中國調控威力顯現 上海樓市下跌回到2010年初

2011年03月08日 10:24     

【僑報網訊】限購政策在中國全國的廣泛推行，令3月首周(2月28日-3月6日)的樓市呈現出量價齊跌、供需不足的頹勢。中國指數研究院監測的30個城市中，成交量下滑的佔七成。以上海為例，上周上海新建商品住宅成交面積環比下跌10%，銷售均價更是環比大跌14.1%，為17737元/平方米，回復到2010年年初水平。



《上海證券報》報道，據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上周上海市商品住宅成交面積為6.8萬平方米，環比前周下跌10%；商品住宅成交均價也環比下跌14%，跌破2萬元（人民幣，下同）關口，僅為17737元/平方米，相當於去年年初的房價水平。

「成交量的持續低迷使得一些開發商不得不調整售價和營銷策略。」中國房地產信息系統分析師薛建雄表示。3月5日，上海普陀區一樓盤推出20套總價優惠21-30萬的婚房，該項目之前報價高達4.5-5萬元/平方米，如今報價降到4-4.5萬之後又有21-30萬元的優惠，實際成交價在3.7-4.2萬元/平方米之間，降幅明顯。3月6日，位於浦東的中海御景熙岸開盤，均價2萬元/平方米左右。對照目前該盤周邊保利林語溪二手房2.3萬元/平方米左右的價格，該案實際上是調低了開盤價。

有開發商內部人士表示，上海由於限購令、房產稅試點徵收等政策的影響，目前新房預售網上登記的過程較之前拉長了約20天左右。在售樓處進行定金合同簽約后，須由房產交易中心審核，經審核確定購房者具有購房資格后，再由稅務部門認定購房者是否屬於應稅對象，整個購房過程被大大延長。因此，從數據上反映新政后樓市的真實交易情況也相應滯后，這也是中海御景熙岸、仁恆怡庭等樓盤售樓處宣稱已銷售過半、而網上數據尚未顯現的原因。

此外，限購政策扼殺了高端住宅大量的購房客戶，高價房成交量的急速下滑成為拉低均價的最重要原因，當仁恆怡庭等高價項目的成交情況反映到樓市數據上時，樓市均價可能還會回復到2萬元/平方米左右。因此，上周17737元/平方米的上海樓市均價並不能反映出房價拐點的到來。薛建雄認為，3月樓市推盤量將加大，要取得銷售業績就必須體現樓盤性價比，多數開發商可能視市場情況調整價格推盤，這意味著短期內會有更多樓盤降價或壓低預期售價推盤。但一旦成交量出現回升，降幅可能會逐步縮小。

對成交回落的原因，中房信分析師認為，主要2月很多拿預售證的樓盤並沒有真正開盤，而很多已達預售資格的新盤又不去申請預售許可證，沒有新盤上市也就沒有成交。

中房信分析師薛建雄接受上海《東方早報》採訪時稱，新一輪調控后的房價底部已現，多數開發商可能視市場情況調整價格推盤，這意味著短期內會有更多樓盤降價或壓低預期售價推盤。

開發商悄然降價

部分開發商的降價促銷已悄然啟動。

據薛建雄介紹，3月5日，普陀一樓盤推出20套總價優惠21萬-30萬元的婚房，銷售情況良好。這批面積在55-74平方米的房源，之前售價高達4.5萬-5萬元/平方米，如今報價降到4萬-4.5萬元/平方米不說，還加上了總價減21萬-30萬元的優惠，實際成交價降到了3.7萬-4.2萬元/平方米之間。與早前的報價相比有了近20%的降幅。

浦東的另一暢銷樓盤，讓利空間同樣高達20%。中房信分析稱，該公寓項目的合理預期售價應為2.5萬元/平方米，精裝修房源還會更高。但該樓盤最終以2萬元/平方米的均價推盤，意味著實際讓利空間達20%。加上開發商在開盤當天推出現場下定金抽獎和9.7-9.8折優惠，促使一些買家提前排隊。中房信提供的數據稱，該樓盤周邊二手房的均價已達2.3萬元/平方米。

豪宅降價衝動不足

商品住宅均價大幅回落的另一背景，是上周上海高端豪宅成交的明顯減少。

德佑地產提供的數據顯示，上周上海僅有8個樓盤合計11套豪宅(5萬元/平方米以上)成交。但豪宅的降價衝動仍然不足。樓市專評網分析師介紹，前周獲取預售證的新江灣城一樓盤目前僅售出1套，雖然銷量尚未見起色，但報價已從去年的6萬元/平方米上升到目前的6.9萬元/平方米。「下調價格既無助於銷售，而且可能會造成前期客戶的不滿。」

