內蒙古豪華新城成鬼城

2010年4月1日

《時代》：中國樓市泡沫最佳展示品



　　僑報製圖 金子/繪



　　豪華的康巴什新城裡，很多時候卻空無一人。資料圖片



　　中國樓市目前正陷入一種恐慌性的量價齊升狀態，而在中國人均GDP最高的內蒙古鄂爾多斯，一座投資50多億元人民幣修建的新城幾乎無人居住。
　　中國樓市的泡沫已非常巨大嗎？這已引起海內外投資者和媒體的巨大關注。

　　耗資50多億元的豪華「鬼城」

　　在中國的版圖上，有個地方三面被黃河環繞。十三世紀時，一代天驕成吉思汗途經此處，將這裡定為他的長眠之地。這裡的蒙語地名是「鄂爾多斯」，漢語意為「眾多的宮殿」。

　　西安《華商報》1日報道，人均GDP位列中國第一的鄂爾多斯，憑藉豐厚的經濟實力，耗資50多億元（人民幣，下同），在一片荒漠中建起一座新城——康巴什。

　　然而，康巴什新區到底有多少人？最新的人口統計數據為2.86萬人。兩三萬人散落在一個32平方公里的鋼筋水泥叢林里，不難想象是個什麼場景。

　　將於4月5日出版的美國《時代》周刊刊發文章《鬼城》稱，沒有比這個問題更讓眾多經濟學家、投資者和銀行家們夜不能寐的了：中國房地產市場是泡沫嗎？

　　多年來，中國各地上馬大量房地產項目，吸引了私人及公司的購買者。隨著房價持續上漲，更多投資者變成投機者，他們買入嶄新房屋只有一個目的，等高價時拋出。自美國房地產業崩盤變成全球經濟衰退催化劑以來，很多人士擔心這一幕在中國重演將是災難性的。

　　事實上，供給過剩的證據到處都是。在北京，一幢幢商業樓盤空置著；而深入內地，會有更加怪異的情景：為數百萬居民建造的城市聳立著，卻成為了一座「鬼城」。

　　內蒙古的康巴什最初為100萬人居住、生活和娛樂而設計，但這個地方卻幾乎沒有人居住，只有幾輛汽車駛過多車道公路，白天有些政府辦公室開門辦公。偶爾出現的行人，看起來就像幻覺，拖著沉重的腳步沿著人行道走著，彷彿恐怖電影中大災難過後一名孤獨的倖存者。

　　《時代》周刊稱，只用了5年時間就建成的康巴什，設計初衷是要成為鄂爾多斯對外炫耀的市中心，但如今卻是中國房地產泡沫的最佳展示品。
　　高房價低人氣 新城還要擴建10倍

　　2004年以前，康巴什還是片荒漠，只有兩個小村莊，不到1400人。

　　那時，整個鄂爾多斯一度是內蒙古最為貧困的地區。直到這裡發現了四大「寶貝」：特有的阿爾巴斯白山羊絨被譽為軟黃金；煤炭探明儲量1676億噸，佔中國1/6，成為中國產煤第一大市；稀土儲量65億噸；天然氣探明儲量8000多億立方米，佔中國1/3。

　　因為「羊、煤、土、氣」，於是鄂爾多斯揚眉吐氣。2007年底，鄂爾多斯城市增長競爭力排名中國第一；人均GDP1.0451萬美元，超過北京、上海。

　　鄂爾多斯老城區東勝23平方公里上擁擠著30萬人。手中有了錢，政府便開始拓建新的城市發展空間。2004年，政府開始在荒漠中興建新區，建設總投資達50多億元。

　　現在，站在康巴什黨政大樓12層樓頂往南看，在這張巨大的荒漠「白紙」上，矗立著康巴什的六大地標性建築：劇院、文化藝術中心、會展中心、新聞中心、博物館、圖書館。只是，這裡還缺少超市、醫院、學校和人。

