perros Caliente」和TACOS、TOTILLAS並列為牛FAN最愛，售賣的排檔遍及墨西哥各地，在家庭、餐館到處都有熱狗肉呼呼的身影。至於咱們那幾個美國財迷呢？您知道，老一套：他們發了，他們吃撐了，他們環球旅遊了，他們買豪宅了，他們在摩洛哥和法國南部曬太陽了。。。

1945年的幾千美金相當於今天的幾百萬美金吧，所以說這不是一般人家的財迷小孩。但是經過那麼大挫折(生命危險那)，還能堅持自己的發財夢，算得上鐵桿財迷，值得我們尊敬。

您再琢磨琢磨肯德雞和麥當勞進入中國的路子，是不是一個意思？呵呵

原文在這兒，想找更多的資料沒找著：
http://www.mexconnect.com/mex_/travel/rross-merrimer/rrmhotdog.html


【升斗小民投資美國】我的預言：幾年後的破產大潮

您先看看這段：

http://www.sfgate.com/cgi-bin/article.cgi?f=/c/a/2006/07/05/BUGL6JOQPC1.DTL

在此我大膽預言一把：2008年前後，我們將親眼目睹大批地產投資人，由於無力支付到期的ARM而破產。此舉將推動地產大市進一步下滑。

為了講明白我的觀點咱們先講講ARM貸款。ARM就是俗稱的BALOON LOAN TYPE，汽球貸款。為啥這麼叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然後就隨行就市了。而且這個貸款在前幾年往往利率很低，非常適合那些搞短平快炒地皮的同志(FLIPPING)。

前兩年地價飛漲，很多人為了減少先期投入，他們不僅把按揭(DOWNPAY)降得很低，而且不顧一切的尋求最低貸款利率。他們的如意算盤是在最短的時間內將房子修好出手獲利。

不幸的是當人人都這麼想，出手獲利就變得不那麼容易。
- 首先，由於大量投入，使得出租地產一時間供大於求，本地區的平均租金下降了15%。
- 其次，一個空置的投資型房產是賣不出好價錢的。而且業主也沒有那麼多錢去負擔每月的貸款和各種費用。所以業主往往寧可降價也要把房子租出去。而降價使得房產的投資獲利變得困難。

如果在2004年地產大佬清倉時有人能懸崖勒馬及時拋售，那他應該是賺到了。後來跟風的人，只要稍微一猶豫，基本上被套牢了。

隨著聯邦儲蓄銀行一步步調升利率，這些ARM貸款人的心裡應該是越來越絕望。時間、市場、利率，沒有一樣是站在他們一邊。網上有傳聞說最近加州破產人數急速上升。

讓我們想象一下到2008年，如果聯邦儲蓄銀行保持目前的利率會怎樣。ARM到期的人將發現，他們的貸款利率一夜之間上漲了好幾個百分點，讓我們仁慈點，假設為2%。除非他們的房產目前盈利率在2%以上，他們每個月就要自掏腰包來填這個窟窿。

如果那時這些人賣房呢？他們將發現由於利率高起，銀行收縮銀根，整個貸款審批制度更加嚴格，能夠接手他們房產的人再也不象從前那麼多了。而且由於貸款利率上漲，人們對CAPITAL RATE的要求也上漲了。

這些擁有不良物業的ARM貸款人面對兩種選擇：壯士斷臂式降價求售，或者破產。

我們這些幸運的、站在岸上的、手裡有錢信譽良好的人呢？ - 是您熱身的時候了


【升斗小民投資美國】別忘了HUD

沒聽說過HUD？趕緊記下這個：

www.HUD.gov

HUD(HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT)是美國政府專管房地產規劃發展的部門。它的職責一大堆，最主要的任務就是實現「人人有房住」。偉大吧？它的工作對象主要是窮人，想方設法讓窮人能好壞住上個地方。當然這些地方大部分是你我這些碩士博士永遠不會去的貧民區。

有人該說了，吹得皺，我雖然是升斗小民，三瓜倆棗還是有的。你怎麼讓我去住貧民窟阿？不是住，是投資。

窮人容易破產，破產後他們的房子HUD就收回來重新賣。所以HUD的房產到處都是，偶爾也會在曼哈頓這種地方有一兩個公寓出售。剛上網查了查，現在列著一個布魯克林獨立屋，三卧室兩個半浴室，起價47萬。

