18年五次房地產新政效果總覽

(北京時間2010年5月17日 轉載)
中國從1993年7月朱鎔基總理吹響房地產整頓號角開始，至今已經18年了。這期間在中華大地上總共進行了五次大的房地產新政。
    一、難忘1993年房地產急剎車與大清剿
    從1992年春天鄧小平南巡講話到1993年夏天的「朱旋風」急剎車修理房地產，這期間房地產市場只過了15個月好日子就變天了。當時全社會最關注的是海南房地產得了瘋牛病了，地價已經炒到100萬元/畝天價，房子也炒到4000元/平方米天價。而對於當時北京最好的亞運村匯園公寓1平方米只賣2000元，4環內黃金地段每畝價只賣50萬元來說，確實是功高蓋主翻了一倍高。相比我當年在江蘇二類城市收購房子600多元/平方米房產相比，海南4000元房子確實是天價，但是對於當時香港就已經賣到8萬元/平方米的房子來說確實是便宜死了。香港與海南相距不足千里，價格竟然相差20倍之多。尤其是當時深圳房價只有2千多元，比一條河之隔的香港差了40倍。但是當時國務院有關智囊團錯誤的誤判形勢，促使中央領導錯下決心治理高房價，並且採取了一系列急剎車整治房地產和緊縮銀根的政策。害得中國四大國有銀行許多人犯了錯誤，弄得每家銀行都有上萬億的不良資產變成了爛尾房。為了表現與高房價勢不兩立，後來海南省政府還在三亞等地召開炸毀爛尾樓的現場會。今天看來外商能夠在三亞購買30萬元一平方的國際公館房子，確實是對過去三亞不足3千元/平米的極大譏諷。而這種相差百倍房地產的升值時間只不過用了18年。但是1993年的房地產急剎車卻害得中國6年經濟疲軟硬不起來，使得中央財政連年都要過苦日子。由於當時各級政府沒有認識到「土地資源變資本」的重要性，錯過了後來6年與國際接軌，縮小國際價差的高速發展機會，從而給政府財政收支造成了極大困難，其中僅長期拖欠教師工資發不出一項就大損了政府形象。為了尋找財源支撐岌岌可危的國家財政機器，最後不得不將大量公共福利房推向市場拍賣換取救命錢。一度時間裡，全國房產局到處都在逼迫廣大工人無產階級四處借錢買房子住，直到今天政府財政狀況好了，也沒有恢復昔日工人階級的公寓房福利制度。
    二、「公改私」的1998年大變革
    由於1993年「急剎車」導致經濟開發環境變壞的緣故，到處都要花錢的各級政府必須改變吃飯財政揭不開鍋和拖欠教師工資現狀，後來不得已而為之的中央政府，只好將執行了40年的社會主義公房福利制度徹底打破，把工人無產者和城市小職員的住房難題統統推給市場解決，而自己不再承擔建房養人負擔。同時，還因形勢所逼財政困難，政府只好橫下一條心，強逼著各個已經佔住公房的廣大職工借錢買房子。否則過了規定的日期就要把低價房拍賣給別人了。總之一句話，國家既要把以前投資在房子上的錢收回來，又要把今後投資在公租房的錢省下來。僅這「收回來」和「省下來」的兩項措施，一下子就把久旱逢甘霖的政府財政救活了。但是這種不得已而為之的「公改私」變革也留下了兩大遺憾至今沒有解決好。一個是沒有適時把2億多戶政府劃撥無償使用的農村宅基地推向市場，一舉讓他們享受「公改私」同等待遇。當時政府貌看是照顧了農民兄弟享受了不用拿錢就可以無償佔有宅基地的優厚待遇，而事實上卻造成了今天農民房子變成了不能買賣和不能銀行抵押的「小產權」房。第二個就是1998年「公改私」新政的最大缺陷，便是從此讓後來不做生意的人和不拿高工資的家庭再也買不起房，變成了弱勢群體，包括現在剛畢業的80后90后大學生也統統變成了住房困難的問題一族。只要政府一天不恢復保障性公租福利房，就會有千千萬萬個對社會現實不滿的弱勢群體，在網上和公共社會各個角落發出對政府不滿的聲音。
