深圳崗廈拆遷成就30多個億萬家族釘子戶 每平米補2.38萬

2009-10-27 08:52:00  [來源]: 南方報業網



    ?崗廈河園片區約佔市中心區南區總面積9%，為深圳中心區地理位置。改造項目用地面積15.16萬平方米，現狀建築物近500多棟，總建築面積50多萬平方米，居住人口約7萬人。

    拆遷談判近尾聲，崗廈河園片區上空的迷霧漸散去。

    今天，本報推出《崗廈涅槃》特刊，溫柔撫摸過去，冷靜看待現在，犀利辨清未來。不論有多少道不完的情懷，也不論有幾分躊躇中的滿志，事關舊改拆遷，補償金額總是繞不開的話題。

    儘管內部紛爭仍未平息，但可以確定，舊改再一次成就了近十個隱匿在角落的億萬富翁及20來個億萬家族。羅湖區蔡屋圍村的釘子戶風波曾直接提高了崗廈河園片區村民的心理預期，這一次，崗廈村民的巨額獲益會否又一次推動城市更新門檻的提高？

    《物權法》深入人心，讓拆與被拆雙方都能從中尋找依據；對公共利益等概念的界定不明，又直接引發了難以平息的爭議。接受採訪時，福田區政府與開發商均透露，盡量以人性化措施化解分歧；攜崗廈舊改經驗，他們提醒抑制不良秩序在其他城中村的複製，總結現有模式在城市更新過程中的限制。

    這座城市有千萬人旁觀著城中村的興衰起落，他們心中徘徊的問題與主導者的思考殊途同歸：城中村改造，還將成就多少個億萬富翁？

    一塊硬骨頭

    歷史給深圳遺留下灰色物權問題，城中村的矛盾在崗廈村集中體現

    1992年，深圳撤寶安縣，設寶安、龍崗兩區，關內則設羅湖、福田、南山三區，后又增設鹽田區。1985年開始的一輪大規模工業化進程后，深圳關內已完全工業化，基本沒有農業生產；上世紀90年代中期，深圳第二輪工業化革命，製造業大舉遷到關外，關內則興起高新技術產業，關外也基本實現工業化。

    2004年深圳關外城市化改制之際，除坪地、坑梓、光明等小片區域還有傳統的農業產業之外，深圳農業已基本消失。農民「洗腳上田」，但其中多數並未真正接受近現代工業和商業培訓，生活模式的變化，僅是由過去的種稻穀改為現在的「種房子」。由此，城中村村民們走上了半專業的房地產經營之路，成為廉租屋建設者和物業管理者。

    灰色物權問題此時漸形成。金地大百匯公司一位工作人員描述起當年城中村興起階段的粗放與隨意，「他們(崗廈村民)承認，上世紀90年代『種樓』那會，每天讓香港的親戚帶點『水貨』過關，偷偷拿去關外賣了，然後換建築材料回來。今天買塊磚，明天買袋水泥，崗廈村就是這麼造起來的，每棟樓的成本相比現在的補償，微乎其微。」

    深圳市曾出台過法律，變相默許1999年之前的違法建房；政府也曾明確宅基地的使用，所建房屋不能超過3層半，面積不能超過280平方米，也即原住民的每一棟房屋裡面至少有三層是合法的。然而，深圳的城中村建築中，很少有3層以下的，合法、非法、半合法半非法的物權犬牙交錯、難以辨別，歷史給深圳遺留下了灰色物權問題。

    同時，深圳城市化過程中，政府大規模徵收原住民土地而未給予合理的補償，以及當時未能解決原住民的就業和社會保障問題，也致使不合法的物權一定意義上合情合理。

    福田區舊城改造辦公室主任郭鵬生認為，遇到拆遷問題，常有人以西方諺語佐證自己的立場———「風能進、雨能進、國王的軍隊不能進」——— 實際上這混淆了東西方土地制度的區別；中國的土地所有制，加上高速發展中遺留的特有問題，深圳城中村興起過程中，已埋藏了巨大的爭議性。

