中國民企賭價格見底 抄底美國樓市

來源：每日經濟新聞  2010-01-20

     雖然遭遇了金融危機的「刺骨寒風」，但美國房地產市場對海外買家的投資吸引力卻不降反升。
   
    近期，隨著美國樓市開始走出低迷，中國買家再現出海收購衝動。記者日前從剛剛結束的杭州產權交易所赴美項目投資說明會上了解到，因看準美國樓市見底時機，諮詢赴美購房事宜的民營企業家不在少數，而國內產權交易所的理念也在發生從過去「招商引資」到如今「走出去再引進來」的巨大轉變。
   
    在杭交所此次舉辦的這場旨在向民營企業家宣傳赴美併購機會的會議上，與會一家民企老總聊著聊著就把目光直接投向了美國房地產市場。他向一家投資顧問公司問道，「美國房子現在這麼便宜，企業手裡拿著錢又找不到合適的投資項目，是否可以考慮作為公司投資行為，大面積購買美國的地產項目以獲得穩定回報？」
   
    長期從事投資顧問工作的蘇世棟對記者表示，「民營企業家對於投資美國房產興趣如此之大，在我們預料之外，但我們覺得這的確是一種投資思路，即通過投資房產、進行開發獲得租金等固定回報。」
   
    蘇世棟透露，目前該公司已經在和一家企業進行接洽，計劃以批發的形式向該企業推介在美國當地的地產項目。他表示，「投資者認為美國房地產市場目前風險低，並開始有復甦跡象，這是他們對美國樓市的主要看法和信心來源。」
   
    美國最大的產權交易公司----―桑貝爾特投資顧問有限公司正在計劃準備民營企業家赴美考察團，該公司總裁周培德博士說，「實際考察很重要，尤其是房產項目光在中國看圖片是不夠的，一些企業家的思維定勢還很明顯，他們看到美國的豪宅關心的還只是是否地處偏遠小偷會不會入室的問題，這說明他們對美國市場的了解還停留在想象層面。」
   
    論及當下美國樓市的投資機遇，周培的看法比較樂觀，他認為，「美國地產價格已經觸底，且從去年開始價格曲線就已經開始翹尾，一旦美國就業形勢復甦，將對樓市構成極大利好。」
   
    基於這種想法，周培德剛剛在上個月斥資60萬美元購置了一棟房產，離市區開車30分鐘左右的地理位置，放眼出去望得到山、見得到水。他說，「相比中國，美國買房子便宜不說，最重要的是買房人可以享受永久產權，開玩笑說，即使花園下面挖出個金礦，產權也是我的。」
   
    據介紹，目前在加州最貴的豪宅價格在一平方米2萬元人民幣左右，一般擁有2層樓、3~5個卧室、2個客廳、一個院子的房子，價格在50萬~100萬美元之間。
   
    巧合的是，早在2001年，周本人同樣用60萬美元在加州買了一處面積有10畝之大的地產，用周的話說，「大到可以在家打高爾夫球了」，但是也正是因為面積大維護起來比較困難，周在2006年底將這套房子賣出，當時售價是120萬美元，足足獲利一倍。「還有一點好處，美國的政策規定自住兩年以上，轉讓房產可以不用交稅。」周補充道。
   
    從時點上看，2001年恰逢美國科技股泡沫破裂，2009年又值美國金融危機，每次市場動蕩之後，往往冒出許多「抄底」之機。
   
    來自權威部門的統計數據也證實了海外買家的強烈興趣。總部位於美國華盛頓的房地產外國投資者協會（Association of Foreign Investors in Real Estate）最新公布的第18期年度調查結果顯示，有三分之二的海外投資者計劃今年增加美國房地產市場的投資，且認為美國是最有投資機會的地方。另有一半的受訪者預計，美國商業地產到今年第四季度會開始復甦。
     雖然剛剛經歷過危機，仍有44%的投票者堅信美國市場能夠提供「最穩定和最安全的房地產投資環境」，得票數雖然首次低於50%，但仍然高於其他市場。
   
    自2009年4月以來，國內一批又一批的組團赴美看房者就成為大眾視線焦點所在，但實際上當時大部分買家仍處於「觀望」階段。據海外媒體報道，在投資熱點地區美國加州，中國買家更多是在等待市場條件穩定下來以後，為將來的投資機會做準備。但很多業內人士都樂觀預計，會有越來越多的中國投資者到美國買房，原因在於相比亞洲房地產市場，美國住房市場相對安全穩定。
   
    「真正在金融危機中抄底美國樓市的中國人並不多，」深諳美國市場的周培德說，「因為作為個人投資的話，買房首先要有簽證，沒有簽證銀行不會辦貸款，其次一些人只是想買個房子放在美國空關著，等它自己升值，那也不是很可行，因為當地很多規定要求房主必須負責房屋周圍環境，比如負責剪草種花，而且房主每年還要繳納1%~2%的地方稅。」因此，對於個人而言，周認為比較適合的投資方式是先在美國有自己的企業和事業，然後再考慮購房。
   
    「現在這個階段，在美國做事業的機會的確比較多，」上述蘇先生說，「以往可能企業要出高價才能在美國買到最先進的技術，但是現在由於美國企業融資比較困難，中國買家的成本就相對很低了。比如我們現在代理的項目中就有最新的太陽能技術，並且拿到了美國州政府、能源部和自然科學基金的多重資助，相信一旦產業化成功就能帶來不錯的回報。」
   
    目前桑貝爾特代理成功的一些項目中，美國企業的轉讓價一般為近三年平均利潤的三倍加上不動產的凈值，平均每年的投資回報率高達30%左右，這意味著中國企業在美國投資一般三年時間內就能賺回本金。
   
    蘇補充說，「中國企業不僅要走出去，而且要引進來，到國外投資的目的是要獲得技術的所有權，或者起碼獲得牌照的使用權，將其最終服務於中國經濟。」
   
    周培德則欣慰地看到，中國產權交易市場已經發生了新的轉變，「過去國內的產權交易所都過於注重招商引資，甚至到現在招商引資依然是主導思想，列出的項目都是某某大廈，或某某夕陽產業。但現在越來越多的人已經意識到我們真正需要的是如何『走出去』再『引進來』，同時加強中國自身的創新能力。」