既然我說的是升斗小民，那47萬用來投資，房租又不能收5000一個月，就太虧了。您再往巴爾的摩瞅瞅，最便宜的TOWNHOUSE，3萬美金一套。這就有點意思了。

當然，破房子到處都是，您自己上網興許能找到更便宜的。但是這HUD的好處可不光是又房子破又便宜，它還有別的呢：
- 信譽好。它是政府阿，沒必要跟你撒謊。所以房子有啥毛病寫得清清楚楚。要是真找出該賣方負責而它沒做到的，沒二話，它一定負責到底。
- 貸款便宜。HUD自身並不能給你貸款，但是有了HUD的房產去貸款，您可以很容易得到很好的貸款利率。許多窮人只有通過HUD才能買得起房，就是因為只有HUD的房，銀行才敢給他們放貸。
- 由於HUD的房子大多有問題，所以往往在銀行貸款時可以把房子翻修重建的錢也貸下來。我一個朋友用貸款將一座樓裡外翻新，除了皮一切都是新的。18萬買入，10萬翻新，等了一年，叫價37萬出售。
- 最後一條也是令我最感動的一條是，HUD不是只為美國人服務，也不是只為窮人服務。任何人，任何國籍，只要你需要房子，就可以去買HUD的房子。但條件是：至少一年內，這所房子是你的主要居所。我前面那個朋友光是修房就用了半年多。空了不到半年就掛牌賣了。他自己根本沒去那兒住。

HUD還有多家庭、商住混合型和公寓大樓出售。多家庭和商住混合型很少，一般價錢也比較高。HUD的公寓大樓往往有很多限制，如：租金限制(RENT CONTROL)，不得遷走低收入戶等等。而且動不動幾百個單元，不是咱們小百姓買得起的。

現在HUD上的房價相差很遠。有的地方的HUD房您要是看了，能嚇一跳：窮人住這麼貴的房子？47萬？沒錯，這幾年房地產熱，把所有的破房子連同HUD的房子都炒上去了。更可笑的是，有時候，HUD的房價比正常房價還高。但是因為貸款容易，還是有很多人搶著買。我堅信，隨著房地產降溫，HUD房產的跌幅會比一般房產要大。

您要是認識什麼人需要住房，又買不起房，可以介紹他們看看HUD的房子：地區或許破些危險些，但總比沒有房子住強些不是？再有就是有人以一年買入一座HUD房的方式進行投資。也是個不錯的主意。其實出租公寓樓，越是這種低收入地區越賺錢。回頭我另開帖子講吧。

總而言之對於特別想擁有很多房子，或者想弄個便宜點的房子練練手的，我建議您看看HUD的房子。在HUD的網站上，還有VA和國稅局拍賣的房子，您都不妨瞅瞅。

最後提醒您一句，HUD的房子是要通過HUD的地產經紀，在網上用拍賣的方式競標獲得的。您只能出價一次。祝您好運!

【升斗小民投資美國】TAX ABATEMENT - 不賺也賺(IT雙職工必讀)

如果兩口子都搞IT，並且都是苦命的打工仔，我相信您一定為每年的稅而苦惱。辛辛苦苦掙來的錢，寫在紙上看著不少，怎麼七扣八扣到了手裡就剩60%了？

虧！太虧了！

要是您兩口子共同收入多於13萬美金，用盡手段鬥智斗勇也撈不回一美金稅錢了。我給您想個輒：REAL ESTATE TAX ABATEMENT。翻譯過來就是地產退稅。其實您要是仔細讀讀1040的附件，就應該能夠找到這項。只是名稱可能不太一樣。

大家都知道美國是一個鼓勵投資創業的國家。做生意就有成本，咱們搞房地產投資也有成本。什麼呀？樓房折舊阿。美國法律挺厚道，規定房子除地皮部分可以分21年攤入成本。但除非您買的是新房子，我的地產經紀給的演演算法是房屋價的8。25%。

假設您投資一座50萬的房產，每年用租金去支付一切費用，一分不賺。再假設您這座房子不是破爛(破爛的話，錢都在地皮上了)，房屋造價占整個房價的2/3。那麼您每年房屋折舊是