    可想而知，當這樣的爭議性遭遇崗廈舊改，後者旋即成為改造難度最大、建設標準最高、城市影響最大的城中村改造項目。

    深圳城中村的矛盾與問題在崗廈村身上集中體現，而在所有問題中，拆遷中的博弈首當其衝。1998年，深圳市政府就決定對崗廈河園片區進行全面改造。2002年，深圳市政府將改造任務交由福田區政府組織實施；直至2006年7月，深圳福田區政府、崗廈股份有限公司和金地集團才最終簽訂了框架性協議，正式推動崗廈河園片區整體改造。

    蔡屋圍的誘惑

    蔡屋圍風波后，崗廈認同原定賠償標準的原村民從85%下降到50%

    崗廈改造的拆遷補償方案幾輪磋商方才塵埃落定。據開發商介紹，以前改造方案拆遷返還補償標準只有一種選擇，即首層按1∶0.82賠付集中商業，二層以上按1∶0.88賠付住宅或公寓計算，但現在經與村民多次協商，共有兩個標準、三種模式、六種選擇。兩個標準，一種是按面積劃分：480平方米以內按1∶1補住宅，超過480平方米按1∶0.88補公寓；另一種標準按層數劃分：首層按1∶0.9補集中商業物業，二層以上按1∶0.9補住宅或公寓。三種模式，即一是選全部實物補償，二是選全部貨幣補償，三是可選實物和貨幣補償相結合。

    兩個標準加三種模式，即產生六種選擇方式。

    按照新方案，如果選擇貨幣補償，住宅公寓按每平方米1.28萬元計算，集中商業則按每平方米2.38萬元計算。

    崗廈改造開發商、深圳市金地大百匯房地產開發有限公司總經理胡衛明認為，將價值每平米約23800元的集中商業計入其中，「村民獲得的實際利益已經高於1∶1補償住宅的價值」；村民則不能理解，補償比例為什麼會低於1∶1？且陽台樓道只算公攤面積，以0.5計算，也讓他們無法接受。不少對內地法律不了解的僑胞、港澳籍村民更有不解、爭論，郭鵬生認為，對土地性質的辨析可以解惑。

    蔡屋圍風波更加重了這種不滿，談判如何繼續？

    「城中村房子建得凌亂，握手樓多，電線、水管交錯複雜。拆遷又不是一天的事，會出現這棟簽約拆完了，那棟突然斷電的情況。所以，我們首先花了400萬元，把村裡的水電網路重新拉了一遍」，胡衛明分析說，這是金地大百匯表達對村民權利尊重的一種方式。

    郭鵬生則將拆遷中對權利、歷史、事實的尊重歸納為對4項權利的保證——— 知情權，信息對村民公開透明；自由選擇權，村民可以在現金補償和房屋置換中任意選擇；此外，還有經濟保障權與自由表達權。

    光是村民拿到的補償協議，就經過了合作改造三方不下20次的商談、修改，依照議定的補償標準，給出各種不同的支付方式、條款。胡衛明透露：「因為拆遷，原本以收租為主要收入的村民沒了經濟來源，我們給予每平米每月30元的租金補償；對於面積120平方米以上的，還有額外租金補貼，這在之前的操作中少見。」有村民私下告訴記者，在他們的理解中，這與市場上討價還價的過程並無二致；自己起初喊個高一些的價格，此後談判的空間也就相對較大。

    崗廈村民的自建建築大多遠遠超越了政府當年所允許的高度、面積，政府此後默許了這些當年的「違建」，在商談補償過程中，金地大百匯也認同了這種態度，但究其本質，村民們的建築並非全無瑕疵。