　　公務員是這裡人口構成的最主要部分。鄂爾多斯市委宣傳部外宣科科長陳曦表示，2006年7月31日，黨政機關從東勝老城區正式遷到康巴什新區，但很多公務員家還在東勝，「於是兩頭跑。」

　　這樣一個全新的城市，似乎也蘊含無數商機。康巴什新區管委會透露，至今，康巴什累計註冊企業近350家，註冊資金近百億元。經濟迅速增長，造就了這裡的高房價。4星級恆信大酒店，豪華套間每晚1188元，單人間398元。

　　商鋪租金更是居高不下。康城一期3號樓一家糧油蔬菜店，90多平方米，年租金10萬元，水電費另計。

　　老張是去年8月來康巴什開店的，當時聽說很多煤老闆在這裡購房，「人氣一定很旺的」，誰知大半年了，當地住戶沒見著幾個。老張只好把生意瞄準各家工地，給農民工批發糧油蔬菜。

　　撐不住的就準備「撤」了。B10區3號樓一層的一家飯館大門緊鎖，貼著「轉讓」兩字。

　　「沒有人氣，新區就是一座『空城』。」康巴什新區管委會主任藺偉在今年管委會第一次會議上對此也並不諱言。

　　儘管現在沒有多少人，但康巴什的未來仍「不可限量」，新區二期建設已經開始。

　　新區管委會最新布置的宣傳牌顯示，將來康巴什面積將達352平方公里——這將是目前規模的10多倍。

　　樓市瘋狂 新調控招數出台在即

　　3月30日下午，北京市朝陽區稅務局第二稅務所三層大廳里人頭攢動，角落裡幾乎站滿了前來繳納稅款的二手房購房者。近期二手房市場交易量的放大，使得小小的交易廳變得格外熱鬧。

　　廣州《21世紀經濟報道》報道，21世紀不動產、北京中原地產等機構監測的數據顯示，3月29日當天北京單日二手房成交量為2040套，繼2009年12月14日單日成交達到2261套的紀錄以後，北京二手房再次單日成交量突破2000套。截至3月29日，北京二手房3月總成交量已經達到了22975套，全月預計有望達到26000套。21世紀不動產市場分析師齊凡說，這個數字創造了同期北京歷史新高。

　　成交量的暴增幾乎出乎所有業內人士的預料。去年底，因為營業稅政策的變化，多數分析人士認為一部分需求已經提前至2009年釋放，2010年全年市場運行將較為平穩。

　　我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉表示，「很多需求是被『地王』嚇出來的。」他還指出，不僅交易量大幅增加，連價格也有所上升，營業稅的徵收政策反而令購房者需要支付更多的錢。「從另一個角度上講，推高了房價。」胡景暉說。

　　一位不願透露姓名的業內人士透露，北京市政府正醞釀一攬子綜合調控計劃，力圖扭轉當前房價過快上漲的局面。

　　該人士近日多次參加國土機構、建委等政府機構組織的研討會。他透露，改革主要有幾個方向，改革土地公開招、拍、掛出讓方式，變為招標方式；對區域土地價格進行評估定價；取消經濟適用房，增加廉租房和公租房，吸引一部分開發商、機構建設公租房出租，用信託投資基金、社保基金等增加公租房建設資金來源；擴大兩限房人群覆蓋範圍，價格區間擴大至每平方米6000元至每平方米12000元，考慮持有綠卡或是有長期稅收貢獻的非京籍人士購買；增加普通商品房供應，價格在每平方米1.2萬元至2萬元之間。