    三、零五年前後實行的緊鎖土地新政助推了房價攀升
    從1998年到2005年的8年間，所實行的「公改私」市場化變革，的硬讓億萬家庭都在玩命的掙錢買房子。由於中國大眾的購房擠兌，因此也造成了全國各地房源緊張，房價節節向上攀高。一些熟知國外房地產行情要比中國價高几十倍的華人華僑和跨國集團商家，也都認為在中國房地產投資上會保值升值。所以國內外各種買家和炒家的熱錢開始流向中國，同時房價也被推得一高再高。為此，肉多嫌肥的國家有關部門，在2005年前後連續下發了緊縮地根，限制土地使用，限制大戶型鼓勵小戶型房屋項目，以及禁止外國人買房建房等一系列房改新政措施，結果緊鎖了土地之後更加讓稀缺的房地產項目變成了捂盤惜售的敲詐者；另外，在推廣經濟適用房政策過程中又造就了一批以權謀私賣號斂財的腐敗官員。從而造成了鎖地新政更加激化了囤積居奇的房屋價格越漲越高。總而言之，緊縮土地新政一下子讓中國房改讓房地產市場亂成了一鍋粥，變成了整天傳出各種吵罵聲的「殺豬場」。同時，網路世界也裂變成了比京罵還要狠的「網罵」。
    四、緊鎖土地失靈后又撿起1993年緊縮銀根法寶
    為了平民憤，少挨罵，政府最後甚至不顧及造成經濟危機的風險，立即從2007年開始以特別親民姿態，把所有能夠鎖喉治死房地產的狠招全使用上，直至2008年將全中國所有銀行水龍頭都關閉了，讓指望信貸輸氧活著的企業統統斷氧窒息。當然，最後遭受毀滅性打擊的房地產龍頭產業也都無情的把相關聯的鋼鐵、水泥、磚瓦、裝潢、甚至電廠、煤礦、鐵路、碼頭等五十多種行業、1000多商品拖下水，讓它們個個都像多米諾骨牌效應一樣，全部應聲倒下沒了生機。可想而知後來的結果就是在2008年奧運盛會之後沒過一個月，就顯現出了中國經濟危機全面到來！
    五、零九剛企穩向好壹零年又推新政讓房市股市降溫
    發現緊縮銀根路數不對的中國政府，立即下令把所有關寧死的銀行水龍頭又重新統統打開，同時，又特別預算了四萬億救市資金緊急馳援救活了房市股市。結果沒過多久剛剛出現企穩向好局面之後，各級政府又在一片房價增長過快的呼聲中又聽信了鬼話，再次出台了緊縮銀根等國四條、國十條和國十一條等新政。結果房價沒有徹底打壓下去，反倒是把股市誤傷變成連續下跌的熊市了。本來，早在2010年初中央已經出台了加快城鎮化建設的1號文件。它也是用小城鎮廉價房市來平抑大城市房價高的最有效手段。從廣州小城鎮大發展來自動平抑鬧市中心房價的成功經驗來看，也充分證明了這一點。但是有關決策機構在出台房市新政時忽視了應用中央一號文件精神平抑房價的重要性。
    最後筆者給18年來五次房地產新政勾勒一幅路線圖如下：一、1993年房市新政首次「緊縮銀根」；二、1998年「公房改私房」；三、2005年「緊鎖地根」；四、2008年第二次實行「緊縮銀根」政策；五、2009年實行「貨幣寬鬆政策」與「四萬億救市」政策並舉；六、2010年第三次實行「緊縮銀根」導致房價降了無人買，股市熊了牛不起來。