北京下半年房價為何必然暴漲?

　　2015年下半年北京房價必然上漲，且極有可能暴漲，這個觀點既非危言聳聽，也絕非馬後炮。早在2014年底，就專門撰文表達過這個觀點。當然那個時刻，樓市還處於最蕭條時刻，大批開發商受困於資金鏈緊張和反腐，於是跑路的跑路，蹲監獄的蹲監獄，一時間，房地產陷入風雨飄搖，給人一種大廈將傾的感覺。但實際上，樓市進入新的10年以來，出現了一個最關鍵的詞，叫樓市分化。不同區域和不同城市的房地產進入了冰火兩重天的境界。

　　在三四線城市，天量的供應和日漸虛弱的需求相比，嚴重消化不良成了不治之症，而資金、勞動力成本的不斷增加，房價不漲反降的背景下，上述區域的開發商從往日的牛氣衝天變成苟延殘喘的老牛拉破車，變的極為正常。但是在省會級別上的二線城市，剛需依然是樓市的主力軍，除了機構性的供需矛盾，如公寓、商業和寫字樓存在嚴重庫存問題，樓市有小疾而無大恙。當然既然是分化，就有好有壞，對於一線城市，樓市基本無憂無慮，相反條件一旦成熟，房價隨時上漲。

　　大家都知道，2014年中國經濟已經變的相當糟糕，雖然GDP貌似保持了7%以上的增長，和他國相比數據喜人。但這個增長結果，實際上統計局做了最大貢獻，究竟到底增長是多少，有沒有誇大，只有老天爺心裡明白。進入2015年，一季度GDP增長7%，繼續下滑。雖然新任高層一直提一個新名詞叫新常態，但誰也無法預估經濟下滑給社會帶來的不良影響。因此進入2015年，政府拿出了08年底的猛勁救經濟，不救的後果很嚴重。

　　那麼在政府眼中，真正能夠拉動中國經濟增長的動力引擎是什麼呢？是股市嗎？從去年下半年到今天，一波股市浪潮已經席捲中國，連賣菜的阿姨、上學的高中生、掃馬路的保潔都加入其中，但股市永遠是虛擬經濟，靠莊家吹幾個泡沫就能拉動中國經濟，答案肯定是不可能。因此房地產還是永恆的主題。在股市的泡沫早晚都要破的背景下，如何拉動樓市將成為保經濟增長的重要課題。但實際上，通過降息和降准，包括首付和貸款門檻的降低，一線樓市已經具備房價上漲的條件。

　　先看上海的樓市表現，4月18日上海千萬級豪宅現排隊買房，半夜12點還在簽約。該項目是上海2014年年初的地王，位於閘北區，當日推出284套房源，賣出250套，銷售回款21億元。開發商在現場喜笑顏開：「夜裡12點還有客戶簽約，趕上了好時機，連續的降息、降准，和330新政出台，項目才能賣的這麼好。」據統計4月1日至18日，上海市新建商品住宅成交量為69萬平米，較3月份同期增加53.44%，成交量創歷史新高，樓市全面復甦。

　
       再來看看北京的樓市，根據中原地產提供的數據，截止4月15日，2015年年內，北京商品房期房住宅供給8035套，明顯低於2014年同期的13997 套，特別供應跌幅高達42.6%。而在2015年截止日前供應的期房住宅中，還有6期為自住房，合計套數高達3627套，剔除這部分，北京2015年截止 4月12日，供應的純商品房住宅套數僅為4911套。這一供給量創造了歷史最低記錄（具體數據見下表）。

　　北京商品房住宅庫存持續下調，相比2014年12月中旬的9.5萬套新建住宅庫存，目前北京可售庫存套數已經降低到了8.3萬套，而且可以預計的是，未來北京商品房住宅供應將越來越高端化，這種情況下，可售的商品房住宅在不遠的將來，就將被消化一空，而且成交價格只高不低。無房可售的局面，打死你都可能不相信，但事實就擺在你的面前。因此可以論斷，北京房價繼續上漲的可能性幾乎是100%。

　　再看看土地方面的表現，商品房的土地供給杯水車薪：13年4月到2015年4月這段期間，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建築面積2046萬㎡，其中住宅用地只有1350萬㎡，且有800萬㎡左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地只有區區550萬㎡，折算成套數僅為4.5萬套，只夠北京歷史成交最差的一年消化。看到這裡，我不知道各位預測房價下降者，尤其是想在京置業觀望者，身上會不會出一聲冷汗呢？