中國房地產庫存全球最高 未來房價會繼續下跌

東方早報 2009年2月26日

    龔方雄認為，目前中國房地產庫存全球最高，必須警惕出現價量齊跌的風險

　　昨天，摩根大通中國區董事總經理、摩根大通大中華區首席經濟學家龔方雄在北京表示，他認為2009年中國經濟增速預計為7.2%，財政赤字將達到全年GDP的3%左右。

　　摩根大通全球首席經濟學家布魯斯·卡斯曼(Bruce Kasman)當天在北京舉行媒體見面會，龔方雄是在此次見面會上做出上述預測的。

　　布魯斯·卡斯曼在此次見面會上預測，下半年美國將領頭復甦。他同時預測，美國的失業率在今年年底可能會達到9%的高點，未來三至五年裡，美國不得不面對高失業率的壓力，這是過去20年裡沒有遇到過的挑戰。

　　此外美國在未來1至2年內有出現通貨緊縮的風險，「未來五至十年，美聯儲需要花很大力氣，下很大決心來打這場硬仗。」

　　龔方雄在同一場合則更多提到了中國的情形。他說，摩根大通對中國今年GDP的預測是增長7.2%，作出這一比其他國際投行要高的預測，理由是政府推出十大產業振興經濟之外，預計應會再有刺激經濟措施出台，以鼓勵消費。

　　龔方雄強調，「即將召開的全國人大及政協會議，將會具體研究醫保、社保、社福、教育體制改革等具體政策措施，而這些可降低居民的儲蓄率，增加消費率，長期來說，可以有效刺激內需。」

　　他認為，地方政府發放消費券應該著眼於非日用品的消費券，這樣才能刺激經濟增長。因為日用品的消費券只是起到了替代現金的作用，不會對增量有幫助。

　　龔方雄特別提及，如果經濟增速要「保八」，財政刺激政策的力度仍要進一步加大。若內地今年經濟增長「保八」，財政赤字將達到GDP的3%，而今年財赤預計將達到9500億元。

　　如上述預測屬實，則財力雄厚的中國可能承擔比其他國家來得高的財赤。布魯斯·卡斯曼的預計是，2009年全球GDP當中有2%將用於財政的激勵政策，主要集中在日本、美國和中國，他們將是政策力度的軸心。

　　龔方雄還特別提到了房地產市場。他說，目前中國房地產庫存全球最高，未來房地產市場價格會繼續下跌，必須警惕出現價量齊跌的風險。

　　他指出，近期內地房地產有回暖的跡象，但由於房地產市場庫存太大，「開發商要面對現實，降價求售。供求關係決定了中國的房地產價格不可能漲起來，也不可能被政府托起來」。

　　據龔方雄測算，按照現行的房地產市場成交量，中國房地產市場的庫存規模需要24個月才能消化；而美國的房地產問題嚴重，但存量只要13個月即可消化，「目前成交量回暖是房地產價格回落的結果。但如果房地產商不斷降價，會不會造成通縮預期，持幣待購？如果房地產再次走軟，對經濟發展的影響會非常大。 」

　　龔方雄相信，房地產行業會得到政府關注，這也是刺激內需的題中之意；政府必須保持房地產市場穩定，以防下行風險。如果房地產行業出現價量齊跌的下行局面，政府要有預案。屆時可以考慮的刺激措施包括，房地產貸款利息部分抵消個人所得稅，甚至地方政府考慮購房入籍等來消化庫存總量。

　　央行最新公布的數據顯示，目前居民購房意願已降至十年來最低水平。

　　看股市

　　「基本面促成本輪上漲

　　部分票據融資已入市」

　　摩根大通中國區董事總經理、摩根大通大中華區首席經濟學家龔方雄昨天在北京表示，他認為本輪股市上漲有流動性的配合，一些短期票據融資的資金已經進入股市，但具體數據無法統計。

　　他指出，本輪行情最關鍵的促成因素是「經濟層面出現好轉，其反彈程度將取決於經濟層面的好轉會不會持續。A股對經濟的預測能力和與經濟的相關性都有所改善。」

　　他總結出了影響中國股市走向的兩大因素，一是中國經濟再度出現通縮的風險，二是中國房地產市場是否會出現價量齊跌。

　　「我認為中國的房地產市場價格肯定會下跌，因為當前庫存量太大，現在的問題是，如果房地產商採取降價措施，那民眾可能會持幣待購。導致雙方進一步僵持，這樣勢必會影響到股市。」

　　他同時提到，信貸高速增長的局面不會持續，未來數個月增速會回落，央行屆時會進一步採取放鬆貨幣的政策，以防止通貨緊縮的風險。

　　「在貸款增速回落之後，貨幣政策可以採取進一步的行動，比如降息和調整法定存款準備金率。」

不是下跌，這個辭彙有問題，應該是暴跌，人民都會拍手稱快的。