中國式稅法--糊塗憎糊塗案--上海房產稅方案執行遇難題

2011年01月31日13:00  新聞晚報

□晚報記者 楊冬 報道

　　「怎麼樣才算是 『首次購房』，不用繳納房產稅？」、「人均60平方米的免稅住房面積，是看戶籍人數，還是看產權證人數？ 」、「如果買房給子女結婚，交易時須出示結婚證明嗎？ 」……剛剛過去的這個雙休日，是上海房產稅試點徵收后的首個周末。記者前昨兩日在實地採訪中了解到，各區房地產交易中心的諮詢櫃檯前均聚攏了不少前來 「求解」的市民，不少小概率的特殊案例甚至把工作人員都給「考倒」了。不少市民、專家疾呼，希望有關部門儘快出台房產稅的執行細則。

　　問題1

　　首購、首套尺度不一？

　　在上海市人民政府27日印發的《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)中，房產稅的徵收對象包括兩類，其中之一，便是「本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)」。

　　部分上海市民提出，從政策面上理解，對於擁有本市戶籍的居民家庭而言，此次上海房產稅試點，征的是「新購房」，且是二套以上。也就是說，如果購房者之前名下沒有任何房產，若在27日後購房，便屬於 「首次購房」，不在房產稅徵收之列。

　　也有市民提出疑問：「如果我原先已有一套房產，我先把它賣了，再買，這樣還依舊算『首次購房』嗎？需要繳納房產稅嗎？ 」有關專家在接受採訪時回應：賣出原有房產，意味其名下的存量住房已被 「清空」，住房套數為「零」，再買房可視作「首次購房」。但這一「首次購房」與「首套房」不是同一概念，後者會在銀行貸款成數和利率批複、公積金貸款金額審批、交易中心過戶審核時遇到，且認定更嚴格。

　　具體而言，「先賣后買」即便可算作是「首購」(且之前房產為名下唯一住房)，免征房產稅，但「首套房」必須「認房又認貸」，即不光看名下的房產套數，還要看之前的貸款購房記錄，在調控政策偏緊的當下，哪一項高則優先選取哪一項作「基準」。

　　有關專家表示，「首購」、「首套」雖說不是一個層面、一個性質的事情，但由於字面相近，一些購房者或許弄不明白兩者的評定依據、執行尺度，極易混淆。

　　問題2

　　不斷遷「人頭」能攤薄人均？

　　《暫行辦法》規定，上海版房產稅試點有「人均60平方米的免稅住房面積」，絕大多數前來諮詢的市民都把問題集中在這60平方米上，詢問自己的「人均」該如何計算，怎樣算才最正確、最合理，甚至有沒有可能「避」開方案而達到免征的目的。

　　一位市民問：「『人均』住房面積，看戶籍人數，還是產權證人數？ 」如果是按產權證上人數，如果一對夫妻與一方父母同住一套住房，產權證上只有兒子名字，那計算「人均」住房面積的時候，是該除以2還是除以4？如果除以2，難道就意味著其父母的人均住房面積為「零」？

　　該市民同時列舉了另一種情況：如果按戶籍人數計算，戶口本上有多少「人頭」，就除以多少，這是否合理？要是把叔叔、嬸嬸這些親戚統統遷進來，是否能達到攤薄「人均」的目的了？

　　專家表示，《暫行辦法》明確規定，「本市開展對部分個人住房徵收房產稅試點，將居民家庭規定為：包括夫妻雙方及其未成年子女」，這即意味著，房產稅徵收以「居民家庭」為單位。上述市民所述案例比較特殊，但也並不是沒有可能。但可以肯定的是，人均住房面積計算，是以產權證上的名字作為基數作攤薄，而非戶口簿上所有人，只是一味地「遷戶口」並不能解決房產稅徵收的問題。

　　該專家還補充，上述案例中，還遺留有爭議點，即如若父母、子女在同一套住房的產權證上均各有一個名字(即只有2個名字)，按照《暫行規定》的要求，父母、子女所組成的家庭不能視作同一「居民家庭」，在具體執行時該如何區分，計算人均住房面積時該用房屋總面積除以多少，除以哪一方「居民家庭」，目前仍存在「盲區」，有待細則的進一步出台、解釋、說明。

　　問題3

　　為子女購房要提供結婚證明？

　　《暫行辦法》特地就婚姻購房是否會與房產稅 「不期而遇」作出專門說明，「對本市居民家庭中的子女成年後因婚姻等需要而首次新購、且屬該子女家庭唯一住房，暫免徵收房產稅」。

　　消息一出，不少「80后」父母趕赴交易中心，為自家子女諮詢政策，最關注的莫過於「為子女買房，要想免征房產稅，必然用於其結婚，那是不是在買房時得提供結婚證？ 」

　　據了解，不少家庭，尤其是一些動遷配套房家庭，為了多拿點補償費用，把自己的子女名字加入住房產權證中，如今，子女還未開始真正意義購房，便已經是「有房一族」。那原有的這一套頗有些「強加」意味的住房，其套數、面積究竟算還是不算？