50萬 X 2 / 3 X 8。25% 約 2萬7200

也就是說您在給國稅局報稅時，可以理直氣壯地寫上：我，XXX，做地產生意，虧了$27200。按照30%的稅率算，您就可以少交8100美金的稅。如果這個數字恰好可以讓您的稅前收入降到11萬以下，沒準還有資格享受其它減稅條款。

利用TAX ABATEMENT減稅已經不是什麼秘密了。很多律師、醫生都擁有多處房產。對於他們來說，租金是次要的，最主要的是減稅。

當然，如果您經營得當，投資的房產賺錢也不要沮喪。想想，您賺的前2萬7000塊是不上稅的。這多美阿。


【升斗小民投資美國】投資加油站的陷阱

北京人愛問：「有什麼貓膩？」美國人喜歡講：「WHAT IS THE CATCH？」

加油站這玩藝兒的貓膩還真不小。我看了看，大概有以下幾條：
- 環保問題
   對於加油站、汽車修理行、肉類加工廠這類產業，環保算得上武功的命門，一捅就
破。
   美國政府對於環保有很多規定，而且近年來這些規定越來越嚴格。不幸的是幾十年前建的加油站無法遵照最新規定。所以您要是買一個4、50年前建的加油站，第一條要擔心的就是地下埋的這幾個大儲油罐。好象有的地方規定，新加油站開業前必須有環保檢查報告。這報告嘛還分PHASE1、PHASE2什麼的，無非是打眼取樣化驗。一個比一個詳細，一個比一個貴。
   一旦您的儲油罐漏油被發現，請您立刻開始祈禱。如果只是小型泄漏，您要做的是

   * 把那個肇事油罐挖出來(這個油罐有一節集裝箱那麼大)
   * 按照探測結果把泄漏地點附近的油砂全部挖出，讓政府檢查通過，您再買乾淨的土加上一個新油罐填好。再讓專業公司出環保報告，通過了，您才能開業。
   網上有人建議經營者，要是發現泄漏馬上宣布破產，把包袱扔給政府。這倒不是此人缺德帶冒煙的，實在是這個窟窿太大了：專業公司一次打眼探測加出報告就是幾千美金；如果是小型泄漏、貴寶地的法律不是太嚴酷、而且您運氣不太差的話，幾萬美金打底您沒準還能爬出來；如果是嚴重泄漏的話，我還沒聽說哪個自己開加油站的從那個坑裡爬出來的。估計難度係數和自掏腰包治理騰格里沙漠差不多。

- 貸款問題
   由於加油站太容易出事，去銀行貸款很困難。您想阿，人家貸款給公寓樓，什麼都沒有了，不還有樓嘛？實在不行地皮也是錢那。(當然，加州動不動山體滑坡什麼的咱就不討論它了。)
   一個加油站呢？
   * 一有泄漏發生，你破產銀行倒帳了。一個漏油的加油站您讓銀行賣給誰去？
   * 一著火。。。我就不多說了。銀行連點渣滓都剩不下。
   *石油漲價，您撐不住了。
   銀行不喜歡這種風險大，沒譜的行業。這就意味著您貸款會很困難。貸款困難不光買時困難，賣時也困難，因為新的買主也貸不到款阿。還有一條是我最近才學到的，那就是一旦銀行覺得某行業風險太大，決定徹出該領域，它可以不顧成本的迫令你立刻還清全部本錢。(有一年紐約長島的很多私人電工就這麼被逼垮了一大幫)

- 地點限制
   加油站對於地點的依賴性簡直比飯館還高。俗話說酒香不怕巷子深。飯館要是有點特色，地點偏些那叫王者氣派。一個加油站，您能做出啥特色阿？都是3種汽油外加柴油，您能再加什麼料阿？

   所以有人買加油站，看著報告上寫的平均一個月賣16萬加侖，好棒阿。被人提醒再看看最近4個月的業績，怎麼勻速下降到6萬了？原來對面那家SUNOCO是新開的呀。

   或者您一接手加油站，發現怎麼大家都改道了？原來那邊新修建了一條國道，您這兒成衚衕兒了。要不您這兒的福特汽車裝修廠剛剛關門，工人們托家帶口呼啦呼啦的往外搬。他們走了，哪兒有工作奔哪兒去了，您怎麼辦阿？您背上還駝著個加油站呢！