    一位參與崗廈規劃的人士指出，「人有人的運氣，城市有城市的運氣」；整個城市的升級帶動了崗廈價值的提升，崗廈原村民早已成為了最大的獲益者。「實際上，彩田路以東的崗廈樓園片區也向崗廈股份公司董事會強烈提出要舊改，而且要按河園標準改造」，郭鵬生「爆料」說，「所以，在談判艱難進展的時候，就有樓園的人找到河園的人，問他，『換不換？我的房子位置更好，面積也差不多』，沒一個河園的業主同意的。」

    胡衛明認為，由此可見，崗廈拆遷的博弈主要在利益層面，「這麼大的一個項目，投資超過百億元，其實一家一戶多給一些並沒太大影響，但我們害怕的是破壞秩序，所以抱定了原則。」

    比單純村民自建房更複雜的，還有村裡的合作建房。建樓潮中，一部分缺乏資金的村民提供土地，村外的合作建房者提供資金和施工，合作建起農民房后，再進行利益分成。一般簽約時會約定，房屋的使用權50年(此後改為60年或70年)屬外來建房者所有，這樣的投入結構也註定了拆遷變局降臨時的麻煩。

    當上億萬富翁如此簡單

    崗廈原住民中的億萬家族或有20多個，而個人資產過億的或接近10個

    在開發商與政府眼中，「支持老實人、不做老好人」是最主要的原則；對原則、標準的堅持並非徒勞無功，政府的公信力在這個過程中逐步樹立，促進了社會秩序的良性循環。

    並且，原則、拆遷標準本身在外人看來已相當誘人。金地大百匯公司方面承認，崗廈舊改，確實催生了一批千萬富翁以及若干位億萬富翁。

    崗廈改造補償方案公布之初，一位文姓老伯就對記者透露過自己的「小算盤」。他表示，自家房子若全部折算成現金補償，將近800萬元。只要他簽字同意，這筆錢很快就會到賬，令他頗為心動。家庭會議上，略略測算，家人發現，拆后返房更划算，獲得的物業價值遠遠超過現金補償，家裡也不缺錢花，最終一致同意以拆後補公寓的方式簽約。

    按照周圍樓市價格判斷，有關人士分析，新建成的崗廈住宅、公寓的價格至少會在每平方米25000元以上。

    香港文氏宗親會會長文志強家在改造中很是顯眼——— 全家共17人，在崗廈共有約3000平方米的房產，改造前，每月可收取租金5萬至6萬元。改造后，若繼續選擇換房、出租，他們家族的收入將大幅增加；若兌現，入賬的也將是一筆巨款——— 儘管他並未透露最終的選擇和實際獲益數字，但其身家一夜暴漲千萬已毋庸置疑。

    據金地大百匯工作人員透露，在所有崗廈村民中，房屋面積最大的一個家族擁有約6000多平米房產，在改造后，將擁有過億資產，而這樣一夜過億的例子在崗廈絕非只此一家，極少數尚未簽約的村民中也不乏「潛力股」。據胡衛明分析，如果房價維持在每平方米3萬元左右的話，則相當於只要有3000多平米房產就可以過億元，據此推算，崗廈原住民中的億萬家族可能有20多個，而個人資產過億元的可能會接近10個。

    此外，由於集體資源的升級，崗廈村民的股份也顯得額外珍貴。早年成立崗廈股份公司時，每個村民按照戶籍所在等條件不同，給予各自不同的股份份額，正常崗廈村民每人可獲1股，據了解，眼下這1股股份已價值約200萬元。

    除了原村民，一些早期在這裡買房的人也成了受益者。記者採訪中接觸到一位黎先生，他不是崗廈原村民，但在十年前在這裡買了一套房，作為投資，買入的價格在當時看來很是不菲。「很多人看我現在獲得了這麼大的收益，好眼紅，但在十年前，有誰肯出高價買這裡的爛房子？」黎先生說，像他這樣出高價買入的，也承擔著一定的風險，他已扛著風險走過10年。

