法拍屋的階段劃分

在和一些投資法拍屋的朋友交流的時候,發現大家都在說foreclosure, 但很多人並不真正清楚foreclosure整個過程。覺得有必要科普一下，自己懶得寫,於是在網上找到下面的文章,交待的比較清楚。 所謂的"法拍屋短線炒作"指的是在第三階段購買.這是最快, 收益最大, 同時也是風險最大的階段，但是如果知道如何去做，可以將風險控制到最低。關於這種操作的更多信息可見：http://groups.google.com/group/us-fangchan


什麼是foreclosure？國內很多媒體都把它翻譯為「法拍屋」，但從字面上看，「法拍屋」指的僅僅是被法院拍賣的房屋，並不完全代表foreclosure。
其實foreclosure指的是一個過程，即當貸款人或屋主無法履行按揭合約去償還債務時，債權人通過出售或收回房產權，進而追回屋主所欠貸款的過程。

一般來說，當屋主停止還貸后三到六個月，債權人就會提交一份《拖欠貸款通告》（Notice of Default-簡稱NOD）並在當地政府機關做記錄，公諸於眾，從此foreclosure就開始了。既然大家都習慣叫「法拍屋」，我就介紹一下幾種法拍屋的終結形式和購買方式：

一、寬限期的法拍屋

貸款人或屋主在各州法律允許的寬限期（grace period）內設法還清所拖欠的貸款而使原貸款得到復效（reinstate）。這個寬限期一般有三個月，也叫做pre-foreclosure 。

在這期間，如果利息降了，屋主可以申請「重新貸款」 （refinance）以獲得較低的利息來降低每月的還貸數目，從而保住自己的房子。但是如果房價已下降到接近屋主的欠款數目，沒有凈值之後就不可能獲得重新貸款了。在這種情況下，目前，屋主可以申請「修改貸款」（loan modification），債權人會根據屋主的經濟情況來決定是否給予適當的降息等，從而讓屋主能夠繼續還貸供房。

二、虧本出售的法拍屋

貸款人或屋主在寬限期內將房產賣給第三者，這樣其銷售所得即可用於還清貸款，其信用檔案就不再有不良記錄。可是目前絕大多數房屋的銷售所得根本不夠還清貸款，這時屋主便可以申請「虧本出售」（shortsale），債權人根據屋主的經濟情況決定是否同意並承擔部分損失。

購買虧本出售的法拍屋，需要極大的耐心。對於屋主來說賣多賣少都已經不能攢一分錢了，所以為了吸引買主的報價，其掛牌價往往遠低於市場價，且未經得債權人同意，當買主有意給屋主開價購買后，屋主才能向債權人申請批准。不過此後就可能是遙遙無期的等待（一般從一個月到半年不等），甚至永遠也等不到結果，或等到的結果卻比掛牌價還高。如果買主的報價有幸被債權人接受了，買主還有時間去完成產權查驗和房屋檢查，也有可能得到比市價還低20～40%的折扣。

三、拍賣中的法拍屋

在寬限期終了階段，如果屋主仍然不能還清拖欠的貸款，其房產就會以公開拍賣的方式（public auction）試圖賣給第三者。

購買拍賣中的法拍屋，最好事先對拍賣的房屋做詳細的調查，然後在公開拍賣市場上出價。買主需要按規定在競拍后支付現金，而且可能沒有足夠的時間去完成產權查驗和房屋檢查，但是，公開拍賣會上開出的價錢常常最符合買主的心意，同時還可以避免直接與屋主交易而帶來的各種不可預見的麻煩。

四、銀行持有的法拍屋（市場上絕大多數的法拍屋就是這種形式）

債權人取得產權，然後再放到公開市場上轉賣。債權人可以在寬限期內與屋主簽訂協議取得產權，也可以在公開拍賣時購回產權。這樣的房產就叫銀行持有的法拍屋（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO），

購買銀行持有的法拍屋，可以直接與債權人討價還價。一般來說債權人會保證產權的完整性，並對房屋進行必要的維修,不過仍然有很多這樣的法拍屋處於很破爛的狀況，買主一定要請專家來檢查房子。REO的掛牌價往往會高於前兩個階段的賣價。

如果法拍屋的貸款是受到政府機構保護的，如住房建設與城市開發部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍軍人安置事務部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那麼銀行法拍屋就變成了政府機構法拍屋，在這種情況下，就由政府機構來負責出售法拍屋。