所以，動手前您要調查、調查、再調查。千萬別著了道。

【升斗小民投資美國】辦加油站 - 向阿三同志學習

如果加油站真是個虧本買賣，為什麼那麼多印度人開加油站呢？WAWA和沃爾瑪的當家人也不會頭殼壞掉了，想為穩定油價做貢獻。山而王開始明察暗訪，公司里一個未婚小兄弟更是周末不休息，主動跟蹤油罐車，調查老印的汽油來源。呵呵

初步調查發現加油站的盈利模式基本是這樣的：
- 賣油
   *  前幾年每加侖盈利空間是16美分左右。如今下降到14美分左右。
   *  每加侖里約3美分上下是用來支付人工、地稅、設備等費用。

   所以，要是您每月賣6萬加侖，每加侖10美分，您才掙6000美金。有人說這不少了。別忘了，您現在是自營小業主，休假、健康保險什麼的都要從這裡面出。您花了幾十萬美金給自己買個每月4000美金的工作，這似乎太虧了。

- 小賣部(DELI)或者修車行
   在美國，所有的加油站基本上都附設有小賣部或者修車行。這些小賣部跟24小時店差不多，基本上是吃的、喝的、用的外帶六合彩什麼都有點。美國人懶，喜歡趁著車加油的功夫買杯咖啡、吃個麵包圈，順便來張六合彩，外加今天的報紙什麼的。

   我對這些小賣部開始沒怎麼注意，後來一調查才發現，這哪兒是小賣部阿？簡直就是金礦阿！網上一夥計說他父母的小加油站，光是小賣部每年就能賣一百萬美金的東西。一百萬那，這是一個什麼概念呢？好象餐館業者有句話，毛利應該占銷售額的40%。所以餐飲業出售時CAPITAL RATE都高得嚇人，那是應該的。咱們就假設這小賣部有一半兒的東西是賣吃喝，即使25%的毛利率這也是25萬那。

   我的腦子那一瞬間轉得跟車輪子似的，都滋滋冒白煙了。難怪呢，WAWA怎麼賺錢的？一個巨大無比的停車場，至少八個加油車位，永遠最低的油價，和一個嶄新的、紅色為主調的、小型商場那麼大的小賣部。我有時快九點路過他們的店，那裡還是不少人。而且它的小賣部賣的吃食也很便宜。

   沃爾瑪，據說它要開加油站會比別家便宜3-4分錢。為什麼？吸引顧客到商場來阿。每個哪怕買一件襯衫它就把那4分錢賺回來了。

   再想想阿三同志們的新加油站，一個比一個大，一個比一個便宜，每個都帶著小賣部。有的還在路邊插牌子：一杯咖啡65分錢。

難怪呢，階級敵人太狡猾了！正在感慨呢，小兄弟向我報告，這幫阿三都是一夥兒的，連開油罐車的都是阿三，彼此嘰哩咕嚕全說的印度話。

我想起EXXON和MOBILE拆夥的時候，好象連加油站也要拆，原因是很多石油公司直接擁有相當一部分加油站。這樣的加油站在產權上歸石油公司所有，而經營上只需僱用一個經理(STORE MANAGER)和一幫臨時工就可以了。這就是說，在遙遠的某處有個巨富無比的印度石油大佬，他直接和各大石油公司接觸，以極大的數量、低廉的價格買下油。然後再運到自己手下各個加油站賤價出售。我好象看見一個巨大的石油金字塔，這規模把我嚇倒了。

好吧，咱們小百姓管不著這個住著豪宅的款哥。先說說我認為比較可能的盈利模式：

- 您要做足功課，找一個好地點。
- 這個加油站最好有點毛病，或者破爛不堪，這樣您可以砍價。但是絕不能有泄漏問題。
- 這個加油站最好是附帶有一遛破爛不堪的房子，面對著大馬路。有足夠的趴車場。