    舊改，是否已成為養殖富翁的暖房？在深圳這座充滿冒險精神、追求效率、利益的城市，這是徘徊在太多人心中的問題。

    眼下，南山大沖村面對著相似的改造過程，同樣將因為舊改而成就不少億萬富翁，其數量比崗廈有過之而無不及，多達十幾人。

    大沖村改造號稱廣東省最大的舊改工程，面積達68.4萬平方米，集中著1400多棟沒有經過合法手續搶建起來的私房，總建築面積達105萬平方米。根據規劃，8年內將累計投入600億元，相當於建6座杭州跨海大橋。根據拆遷補償規定，私宅2層及以上部分以1.1萬元/平方米的標準給予補償，或在大沖改造完成後返還同等面積的物業。

    令人咋舌的是，大沖村中目前持有1萬平方米以上物業的家庭超過10戶，這也意味著，大沖的舊城改造將誕生十幾個億萬富翁。

    城市更新成本提高？

    《物權法》頒布后，亟須補充條款對公共利益的內涵外延作出明確解釋


    蔡屋圍事件提高了崗廈村民的心理預期，崗廈之後，大沖又將誕生更多的億萬富翁；舊改是否將成就一批又一批的百萬、千萬、億萬富翁？城市更新的門檻又是否會在接連的舊改中不斷提高？

    「更新的成本、門檻肯定會提高，目前的模式，簡單說，就是以規模空間化解拆遷成本，這個模式在城市裡能複製的時間不長。」在手頭的工作之外，郭鵬生有自己的思考，「隨著時間推進，地王大廈總有一天也會面臨拆除，在眼下拆遷進行中，要思考，怎樣引領理念的更新、怎樣提高法律能起到的作用。」

    城中村一方面與城市緊密結合，另一方面又與城市格格不入，城市更新已迫在眉睫；然而，郭鵬生認為，深圳特點在於，用30年完成了西方300年的變化，時間、空間、心理尺度上大幅壓縮，西方几代人形成的文化積累、素質提高、城市進程要在深圳一代人內解決，亟須建立共同認知感，去化解必然存在的衝突。

    郭鵬生將這樣的過程喻作「反芻」，他解釋說，城市急劇膨脹后，深圳這頭孺子牛需要不時「反芻」，才能促進消化；改造城中村，讓隱性矛盾凸顯，構成動力，令城中村與這個城市的標準真正對接，以產生新的競爭力，這不僅是城市的重新定位、秩序的重新構建，更是一次重要而持久的「反芻」。

    他也提醒說，從蔡屋圍、崗廈經驗看，政府要從眼下著手，抑制不良秩序的複製——— 對歷史遺留問題的梳理、尊重必不可少，但要防止這類問題的反覆出現，非法搶建、違法合作建房對城市可持續更新造成極大威脅———「如果不加以控制，舊改的門檻會高速提高，成為甩不掉的包袱，積重難返。」

    《物權法》出台無疑為舊改再添變數。蔡屋圍「釘子戶」蔡珠祥最早從《物權法》中獲益，他熟讀該文案，並作出分析，「建金融中心是商業利益，所以我根據物權法可以和他們自由談判。但如果是像建地鐵、政府機構這樣涉及公共利益的項目，根據物權法個人利益要服從公共利益。所以不用擔心遵守物權法會增加城市公共建設的成本。」

    如何防止地方政府主開發商可能濫用「公共利益」侵犯私人物權，或者個人濫用「私人利益」妨礙公共利益，這一焦點討論一直延續到了崗廈舊改中。有村民效仿蔡珠祥提出，福田區政府、金地大百匯、崗廈股份三方主導的是一次商業改造，公共利益在其中佔次要地位；而主導三方則認為，在崗廈案例上，改變的更多是功能屬性，而非物理屬性，不是簡單的拆除后商業開發，而是重建管理秩序。

    這樣的爭論似乎沒有結果，更多時候仍會陷於具體的補償數額談判中；但爭論的結果對舊改又舉足輕重，不少政府工作人員認為，在《物權法》頒布后，亟須有補充條款，對公共利益的內涵外延作出明確解釋。