　　目前這些措施仍在討論中。「最快兩個星期內就可能會有新政策出台。」他說。

　　還有知情人士稱，住房和城鄉建設部、國土資源部等機構正在密切調研當前的房地產運行市場。

　　日本稱中國不會重蹈其覆轍

　　日本央行分析，中國不太可能經歷上世紀90年代日本所面臨的資產價格泡沫破滅，但海外資金快速流出，或導致中國房地產價格大幅調整。

　　《廣州日報》報道，日本央行近日在一份研究報告中指出，「對於仍在復甦過程中的全球經濟而言，中國資產市場獲得長足發展及中國經濟穩定成長非常重要。」

　　報告稱，中國目前資產價格走高，主要受人口城鎮化帶來的實質需求驅動。這與上世紀日本更多受投機資金推動所形成的資產價格泡沫不同。

　　報告稱，中國公司大部分支出的資金來源都是內部儲備，降低了未來債務超重的風險。因此，即便中國房地產價格下跌，調整幅度也不會像日本當初那樣嚴重。

　　但報告也指出，海外熱錢流入和中國當地政府加快房地產開發的舉措，可能導致房市過熱。若投資者開始擔心中國資產價格或將面臨調整可能，他們也許會撤走資金，這會激化調整幅度。

　　中國十大超級豪宅

　　榜首單套售價5400萬

　　最新發布的一項年度專題研究顯示，與其他國家富裕群體相比，中國富裕群體特別是身家千萬或億萬的富豪將購買豪宅列為奢侈品消費的第一選擇。當前「中國十大超級豪宅」集中在富人密集區域。

　　新華社報道，世界經理人集團、世界地產研究院與《總裁》雜誌聯合編製的2010年度（第七屆）《中國十大超級豪宅》排行榜3月31日在北京發布，廣州「大一」、南京鐘山國際高爾夫別墅、上海「湯臣一品」3座豪宅樓盤的綜合得分排名位居前三。

　　此份榜單是根據樓盤的知名度、品質價格比、物業領先度、投資回報率、業主滿意度等指標考核評選出的。在這十大超級豪宅中，北京和上海分別有3家入榜，深圳有2家入榜，廣州、南京各有1家入榜。這5個地區也是中國富人相對聚集的地方，其公寓和別墅的建設水平以及建築居住文化層次領先。

　　《廣州日報》報道，事實上，廣州大一山莊項目及所屬的廣東中力集團在地產界並不算知名，而且在施工過程中也刻意保持低調，但在拍賣界，該項目卻讓人印象深刻。

　　2005年6月21日，房地產業界一片嘩然，廣州白雲區養雞場地塊成為「地王」，廣東中力集團的母公司出資方之一廣東中鼎集團有限公司以5億元總價競得種雞場地塊，樓面地價為3300元/平方米，並由此帶動了廣州土地拍賣的一股「地王」風氣。

　　廣東中力集團董事長助理袁金榮今年3月31日透露，今年下半年開盤的大一山莊最終價格還未確定，但相信不會低於6萬元/平方米。由於聘用加拿大高力物業公司，所以物業費每平方米將近百元。根據首批為面積900平方米以上兩層至三層的獨立別墅面積測算，別墅最低價不會低於5400萬元/套。

　　去年房價漲幅25.1%

　　國土部承認地價關聯

　　中國國土資源部下屬中國土地勘測規劃院全國城市地價監測組3月31日發布的最新研究報告顯示，自2001年以來的9年中，除了2008年房價都在上漲。而去年中國住宅均價上漲了25.1%，為2001年以來最高水平。

　　新華社報道，該報告列明了從2001年到2009年間中國105個城市的地價以及房價變化。報告顯示，9年間，2008年是唯一出現房價下降的一年，降幅為1.89%，其餘8年中國房價都在上漲。

　　尤其是2009年，中國住宅平均價格4474元/平方米，漲幅達25.1%，為2001年以來最高水平。相比中國國家統計局此前公布的2009年全國70個大中城市的房價漲幅1.5%的數字，差距較大。

　　值得一提的是，報告坦承，「房價與地價二者呈現較大的相關性」，35個重點監測城市的居住地面地價和住宅價格相關係數達到0.848。此前，國土部曾聲稱，地價並非推動房價飛漲的因素。