　　對此，專家解釋，家有「小囡」初次購房，立馬就「被二套」、「被三套」，甚至是「被多套」的情況之前也發生過。但《暫行辦法》中明確，「婚房」要想順利「避」開房產稅，必然得滿足兩項條件：子女要成年，為新購；原有住房為該子女家庭唯一住房。只有滿足上述條件，子女方能「了無牽掛」地購買屬於自己的婚房。

　　對於此次上海房產稅徵收試點而言，明確要想「既往不咎」，就是要用於「婚姻」等原因。一般說來，依照之前慣例，購房者無需在購房環節就出示結婚證明，而是簽署一份承諾書，承諾本人此次購房用於婚房。但目前房產稅試點尚未出「磨合期」，因而，房地產交易機構如何操作這一細節問題，還有待觀察。

　　問題4

　　與朋友合購房如何算稅收？

　　「如果我與朋友合買一套新房，房產稅怎麼徵才對？」有市民將這一出現概率不大不小的問題提給了房地產交易中心負責諮詢的工作人員，其用意在於，探明「居民家庭」以外的自然人一旦有合購行為，其責任、義務，尤其是在房產稅繳納比例問題上，該如何妥善解決。

　　該市民首先提出自己的解決方案：

　　方案一：按首付比例來定產權比例，進而定房產稅徵收比例。即，甲、乙雙方共同出資購買一套300萬元的房子，首付200萬元，這200萬元首付款中，甲出75%，150萬元，乙出25%，50萬元。按慣例，合購房屋的產權比例也應當相應地為3：1，由雙方通過書面協議劃定。延伸到房產稅徵收上，假設甲、乙雙方共同出資合購的這一套新購房屋是「應稅住房」，那每年承擔房產稅繳納的比例也應為3：1。

　　方案二：無論甲、乙雙方各自首付成數、比例幾何，到最後計算房產稅分攤的時候，都「一刀切」，實行「對等制」、「平均制」分攤，即1：1。 「家庭範圍之外的人員共有情形下如何計算人均面積分攤，進而延伸到房產稅承擔比例，《暫行辦法》中沒有進一步明確，有待細則跟進與說明。」有關專家這樣說。

　　問題5

　　特殊性質房產交易如何界定？

　　根據《暫行辦法》，要被徵收房產稅的「應稅住房」包含兩類：一是「本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房 (包括新購的二手存量住房和新建商品住房)」。

　　有市民針對新購住房的性質提出疑問：「我如果買的是動遷配套商品房，甚至是經適房性質的保障性住房，那是否應算作『應稅住房』？ 」此外，有市民詢問，類似售後公房這樣的特殊性質房子，產證上雖有名字，但只有使用權，而非擁有權，那售後公房面積是否也要平攤計入人均住房面積中？

　　甚至有網友提出，如果就連保障性住房也要徵收房產稅，像目前正在試點申購的經適房，絕大多數均為有限產權，即由經適房購房家庭與政府按照一定比例共同出資購得，「那不是就意味著經適房家庭在繳納房產稅的同時，政府也要承擔房產稅的繳納？ 」

　　有關專家表示，依照《暫行辦法》精神，房產稅方案的試點旨在「引導居民合理住房消費，促進節約集約用地」，房產稅改革試點徵收的收入將 「用於保障性住房建設等方面的支出」，加之《暫行辦法》明確，「應稅住房」包括新購二手存量住房和新建商品住房，因而，動遷房、經適房等保障房屬於被政府大力提倡並強加保護的一類住宅產品，並不在房產稅的徵收之列。

　　專家指出，售後公房、動遷房及配套商品房、經適房等均屬於特殊性質的住房，要麼使用受限，要麼交易受限，要麼產權有限，以上三種房屋在購買、轉讓、交易中究竟會不會被房產稅波及，這一問題還有待於實踐檢驗。

為了抑制房價千呼萬喚而出台的房產稅竟是一筆糊塗賬，讓人哭笑不得。
這麼重要的稅法有沒有細緻研究，有沒有人大代表討論表決，有沒有召開聽證會？
學者專家還不如普通市民，可見行政之粗糙，輕率和隨意性。

很正常的事，新出台的政策，居民理解需要一段時間。。。


上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法

　　為進一步完善房產稅制度，合理調節居民收入分配，正確引導住房消費，有效配置房地產資源，根據國務院第136次常務會議有關精神，市政府決定開展對部分個人住房徵收房產稅試點。現結合本市實際，制定本暫行辦法。

