周俊生：房子你是實體還是虛擬

2009年12月12日10:13 　 大洋網-廣州日報　 周俊生　

商品房售價不再以實際開發成本為依據，而是像新股發行定價一樣，製造各種「噱頭」，把未來的升值空間都計算在內，房價自然越吹越高。


日前發布的2010年中國《經濟藍皮書》透露，在今年房價快速上漲的背景下，85%的家庭沒有購買住宅的能力。數據的準確性也許需要進一步考量，但普通民眾對房價快速上升感同身受，「買不起房」已經成為一種不斷蔓延的社會焦慮。這說明我國的房地產市場已經在很大程度上脫離了居民實際購買力，成為「空中樓閣」。


為什麼會出現這種狀況？其背後原因十分複雜。首先我們必須看到，隨著城市化進程的推進，住房需求越來越剛性，而住房供應卻相對不足。但是住房不像工廠里生產產品，可以用擴大再生產來滿足供應，它受制於土地供給，而對於中國這樣一個人口眾多而可耕地面積有限的國家來說，不可能無限制地滿足房地產市場的土地供應。如此一來，住房成為一種相對稀缺的資源，房價走高也有部分合理性。


但是，如果僅僅是價值規律發生作用，那麼這種規律必須與市場的實際購買力匹配，脫離了購買力的價格必然是撐不住的。但令人奇怪的是，我國的房地產市場儘管早已脫離了普通民眾的實際購買力，卻一直居高不下，這種現象已經不能用價格規律來進行說明。觀察近年來我國房地產市場，我認為，這個市場已經遠離其實體經濟的根本屬性，而成了一個類似於股票市場的虛擬市場，價值規律在這個市場已退居二線，住房成了投機者手裡的炒作籌碼。


「炒」字當頭，一些開發商在計算商品房售價時，不再以實際開發成本為依據，而是借鑒股市上的炒作手段給它編造各種動聽的故事，製造各種「噱頭」。政府規劃成了開發商牟利的道具，樓盤附近的公園、學校等公共設施，被開發商拿來作為抬高價格的依據，一處地鐵的建設還在規劃之中，也已經列入了開發商的樓盤廣告之中。


由此，商品房售價像新股發行定價一樣，把未來的升值空間都計算在內，房價自然越吹越高。一些房地產投機者對此推波助瀾，更吹大了泡沫，市場也因此脫離本質屬性。必須指出的是，一些地方政府為了拉升本地的GDP「裝點門面」，對這種惡性的炒作不僅不加制止，反而樂於錦上添花。


股票畢竟不是生活必需品，普通民眾可以像遠離毒品一樣遠離它。然而，住房是生活必需品，人們無法「敬而遠之」，當炒作成風的時候，房地產市場的惡性炒作已經威脅到了大量普通民眾的生存需求，他們被動地裹挾其中，成為炒家的「魚肉」。試想一下，如果對同樣是人們生存必需的食品、服裝等商品也用類似於的炒作手段來哄抬價格，其價格不再以生產銷售成本為依據，而是給消費者描繪一通其實並不靠譜的所謂「未來升值空間」，讓大量普通民眾吃不起飯、穿不起衣，會是何等局面？


因此，面對蔓延於房地產市場上的炒作之風，政府不能坐視不理，必須讓房地產市場回歸到實體經濟，不能任由它日益股市化、虛擬化。具體來說，不妨先從規範商品房定價模式做起，開發商的建房成本必須向全社會公開，並接受審核與監督。與此同時，還應該杜絕利用土地資源進行炒作的做法，同時規範稅費管理，使開發商降低商品房銷售價有現實可行性。