房產投資之我見--大陸赴美炒房團必讀

驚聞大陸炒房團真的來了，希望他們能讀一下這篇文章，作為投資的參考。

人們購買房產大致有兩種用途：自住或者出租。有人通稱之為房產投資。本文先談談用來出租的房產投資。

投資當然要追求回報，回報率當然是越高越好。然而，在美國這樣一個成熟的資本主義體系裡，資金會向回報率較高的投資項目流動，並從而降低其回報率，最終使之接近於市場的平均回報。

因為房產投資是長期項目，因而，在通常情況下，期望房產投資的回報率長期高於市場平均值，是不太現實的。

既然如此，為什麼還是有許多人投資房地產？

我想，大概有三個原因：第一，房地產投資相對穩定，很少象股票市場之大起大落；第二，房地產通常至少可以保值；第三，從長遠的眼光看，投資了一處房產，就象定期把錢存到了銀行里，若干年後，就會有一筆錢可資使用，甚至可資養老，否則，錢不容易積攢起來，特別是對於熱愛花錢的人。

那麼，有人要說，房地產市場出現了這麼大的泡沫，許多人的房產價值已經是資不抵債，你怎麼還敢說房地產投資的回報率穩定？

房地產的泡沫，正是因為許多人的貪婪以及不明白房產投資的重要原則，或者是雖然明白，但為了一己的眼前利益而不惜把公司或投資人拖入深淵。如果您掌握房產投資的重要原則，並在做出購買決定時參考之，就不會犯太離譜的錯誤。這正是本文要闡述的道理。

那麼，投資房地產要掌握什麼原則？

其實，十分簡單，凈現金流入的原則就是最根本的原則，即每月的租金收入要足夠支付房產的所有開支，甚至還會有剩餘，而不能每月往裡貼錢。這個原則牽涉到幾個重要因素：房租收入，貸款利率，過戶手續費， 房產稅的數額，其它雜費，房產的空置率，維修費用，以及該處房產對房主所得稅的影響。

當然，房產所處地段的升值前景也是一個重要考量因素，甚至是最重要的考量因素，但這個因素不容易把握，非本文所能涵蓋。

假如一座房子售價20萬美金，月租可收1500美金，那麼，購買這所房產用於出租是否划算？這就需要仔細算算現金流是正還是付。

假定貸款利率是5%，貸款額為16萬，貸款年限是30年，則每月的分期付款是$859。

假定財產稅每年是$4000(按照印第安納的標準，投資房產的財產稅的上限是政府估價額的2%，因為估價額同市場價相差不大，此處姑不考慮其差別)，則每月房產稅 為$333(有人把投資房作為自住房申報，當可減少稅付，但一旦被查出，後果就十分嚴重)。

此外，房子的其他月雜費還有： 小區管理費$30， 維修費$50， 管理公司收費$150。因而，由房主支付的雜費有$230。

此外，印第安納的房產都是木結構，油氈屋頂，老化的速度較快，要考慮換房頂的費用，以及租戶退租后的油漆，清洗甚至改換地毯等費用。

20萬美金的房產，在印第安納波利斯，面積當在2200平方英尺左右，按樓房計算面積，屋頂面積加上車庫頂的總面積約為1600平方英尺。按照目前的價格，換一次屋頂大概需要$5000。如果每22年換一次屋頂，則每個月的費用約為$19。 倘若所購買的房產的屋頂已經有10年了，則換屋頂的時間會提前，每月的費用要相應提高。假定地毯要5年一換，用最廉價的地毯，扣除人造革等不用地毯的部分面積，則連工帶料約成本$3400，則每月的費用為$57。假如房子每年清潔一次，每次$150，則每月的費用約為$12。5。

此外，也許還會有一些其它開支，比如割草，維護花木等，此處姑且不算在內。

假定房子每年要空置一個月，則月租金就成了$1500X11/12=$1375。

另外，購房時的手續費大約在$4000，按30年來算，連本帶息每個月要攤$21。

那麼，我們可以算一算買這所房子出租是否化算。

總共的月開銷為：
分期付款$859+房產稅$333+小區管理費，維修費，管理費$230+屋頂費$19+地毯費$57+購房手續費$21+清潔費$12。5=$1531。

房租$1375-支出$1531=-$156負流入

現金流是負數。因而，建議不要出手購買。

論者也許會說，即便每個月倒貼$156，30年不過倒貼約6萬美金。這6萬美金加上首期款4萬，總共投資額是10萬。而30年後貸款付清后，會有20萬-10萬=10萬的凈結餘，這個投資還算划算。

然而，不要忘記這種木結構房產的壽命也就是60年左右。30年之後，房子壽命已經過半，價值已經大幅度縮水，凈結餘實在有限。再說，平時操那麼多心，有那麼點結餘，實在是不算多，甚至很不合算。