　　一、試點範圍

　　試點範圍為本市行政區域。

　　二、徵收對象

　　徵收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統稱「應稅住房」）。

　　除上述徵收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。

　　新購住房的購房時間，以購房合同網上備案的日期為準。

　　居民家庭住房套數根據居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市擁有的住房情況確定。

　　三、納稅人

　　納稅人為應稅住房產權所有人。

　　產權所有人為未成年人的，由其法定監護人代為納稅。

　　四、計稅依據

　　計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。

　　房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

　　五、適用稅率

　　適用稅率暫定為0.6%。

　　應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

　　上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公布。

　　六、稅收減免

　　（一）本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，合併計算的家庭全部住房面積（指住房建築面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免徵收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算徵收房產稅。

　　合併計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。

　　本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法另行制定。

　　（二）本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規定計算徵收的房產稅，可予退還。

　　（三）本市居民家庭中的子女成年後，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬於成年子女家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅。

　　（四）符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證並在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅。

　　（五）持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定計算徵收房產稅，待持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的，其上述住房已徵收的房產稅，可予退還。

　　（六）其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。

　　七、收入用途

　　對房產稅試點徵收的收入，用於保障性住房建設等方面的支出。

　　八、徵收管理

　　（一）房產稅由應稅住房所在地的地方稅務機關負責徵收。

　　（二）房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納房產稅稅額。

　　（三）凡新購住房的，購房人在辦理房地產登記前，應按地方稅務機關的要求，主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關信息的查詢結果。地方稅務機關根據需要，會同有關部門對新購住房是否應繳納房產稅予以審核認定，並將認定結果書面告知購房人。應稅住房發生權屬轉移的，原產權人應繳清房產稅稅款。

　　交易當事人須憑地方稅務機關出具的認定結果文書，向登記機構辦理房地產登記；不能提供的，登記機構不予辦理房地產登記。

　　（四）納稅人應按規定如實申報納稅並提供相關信息，對所提供的信息資料承擔法律責任。

　　納稅人未按規定期限申報納稅的，由地方稅務機關向其追繳稅款、滯納金，並按規定處以罰款。

　　（五）應稅住房房產稅的徵收管理除本暫行辦法規定外，按《中華人民共和國稅收徵收管理法》等有關規定執行。具體徵收管理辦法，由市地稅局負責制定。

　　九、部門職責

　　（一）建立工作機制

　　市政府成立由市財政、地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門組成的房產稅試點工作機構，建立健全工作機制，推進房產稅試點工作。

　　（二）協同徵收管理

　　市住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要積極配合地方稅務機關建立應稅住房房產稅徵收控管機制，根據本市對部分個人住房徵收房產稅試點的需要，提供相關信息，共同做好應稅住房的認定工作。

　　（三）實現信息共享

　　市地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要共同建立全市統一的房地產信息管理平台，實現個人住房信息資料庫信息共享。

　　十、評估機制

　　房產稅稅基評估工作在市政府統一領導下，由市地稅、財政、住房保障房屋管理、規劃國土資源等部門共同組織實施。

　　十一、其他事項

　　本暫行辦法未涉及的其他事項，按國家和本市的有關規定執行。

　　本市開展對部分個人住房徵收房產稅試點中的具體規定，由市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局等部門制訂，並報市政府同意后公布執行。

　　本暫行辦法自2011年1月28日起施行。

zjd713 發表於 2011-2-1 02:45
很正常的事，新出台的政策，居民理解需要一段時間。。。

明明是政府自己都沒有搞明白，結果對你而言，責任還是在居民。。。
居民理解需要等政府理解一段時間后，再理解一段時間。。。

不惑之禍 發表於 2011-2-1 02:17
為了抑制房價千呼萬喚而出台的房產稅竟是一筆糊塗賬，讓人哭笑不得。
這麼重要的稅法有沒有細緻研究，有沒 ...

為了抑制房價千呼萬喚而出台的房產稅竟是一筆糊塗賬，讓人哭笑不得。
這麼重要的稅法有沒有細緻研究，有沒有人大代表討論表決，有沒有召開聽證會？
學者專家還不如普通市民，可見行政之粗糙，輕率和隨意性。

嚴重同意！！！
行政行到這種漿糊水平！！！

不惑之禍 發表於 2011-2-1 02:55
明明是政府自己都沒有搞明白，結果對你而言，責任還是在居民。。。
居民理解需要等政府理解一段時間后 ...

如你文中提到「市民提出疑問：「如果我原先已有一套房產，我先把它賣了，再買，這樣還依舊算『首次購房』嗎？需要繳納房產稅嗎？ 」

這個問題在《暫行條款》中已有明確表述

二、徵收對象

　　徵收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統稱「應稅住房」）。

　　除上述徵收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。



還不夠明確？？問問題前稍微花點時間讀一下條款就這麼難？？當然既然是暫行條款，中間一定有東西需要改正，但是一些白痴級別的問題還是免了吧。。。我考慮的是這次徵稅好像沒有針對商用辦公樓，這點會給一些炒房者新的機會。。。。