據中房信統計，中低價樓盤位列上周上海商品住宅成交前三位，分別是奉賢的海韻馨苑(均價8174元/平方米)、寶山的寶宸怡景園(均價20748元/平方米)和青浦的萬科錦源(18537元/平方米)。

海韻馨苑售樓處工作人員稱，他們是去年3月開的盤，之後不斷加推，目前已是尾盤階段，總計1100多套房源目前只剩幾十套。

寶宸怡景園售樓處工作人員稱，252套房源中，面積較小的兩房已經賣完，目前只剩下一些130平方米以上的大三房，數量也不多了。

萬科錦源相關負責人稱，由於項目主推的是90平方米的精裝三房，2月23日開盤當天就銷售過半，目前全部128套房源已銷售70%。

樓市進入博弈期 下半年開發商或抓緊出貨

樓市調控的威力已逐漸顯現，深圳2月樓市成交量出現大幅下滑。據統計，深圳2月新房共成交1806套，環比下跌近6成，成交均價仍維持在20588元/平方米的高位。儘管價格未見鬆動，但低迷的市場環境使買賣雙方的心理已發生改變，部分開發商已開始轉變營銷策略。

《證券時報》報道，今年春節后深圳首個新開盤的項目——萬科金色領域上周六低價入市，立刻引來置業者的搶購，開盤當日即售罄，給近期低迷的樓市激起不小的漣漪。應對低迷的市場，萬科已經做出「順勢而為」的姿態，其他開發商是否會效仿？

世聯地產深圳區域總經理朱敏認為，萬科積極的營銷策略對其他開發商有一定示範作用，經過幾輪調控后，目前市場上購房人群主要是剛需人群，開發商應瞄準剛需人群開發產品，合理定價。

諸多跡象顯示，房地產開發商資金鏈已逐漸繃緊，洗牌的空氣漸趨濃郁。2010年中國房地產開發企業資金來源中，開發商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現明顯回落。去年中國新增房地產貸款同比增速比2009年末降低10%，其中地產開發貸款餘額同比增速較2009年驟降八成。目前，包括大型開發商在內的房地產企業負債率明顯上升，萬科、保利的負債率都達到70%，一些公司在100%以上。另一方面，2011年1月中國併購市場房地產行業併購金額達 6.71億美元，佔1月併購交易金額的19.0%。

朱敏認為，房地產市場經過2009年和2010年的繁榮后，資金回籠情況良好，今年上半年開發商的資金壓力不會太大，但隨著信貸的收緊，融資壓力加大，下半年，部分開發商可能會抓緊出貨回籠資金。不過，知名地產營銷人士弓鳴表示，開發商現在也在觀望，但由於調控已成常態，再加上開發商的資金一般都較充裕，因此不會出現幾年前調控政策一出台就大幅降價的現象，開發商的行動要看後續的政策以及自身實力。

二手房方面，今年2月深圳二手房僅成交3217套，環比1月下跌67%，降幅較新房更大。記者走訪多家中介店鋪發現，由於房貸優惠政策取消，許多客戶擱置了購房計劃，各家地產中介的生意都十分冷清，工作人員遠比顧客多。通泰地產一位銷售人員告訴記者，現在業主和購房者都在觀望，成交意願不強。

（編輯：李奕秋）

我從不相信在資本主義經濟結構里，用行政命令的力量能夠長期阻擋市場供需的自然力量，在別的國家地區都行不通，在中國一樣行不通，壓得越緊，將來反彈越強。

建築商，地產商有他們的一套使得均價看起來好像降低了，實際上，我一直在觀察同一棟樓二手房價格的變化，事實上，上海高價二手房最近個把月還漲了2%左右。需要以同樣的房子相比才正確，拿上個月內環的價格與這個月外環的價格相比，肯定劇跌，這只是個例子，看到這一段的人需要發揮點想象力，這個個案只是提供想像的方向。

不是個案。

二手房： 上月申城成交均價1.5萬元/平方米環比跌7.11% 。

一手商品房：2月28日-3月6日上海住宅均價跌破2萬元/平方米，為19216元/平方米，環比下滑7.5%。這一周，僅有11套豪宅(5萬元/平方米以上)成交。

房子賣不動，除了任志強還在嘴硬，其他老闆都已經開始明裡暗裡降。