2010 年樓市預測：終極瘋狂

(北京時間2009年12月12日 轉載)
   
    來源：天涯社區
     即將進入新的一年了，對於明年的經濟發展國家和企業乃至個人都充滿著期望。媒體上種種預測就像算命先生一樣進行著各種預報，雖然每一個人所佔的位置和角度不一樣，但願望都是美好的；寄望在新的一年裡有一個新的機會：肚子餓的能吃飽，肚子飽的能吃好。那麼明年國內的房地產市場形勢如何呢？
   
    2009年即將過去，在這最後的一個月里國內樓市雖然還是購銷兩旺但還是似乎平靜了不少。總結即將過去的一年，中國房地產市場就像現在世界受到極度破壞的氣候一樣，從寒冬到夏季的過度一夜之間完成；從而也就失去了溫和的春天。年初，樓市的博弈雙方頃刻間失去平衡，消費者在怨聲載道中加入了搶購風潮；使得 2009年頻於倒塌的地產市場出現了有史以來難得一見的火爆。近兩年世界出現了諸多的百年難遇奇觀：百年難遇的金融危機；百年難遇的超常自然災害（冰凍、水災、大地震、火災、傳染病...）；美國出現了第一個黑人總統；中國出現了經濟蕭條中的房地產市場火爆場面......
   
    發展中國家金磚四國之崛起緣起於中國經濟的騰飛模式。近些年來世界經濟增長看中國是因為經濟增長率的40%來源於中國經濟的增長；而2009年這個數值已經猛增到了90%，強勁的中國經濟勢頭帶動了世界金融危機提前探底並縮短了復甦周期。而在中國經濟增速中土地市場和房地產市場拉動了股市的飆升，如果說資本市場是虛妄中的海市蜃樓，那麼房地產市場就是這種奇觀中的靚麗風景線。
   
    即將進入新的一年了，對於明年的經濟發展國家和企業乃至個人都充滿著期望。媒體上種種預測就像算命先生一樣進行著各種預報，雖然每一個人所佔的位置和角度不一樣，但願望都是美好的；寄望在新的一年裡有一個新的機會：肚子餓的能吃飽，肚子飽的能吃好。那麼明年國內的房地產市場形勢如何呢？
   
    我們就像開發一個新的房地產項目一樣來分析下一年的市場情況。首先進行周邊環境調研：西方發達國家經濟發展緩慢，經濟復甦勢頭疲軟；而大量印鈔救市措施的（債務貨幣化）實施，一時間可能通過轉嫁危機能夠減輕自己負擔，但從根本上很難扭轉美元轉弱的趨勢；就拿美國來說，天量債務使得國家經濟在很長一段時間走不出金融危機的陰影；從而導致大量資金開始從國債和貨幣市場出逃，世界金融資本的流動必然有其去向，那麼這些錢劍指何方呢?其次讓我們來個區域定位：最近以來我們都知道大量熱錢流向香港，這件事似乎並沒有引起大陸經濟學者的深思；香港區區彈丸之地，一時間湧入熱錢高達1000多億美元；這麼多錢流向哪裡幹什麼？說白了，因為香港一直以來就是國外資本進入大陸的跳板和門戶。
   
    我們再來分析一下客戶層面和需求：因為出口市場疲軟使得其資本轉向國內市場；中小煤礦的關停並轉使得這部分資金尋求新的投資區域；投資者和炒家們已經完成高額套利並成功撤離再度持幣觀望；在新的一年裡國家信貸會增長到10萬億元；隨著國內經濟的觸底反彈和人民幣升值預期的重新抬頭，大量遊資重新轉向國內；國內龐大的剛性需求還正在抬頭；個人投資熱情繼續高漲......
   
    在世界存款利率接近零之今日，或者說世界各國政治金融風險激增的今日，世界剩餘資本追尋的最佳避風港無疑就是中國；西方發達國家急於操控人民幣匯率和轉嫁金融風險的做法無疑給人民幣管制增加了無限難度。筆者做一個保守的估測：如果把上述資本累計一下就可以得出一個粗略數據，加起來可能有15萬億元人民幣；如果在2010年有三分之一資金流向國內房地產市場，也就是說房地產市場將會消化5萬億元。
   
    在即將過去的一年裡我們看到了土地市場的火爆，各大城市地王頻出；大家不理解開發商們為什麼發瘋搶地。在繳納了有限的定金和不足2%的成本后，不但會得到銀行授信或貸款；還可以靜等熱錢的到來。 2010年中國的房地產市場將會走向「終極瘋狂」，地產業亦會開創一個新的傳奇神話。