以上分析是假定一切正常，房客比較守規矩，按時交租，房子沒有大的破壞，房子沒有太長的空置。如果運氣不好，空置時間長，房客賴帳，甚至搞些破壞，則虧損就更大。 我有個朋友，在外州投資了數處房產用於出租。最近有一處房產被水淹了地下室，保險公司不賠付，只好自己花一大筆錢來修繕，搞得狼狽不堪。還有個朋友，因房客不繳房租而請警察把房客趕走。房客是走了，但臨走前把所有的電器統統砸壞，所有的牆壁都砸了許多洞，也是讓他花了一大筆錢。

當然，如果不怕麻煩，自己管理，則管理公司的費用就可以省了下來；假如自己可以維修，可以做清潔，油漆牆壁，則省錢就更多了，就等於把自己的勞動變成了錢。我算來算去，似乎只有這樣的房主才可以從投資房產中獲取可觀的利潤。

另外，上述計算中的貸款利率是5%，是目前的所能拿到的最低利率。如果利率升高，則開支自然又要增加。

我這裡沒有把折舊計算在內，因為折舊的部分比分期付款里對於本金的支付多不了多少，因而折舊的絕大部分已被抵消。比如，30年的分期付款里包含了16萬的本金，同時，30年的折舊有20萬，只比貸款額多4萬。一年一千多美金的有效折舊，委實省不了多少所得稅。 此外，我也沒有計算首期4萬美金的機會損失，就算同可以有效利用的折舊互相抵消了吧。

有些收入很高的家庭認為投資出租房產可以減少稅付。這其實是一種誤解。

從以上分析可以看出，收支大致持平的出租房產，並沒有可以報虧損的份額，在所得稅上沾不到便宜。如果是指望虧損來省稅，則虧損一萬最多才能省下4-5千，又怎麼可能省錢？

此外，對於收入高的家庭，國稅局在出租房產的虧損申報有諸多限制。最主要的限制是，年收入在十萬以下的家庭，可報虧損的限額是$2.5萬。 年收入超過10萬美金的家庭，每超過1美金，可報虧損就須減少0.5美金。比如，房產投資年虧損為$2.8萬，而年收入是8萬(modified AGR)，則報稅收入最多可減少$25000。乘下的$3000虧損只能留到來年來申報。 如果年收入是13萬，則房產投資的可報虧損只能是$2.5萬的上限,減去(13萬-10萬)/2=$1.5萬=1萬，即可報虧損只不過1萬而已，還剩$1.8萬的虧損只能留待來年用了。能否繞過國稅局的限制，是高收入家庭在有志購買出租房產前首先要弄明白的問題。

購買出租房產是一個重大決定。一定要把一切都搞清楚了再做決定，特別是出租房產的報稅問題，最好向稱職的會計師諮詢。

                                關於自住房的泡沫問題

同樣的現金流原則也可以用來判斷意欲購買的自住房產是否有泡沫。簡言之，如果某處房產買來出租很化算，則作為房客長期租住就不化算。如果買來出租對投資客很不化算，則對於房客來講就十分化算，同時就意味著房價有泡沫。換句話說，租房太貴，就不如買房；買房太貴，就不如租房。房租和房價之間，應當有一個平衡點。房租或房價一旦偏離平衡點太多，就會造成房租或房價的不合理(或曰不划算)，二者必居其一。

2006年底，拉斯維加斯的房地產市場剛剛開始下滑時， 我馬上就決定離開，即是出於對當地房地產市場前景的擔憂，因為按照現金流分析，房屋的價格要下滑50%才算合理。這個合理，指的是房租和房價的合理比率。在拉斯維加斯，一座30萬美金的房產，當時的月租只有$1100左右，房主每個月要倒貼近千元。房主之所以願意每個月往裡貼錢，是基於對房產升值的過高預期，指望一朝高價售出，所有此前的投入都將收回，外加豐厚的利潤。一旦預期無望，就會掀起拋售狂潮，房價就會大跌。不過，我此前沒有經歷過房地產市場的大起大落，當時只是感覺房價會跌，沒有想到房價後來會跌得這樣慘，目前比高峰時的房價甚至跌過了百分之五十。

房租的價格和房子的售價在網上都可以查到。

                              關於在中國購買房產的一點看法

現金流的分析原則可適用於全世界的房市，包括中國。

近年來，中國的房市如脫韁野馬，一漲而不可收，直到最近才略有回落，而相比之下，美國的房地產市場一片蕭條，股市也風雨飄搖，因此，很多錢袋逐漸豐滿的華人在考慮回國購置房產，作為長期投資。此外，在金融危機打擊下準備回國的人也面臨著是否回國后就買房的問題。

那麼，在目前情況下，回國購置房產是否合算？換句話說，國內的房價是會繼續上漲， 還是會下跌？

國內房產的價格是否會繼續上漲，取決於目前房價是否合理，取決於目前的房地產價格有無泡沫，泡沫有多大。由於房地產價格的地區差別，讀者諸君首先要用上述現金流的原則，根據當地的房租和房價的比較，來判斷房價有無泡沫。如果房產的月租金遠遠不夠支付分期付款和其他開銷，則可認為房價過高，房價有泡沫。在這種情況下，買房不如租房。如果房租收入足夠支付貸款和其他開銷，則房價就不高，房價就沒有泡沫，就可以購買。