    在法律、思維、意識全面提升之前，城中村改造必然仍將一次次地付出代價，郭鵬生在接受本報記者採訪時表示，深圳政府是一個「寬鬆的弱勢政府」，在舊改中也體現出這一特色，必然會付出代價。胡衛明將深圳描述為一個「探索者」，承載著先行先試的功能，在實現創新價值的同時，代價必不可少，甚至包括部分公平。

    「我們期待《城市更新辦法》早日擬定出台，也歡迎所有人都來關注舊改，有批評、爭論都是好事，深圳可以改進，但不該停頓，深圳最怕停頓。」郭鵬生說。

    這與市場上討價還價的過程並無二致；自己起初喊個高一些的價格，此後談判的空間也就相對較大。



——— 一崗廈村民

    這麼大的一個項目，投資超過百億元，其實一家一戶多給一些並沒太大影響，但我們害怕的是破壞秩序，所以抱定了原則。

    (深圳)承載著先行先試的功能，在實現創新價值的同時，代價必不可少，甚至包括部分公平。

    ———金地大百匯公司總經理胡衛明

    深圳政府是一個「寬鬆的弱勢政府」，在舊改中也體現出這一特色，必然會付出代價。

    ———福田區舊城改造辦公室主任郭鵬生

    人有人的運氣，城市有城市的運氣。整個城市的升級帶動了崗廈價值的提升，崗廈原村民早已成為了最大的獲益者。

    ———一參與崗廈規劃人士

每平米補2.38萬. 那房屋的造價該多高. 賣價又會多高? 自己總會算吧? 難道最後受害的不是老百姓?

每平米補2.38萬. 那房屋的造價該多高. 賣價又會多高? 自己總會算吧? 難道最後受害的不是老百姓?
非常時期 發表於 2009-12-9 10:23

你考慮到建築面積和拆遷面積的比例了嗎？幾十層高樓用幾層賠拆遷戶還是值，再有建築商買多少錢一平米？2.38萬？

嫌釘子戶要價高，你可以到別處建樓去，幹嘛死乞白賴的賴著這裡？

每平米補2.38萬. 那房屋的造價該多高. 賣價又會多高? 自己總會算吧? 難道最後受害的不是老百姓?
非常時期 發表於 2009-12-9 10:23

房價是靠周圍房價定的，拆遷補貼少房價就能低？你也太小看開發商了吧？

嫌釘子戶要價高，你可以到別處建樓去，幹嘛死乞白賴的賴著這裡？
平安09 發表於 2009-12-9 10:57

政府和開發商無所謂. 反正羊毛出在羊身上. 最後的受害者可是無辜的老百姓啊. 當然你們心裡從來沒有老百姓.

2009-10-27 08:52:00  [來源]: 南方報業網

http://i46.tinypic.com/k1yxqe.jpg

    ?崗廈河園片區約佔市中心區南區總面積9%，為深圳中心區地理位置。改造項目用地面積15.16萬平方米，現狀建築物近500多棟，總 ...
非常時期 發表於 2009-12-9 10:13

