開發商硬撐不降價惹眾怒 再吁二次房改

來源：華夏時報    2010-01-22

　　2009年什麼價格漲得最快？房價。為什麼？錢太多。怎麼辦？收緊流動性。
　　
　　這樣一條簡單又直觀的邏輯，進入2010年，正被逐漸打破。先是年前的調整營業稅、「國四條」、「國六條」，接著是新年第一棒「提高存款準備金率」收緊錢袋。
　　
　　樓市應聲喊冷，將迎來「二次拐點」的聲音此起彼伏。那麼，高房價真的會在2010年調頭向下嗎？  

　　
　　1月17日，在中央電視台財經頻道主辦的首屆中國經濟年會上，主持人問計上百名開發商和政府智囊，幾乎所有的開發商依然看多。不過，一位與《華夏時報》記者相熟的山東籍開發商私下苦笑：「還能怎麼說？只能咬牙硬撐。」
　　
　　相比之下，政府智囊的態度非常明確：流動性寬裕是去年樓市瘋狂的主因之一，隨著錢袋收緊，尤其是經濟復甦后實體經濟需要更多資金充實，高房價將失去追捧基礎。
　　
　　「不能一味地把房地產作為一個支柱產業來發展。」全國人大財經委副主任委員吳曉靈在會上的表態擲地有聲。清華大學世界與中國經濟研究中心主任李稻葵的態度更為強硬：已到了非改不可的地步了，必須進行「二次房改」。他甚至還舉例稱：「清華附近五道口的房價太高，以至於招聘老師時都沒有了優勢。」
　　
　　一周前拋出「樓市泡沫破裂可能在加大」的著名經濟學家茅於軾，如今電話里再次對記者分析時依然有些激動：「希望從今年開始。」
　　
　　一位多次參與房地產政策研判的知情人士21日向《華夏時報》記者透露，從年前開始，各部委一系列的協調會上，均把資產價格過高列為了關鍵詞。在應對策略上，除了已公布的貨幣政策外，還包括實施難度頗大的物業稅等多項長遠政策。
　　
　　誰是高房價禍首？
　　
　　不看不知道，一看嚇一跳。
　　
　　從京城長安街沿線坐車向東數，四環內商品房均價3萬多元，到五環2萬多，都到東六環了，竟然看不到低於萬元的房子。在東六環線上的一個小產權項目，均價都在5000元以上，這讓許多從CBD過來看房的白領們大跌眼鏡，再往外走就到河北的香河了。
　　
　　國家發改委公布，去年12月份全國70個大中城市房價同比上漲7.8%，漲幅繼續擴大。全年數據則更為直觀，即便和最為瘋狂的2007年比也毫不遜色。
　　
　　國家統計局19日公布的數據顯示，2009年，全國商品房銷售面積9.37億平方米，同比增長51%；商品房銷售額4.4萬億元，同比增長82.8%；商品房均價4695元/平方米，同比增長21%。
　　
　　那麼，到底誰是房價瘋狂的罪魁禍首？
　　
　　1月20日下午，央行網站發布的「2009年金融機構貸款投向統計報告」顯示，房地產開發貸款增速明顯加快，房地產開發貸款全年累計新增5764億元。
　　
　　國家統計局的數據也顯示，2009年房企資金來源57128億元，比上年增長44.2%；其中，國內貸款11293億元，增長48.5%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。當近2萬億新增信貸流入房地產業后，高房價禍首不言自明。
　　
　　對此，吳曉靈稱，2009年的房價讓很多老百姓感到震驚，也很心酸，幾十年的收入都難圓住房夢。因而她告誡，貨幣政策要控制好，要讓資產價格特別是房價不要過多上漲。
　　
　　而當國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌表示「去年高房價和貨幣有關係，但不完全是貨幣政策造成的」時，吳曉靈怕「有誤解」，趕緊解釋稱，確實房價的上漲不完全是因為貨幣政策，而且貨幣政策難以承受這樣的一個重任。
　　
　　輕重有別，但言談之間的矛頭無一例外地指向了流動性。上述知情人士透露，不僅在學界，相關多個部委基本都是這個想法，所以公布的政策也一個比一個嚴厲，且在政策出台時大多跳過了邀開發商座談的慣例，改為直接通知。
　　
　　1月18日起，上調存款準備金率0.5個百分點施行。19日，國務院第四次全體會議強調加強對房地產市場需求的分類調控。20日，央行稱要合理把握好信貸投放節奏。
　　
　　開發商硬撐不降價
　　
　　毫無疑問，政策在動真格的了。問題是，高房價真能跌下來嗎？
　　