下面好戲開始了，您
- 先找那個賣廉價油的印度款哥的公司，要求當他的下家。我們這個地區我可以找RACEWAY，EMPIRE等等。阿三同志會告訴你，要繳納的費用和最低流量等要求。您呢也要多觀察觀察，比較比較幾家阿三同志的油價。看看哪家供的油對油價最敏感，降價最快等等。

- 下面要找人，把破加油站舊貌換新顏。注意，一定要煥然一新。賣的東西越破，咱的架勢越要十足才行。

- 對著馬路的一遛子破房，趕緊找人翻修，頂頭最大的一間辦成小賣部，您老人家親自掌管，收著錢從窗戶縫裡還可以監視著您的加油站。剩下的店面可以來個洗衣店、指甲店什麼的。反正除了小賣部，剩下的全部租出去，您收租金就行了。

這裡您可注意了，幾個小店的選擇很重要，一定要有互補性。所謂生意帶來生意(BUSINESS BRING BUSINESS)。而且不能和您的金礦 - 小賣部直接競爭。

最後，您該開張了。油價一定要便宜，最好是10邁以內最便宜。過上一陣您就看吧，老美們在慣性的驅使下連想都不想就把車開進您的加油站了。加著油他們就進了您的小賣部，一個麵包圈一杯咖啡總共賺了5毛錢，您在油上少掙的錢已經回來了。他們又去旁邊洗衣服，順便把頭髮做了。您知道您的租金是十拿九穩了。。。

有人大喝，山而王醒醒！你說的也太離譜了吧？有這麼容易的事兒嘛？我什麼時候說這事兒容易了？買房產，翻修，簽合同，成為連鎖店，出租店面，找貨源，僱人。。。只要賺錢的事，都不容易。

您慢慢琢磨。我只是說，這是一條路。

有人說加油站生意其實是糖果店附帶加油，而不是加油站代賣小零食。不過附設的小店能賺多少那就看地點地點地點了。100萬營業額那可是3000一天，得賣多少咖啡面圈啊。要知道麥當勞和星巴克的平均每店每年的營業額也就60幾萬。這兩家對於選址的精明那可都是數一數二的。

為什麼現在油價越高倒閉的加油站越多，除了銷量下降油價波動，還有一個原因：更多人用卡了。每次加油都4，50的，很多人身邊沒那麼多現金，另外有的信用卡公司買油還有補貼。每刷一次卡信用卡公司收交易額的2%-3%，完全是利潤殺手，很容易就搞成賠錢賣油。如果地點不好，小賣店不夠補貼，那還不就得倒閉么？

加油站賺的真是辛苦錢，老印一般都是全家上陣，沒有星期天節假日，還搞不好要挨搶。。。


【升斗小民投資美國】房地產在疲軟？

在我這個升斗小民的小世界里，房地產的疲軟無疑已經開始了

- 本地區掛牌出售的房產從去年同期的4個月增長到7個月
- 今年春天，本地區的地產經紀們沒有等到春天的熱銷季節。它根本沒發生。
- 查閱本地區房產價格，發現最近正在出售的房子比以往任何時候都多，而且很多房子在降價。這在過去幾年是不可想象的。本地區的房屋增值去年是15%以上。
- 查閱 LoopNet.com，發現很多地產投資人開始拋售在建項目，過去CAPTIAL RATE到8%的已經不多。但是現在已經有12%以上的。而8%似乎成了約定俗成的數目。

把我自己放在買房人的位置想一想
- 房價現在至少持平而沒有進一步躍升的趨勢
- 房源充足
- 儘管聯儲又一次調高利率，但是30年定期依舊在6。5%左右，還是歷史上的低水平。
- 各大銀行已經奉命嚴格貸款手續，最低按揭已經從去年5%上調到至少10%。

=>我要是有那麼多現款做按揭，與其買了房后6個月看它下跌20%，不如把錢放銀行存定期吃利息，靜以待變。所以我看房，可我不急著買。

作為賣方來說
- 如今的房價依舊幾乎是歷史最高點
- 都說房市疲軟即將來臨，與其靜等房價下跌，還是落袋為安
- 很多1944年後出生的所謂嬰兒潮一代人即將和已經退休，他們是不打算等到下一個房產高峰的

一方急著要賣，一方不急著買。房價，終於要下跌了。窮人們的好日子快來了。