按照現金流的原則來分析，中國大陸很多地區的房產已經貴得離譜，泡沫已經很大了。比如，在珠海市的某個高檔社區，150平米的房子售價在100萬人民幣上下，而月租只有3千元人民幣，還不能保證有長期租戶。業主每月還要繳納350元的物業費以及其它費用。在這種情況下，買房住遠不如租房住合算。買房越不如租房合算，則房產的泡沫就越大。反之，如果買房遠比租房合算，則房子就沒有泡沫，甚至是物超所值。

有些城市的房產泡沫遠遠大於珠海。比如北京市某些地段的房產，售價高的驚人，而房租則低的可憐。這種價格泡沫的破裂，只是時間問題，政府縱然想救市，恐怕也無力回天。

此外，還有一些因素影響國內的房價，如物業稅，當地平均收入的高低，經濟景氣程度，其他投資渠道是否暢通，等等。。

影響房價的最重要因素-物業稅，是否開徵，何時開徵，物業稅與房價 的比率，均在未定之數。政府有無決心把房價壓下來，有無決心開徵物業稅是一個重要考量(政府甚至已經開始托市)。

一旦開徵合理的物業稅，保有不動產的成本就會提高，房產需求和房價勢必受到影響。當然，假如政府只是蜻蜓點水，象徵性的徵收少許物業稅，則房市也就不會受太大影響。我的感覺是，因為既得利益者的巨大阻力，加上當前低迷的經濟形勢，政府近期內大概不會開徵物業稅。

房價的長勢，還取決於人們的其他投資渠道是否暢通。比如，目前的閑散資金的出路無非股市和房市，而中國的股市被人任意操縱，翻雲覆雨，使得眾多股民傾家蕩產，談股色變，不敢再度問津；而在國內創業，更是舉步維艱，難以獲利。其他投資渠道不通，與其讓錢在銀行里貶值，還不如放在房產上，是很多人的想法。這就是為什麼許多人擁有多處房產的主要原因。那麼，政府能否改善投資與創業環境，讓眾多的國內資金找到另一條出路，也會影響到房價。我的感覺是，這方面在今後相當長的時期內都不會有所改變。資金的出路仍然很少，房產仍將是投資者青睞的領域。

房價的趨勢，還取決於貧富的差距是否會繼續拉大。目前的房價是由社會上先富裕起來的那部分人支撐起來的。而對於平均收入的人來說，房價已經高的離譜。那麼，如果貧富差距繼續擴大，對房價是什麼影響？這個問題殊難回答。我的感覺是，倘若貧富差距繼續拉大而導致越來越多的人買不起房子，則總體需求的減少勢必最終會影響房價。照目前的趨勢來看，貧富差距還將繼續擴大，造成對房價的壓力。

房價的趨勢還取決於通貨膨脹率。近年來中國的物價，特別是生活必需品的價格，上漲了很多。物價上漲勢必影響建築成本，從而影響房價。錢越來越不值錢，也是促使人們把錢轉移到房產上的重要原因。通貨膨脹率越高，則房價就會越高。由於石油以及其他原材料的價格上漲，通貨膨脹還會加劇，從而推升房價。

判斷房價是否合理，還要看當地的經濟發展水平和平均收入以及景氣程度。這個道理大家都明白，無庸我贅述。

總之，由於以上諸多不定因素對房價的推力或壓力，房價的走向連經濟學家都眾說紛紜，我們就更難推斷。我的感覺是，總的來說，房價一定會掉下來。回國發展的人士不妨先租房子住，等房價掉下來再購買。

如果是買來投資或用於保值，所購置的房產最好是容易出租，哪怕租金偏低也比沒有好。由於房產的流動性差，真是有閑錢才好投資，隨時會急用錢的人，且不可輕易投入。而且，由於路途遙遠，管理方面也使人頭痛。因此，不妨優先考慮自己的家鄉，因為有親朋好友可以幫助照顧。不過，可要提防雀巢鳩占，或者是荊州借久成己業的事情發生。由於管理不便，所 購房產最好有一個負責任的物業管理公司管理，不要怕支付一些物業管理費，因為一個好的物業管理公司，不僅可以為您解決租售以及其他管理問題，還能使小區環境得到保障，提高小區檔次，從而使您的房產得以順利保值或者升值。反之，一個無人管理的小區，會很快破敗下去，從而極大影響您的房產的價值。

需要說明的是，以上分析只是考慮經濟因素，對於其他的「軟」因素，比如感情需要，家的感覺，穩定的感覺，以及擁有大房子所能帶來的滿足感，自豪感和成就感甚至得意感，等等，均未計算在內。讀者諸君可酌情考慮之。


                                      (end)

駑馬寫於2009年2月初