　　首屆中國經濟年會上，CCTV《經濟半小時》欄目對上百位經濟學家、企業家進行了問卷調查，第一個問題就針對房價。其中看漲的佔到了43%；持平的佔31%，看跌的只有26%。其中被請上台參與討論的5位企業家則全部表示看漲。
　　
　　首都創業集團董事長劉曉光給出了三個理由：未來供求結構、資源的稀缺性和人民幣升值背景下的保值功能。
　　
　　「我不願意讓它下跌，也不願意讓它漲得太快。」海南省農墾總局局長王一新更為直接。直接的還有億達集團有限公司董事長孫蔭環，儘管他稱不希望房價漲得太快，但「從現在情況來看，房價要下來基本上沒有可能」。
　　
　　北京今典集團董事長張寶全也是與會者之一，他在接受本報記者採訪時稱，今年房地產市場供需平穩，房價很難有大的起落。
　　
　　本報記者會內會外多方採訪，看漲派列出的觀點似乎並不能忽略。
　　
　　CPI逐漸轉正之際，國務院更是首提「管理通脹預期」，通脹魅影就顯得愈發清晰。中經聯盟秘書長陳雲峰分析，通脹壓力漸行漸近，房地產投資會被迫加碼。
　　
　　即便是收緊流動性的貨幣動作，在開發商看來也有許多漏洞，比如收緊也只是相對去年，今年約7.5萬億的信貸增長，相比2007年和2008年的3.6萬億、4.9萬億仍屬天量。
　　
　　尤其是多年來調而不控的政策尷尬更是讓開發商多了底氣。其中最大障礙依然沒有觸及，如土地財政。事實上，全國地方財政收入中賣地比例越來越大，以杭州為例，2009年土地出讓金1200億元，是地方財政其餘收入的2.3倍。從去年保障房建設供地量僅完成了46.66%就可見一斑。
　　
　　國家統計局總經濟師姚景源在經濟年會上依然強調，房地產作為我國整個經濟重要的支柱產業一點也不能動搖。難怪，媒體報道時仍有類似「樓市將翻版2009？」這樣的標題。
　　
　　不過上述山東籍開發商私下的口氣則心虛得多：「開發商作為利益方，你採訪他永遠都會這麼說，否則還怎麼混。像王石那樣敢講拐點的並不多。」
　　
　　樓市泡沫已犯眾怒
　　
　　本報記者在經濟年會上隨機採訪聽會人員，大多對開發商的邏輯一笑置之：「瘋狂大漲時不談穩定，漲上去了說要穩，天下哪有隻漲不跌的邏輯，大跌是大漲的代價，之後才能穩得住。」
　　
　　茅於軾一向以觀點尖銳著稱，這次他依然言詞激烈：房地產市場泡沫已經形成，破裂的可能性比較大。在他看來，空房率太高，是泡沫的主要表現。這需要政策作很大調整才能消化掉。
　　
　　中國發展研究基金會副秘書長湯敏在會上同樣表示，如果2010年房價還像2009年一樣飆升，會造成經濟不穩定。「如果泡沫太大，早晚要崩盤。」夏斌意識到國務院多次提要抑制投機后，給出的基本判斷是，今年房價不會複製去年。
　　
　　「現在說通脹，必定包括資產價格。」李稻葵態度堅定：房地產已到了非改不可的地步，要「二次房改」。在他看來，成為支柱產業的房地產業，長期看沒有贏家：普通百姓買不起房子，地方政府寅吃卯糧；即便是開發商，在地價被央企推到天價只能望地興嘆后，也不是贏家。
　　
　　談到樓市話題，李稻葵有很多話要說，論壇進入下一個程序了，他還請求主持人：「我實在忍不住，能不能補充兩個觀點？」
　　
　　「2010年，在我看來，房價尤其是大城市的房價難免會出現一些比較明顯的調整。」李稻葵分析，去年樓市瘋狂的原因是不可持續的：價格漲得太兇猛，並帶有明顯的流動性推動特徵。貨幣政策一旦有收緊的風吹草動，心態不太穩、基礎不太牢固的高房價就會起變化。
　　
　　事實上，這已是既成事實。元旦過後，一線城市商品房成交量幾近冰凍，零成交已不是新鮮事。佑威樓市通系統最新數據顯示，1月上半月成交量環比去年 12月上半月萎縮了52%。另有統計稱，近半個月內19993元的成交均價，與去年12月同期相比下降了5%。幾乎同時出現的江浙「退房潮」，是鬧劇也好，喜劇也罷，終歸在市場如火如荼時不會出現的。
　　
　　上述專家對本報分析，此時提高存款準備金率，不僅切中了高房價命門，更重要的是一個信號，預示了實體經濟的復甦，而這將促使更多的資金流向安全性更高的實體經濟。如果經濟危機給了房地產絕佳的瘋狂機會，經濟復甦則相對是個大利空。
　　
　　何況另有利劍待發。本報記者了解到，被寄予厚望的物業稅目前的確已經啟動了一些相關程序，儘管在一些討論中爭執非常大，但出台可能只是時間問題了。

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