其中談到的一個問題很值得注意，那就是群眾的知情權！！也就是拆遷過程中的透明度問題，這是問題的關鍵。

政府和開發商無所謂. 反正羊毛出在羊身上. 最後的受害者可是無辜的老百姓啊. 當然你們心裡從來沒有老百姓.
非常時期 發表於 2009-12-9 11:02

每平米3萬的住房和老百姓有什麼關係呀？都是富人的遊戲。
你最好先學習學習，有誰說房價高是因為拆遷補償造成的？

每平米3萬的住房和老百姓有什麼關係呀？都是富人的遊戲。
你最好先學習學習，有誰說房價高是因為拆遷補償造成的？
不惑之禍 發表於 2009-12-9 11:05

房價的主要成本就是：土地、建材、拆遷費，這是常識。。。

房價的主要成本就是：土地、建材、拆遷費，這是常識。。。
zjd713 發表於 2009-12-9 11:08

土地佔成本的比例，50% or more? 誰最黑？拆遷費應該從土地出。

房價的主要成本就是：土地、建材、拆遷費，這是常識。。。
zjd713 發表於 2009-12-9 11:08

你的問題就是連常識都不知道。土地成本已經包括拆遷費了。

你的問題就是連常識都不知道。土地成本已經包括拆遷費了。
不惑之禍 發表於 2009-12-9 11:15

你此說從何而來? 給個聯接吧. 不要又是個牛頭不對馬嘴的聯接.

房價的主要成本就是：土地、建材、拆遷費，這是常識。。。
zjd713 發表於 2009-12-9 11:08

中國工人雖然工資低. 但也不能白乾吧?

每平米3萬的住房和老百姓有什麼關係呀？都是富人的遊戲。
你最好先學習學習，有誰說房價高是因為拆遷補償造成的？
不惑之禍 發表於 2009-12-9 11:05

看起來我的幾個帖子你都沒有讀啊. 難怪了.

1, 為什麼說很多釘子戶都是有後台的暴發戶

2, 唐福珍的自焚與豎刁的自宮

可這兩個帖子還都有你的跟帖啊.

1# 非常時期
深圳的做法讓人讚賞，既尊重了私人物權與國家法律，又尊重了歷史，如果深圳政府認為歷史遺留的灰色建築可以合法化，那當然應該給予補償，以後認為代價太大可以出台法律對物業加以規範，但在法律出台前，應該尊重歷史。
拆遷補償與最後的房價的關係是很小的，即使不給補償，開發商也會按市場情況決定房價。開發商是商人，無利可圖他們是不會進入的。
在城市發展擴張的過程中，原住者享受到其中的好處是天經地義的，合法地成為億萬富翁也是他們該得到的，沒有什麼可以指責的。

問題是老實的守法戶, 拿的是一種拆遷費. 而釘子戶拿的是高几倍的拆遷費. 釘子戶究竟是少數. 這樣對大多數的老實守法戶公平嗎?

問題是老實的守法戶, 拿的是一種拆遷費. 而釘子戶拿的是高几倍的拆遷費. 釘子戶究竟是少數. 這樣對大多數的老實守法戶公平嗎?
華盛頓人 發表於 2009-12-11 05:02

這的確是不公平的。罪魁禍首就是拆遷單位為了方便行事，採用各個擊破的戰術，補償條件還相互保密。

我建議應該這樣，釘子戶得到的，先拆遷的居民也應該同樣得到，而且應該是1.2倍，1.3倍的得到。而不是現行的定額的提前拆遷獎勵。

這的確是不公平的。罪魁禍首就是拆遷單位為了方便行事，採用各個擊破的戰術，補償條件還相互保密。

我建議應該這樣，釘子戶得到的，先拆遷的居民也應該同樣得到，而且應該是1.2倍，1.3倍的得到。而不是現行的 ...
不惑之禍 發表於 2009-12-11 05:15

這些意見在修訂時都可考慮. 但在沒有修訂出新條例以前. 還得依舊條例處理. 這就是要不要法治的問題..

你的問題就是連常識都不知道。土地成本已經包括拆遷費了。
不惑之禍 發表於 2009-12-9 11:15

你這個常識是昨晚臨睡前拍腦袋的新成果吧。。。呵呵~~~競拍的土地裡面包含了拆遷費用？？？給個鏈接學習一下吧。。。呵呵~~

國家擁有土地所有權所以可以競拍土地，拆遷戶擁有物業權，這是兩碼事！

16# 華盛頓人
這沒有什麼不公平的，釘子戶付出了時間，精力，冒著風險，而且他們比別人有更高的談判技巧，在不透明的環境下拿到更多也很正常。