切莫急病亂投醫 轉貼

近日，恆大和萬科在南京的樓盤因為降價引起的相關問題，將要受到物價部門和房管部門的處罰。日前，南京市物價部門已經向南京萬科發出《價格行政處罰預先告知書》，對南京恆大還在調查中，但是，「查處是不可避免的」。

可以說王石流年不利，因為錯誤言論而招致口誅筆伐的事情剛剛平息；為了讓公司度過危機而降價售房又惹上了大麻煩：先是售樓處被砸，接著就是自己的分公司老總被警告——據傳，由於萬科一直未承諾不降價，某地方一市級高層領導，甚至將萬科一名高管訓斥了一通，並聲稱「萬科若敢降價，後果自負」。今天呢，又接到了大額罰單。

如果那些力保房市的地方政府僅僅是為了保房市的話，他們沒有必要對開發商下手——把開發商們搞的心寒了誰還再來投資搞開發？一種比較流行的觀點認為，相當多的地方政府的財政來源主要依賴賣地，一旦房價暴跌，地價必然暴跌，以後的財政來源靠什麼？所以，許多地方官成了比開發商還怕房子降價的人。

為保房價，各地政府招數連出，甚至有出怪招的，近來傳的比較有名的有兩件：
（1）12月11日，南京江寧區房管局局長周久耕在江寧樓市的「年終總結」上表示，「為防止爛尾樓等一系列連鎖反應的出現，房管部門將查處惡意降價樓盤。」

（2）前不久，保利、新湖中寶、萬達、華潤等22家開發商在瀋陽市組成不降價聯盟，承諾一年內不降價。同時，鐵西區區長李松林表示：區政府將先期預存500萬元，對參加聯盟承諾不降價的開發商因此造成的損失給予賠償。

對於這兩件事，特別是前一件，鬧的是沸沸揚揚。民間對周局長的回報是：有人人肉搜索出周局長在會議上抽的是1500元的「95至尊」。

對於第二件事，可以說，地方上那點補償真不算什麼，500萬不過十幾套房子的價格（好象瀋陽的房價在四千左右），隨便哪個項目賣到尾盤剩點房子都比這個數大。如果開發商真的因為不降價造成了損失，恐怕這個數再加兩個零都補不過來。再說，那些錢都是老百姓納稅的錢，公然拿公錢補私利會引發什麼後果？還是惦量一下的好。

當然，許多地方這麼多也是迫不得已，一旦財政收銳減，以後的日子是很難過的。不過，以上的辦法能起到遏制房價下降的作用嗎？

答案是否定的。原因有二

其一：用非常手段保房價，有悖於市場規則且不說（我對市場這玩藝沒感情），僅僅對開發商的剿殺能力，就是非常可怕的。據中國房地產及住宅研究會等測評，2007年，萬科、保利、富力、中海等12家重要房地產開發企業的土地儲備高達3億平方米，如果按2007年的開發速度，消化這些土地儲備需要5年以上時間。現如今房市日趨低迷，銷售回款減慢，則需要更長的時間來消化這些土地。如果各地都用非常手段，那也許10年、15年都消化不完這些土地。根據現行的用地政策，兩年不開發就要收地，那時，開發商就賠得更慘了。再就是，如果開發商自己手裡的地都消化不了，那怎麼可能有錢再買地呢？一旦土地的需求量大量減少，反而會造成土地價格的進一步暴跌，所以，非常手段損害的極有可能是自己！

其二，也許可以用非常手段做到讓開發商不降價，但誰能做到讓老百姓心甘情願的在高價位掏錢買房？今天的開發商們只所以降價，就是因為在高價位上無人買房，開發商不得不降價刺激需求，不然，誰會跟利潤過不去？現在，如果用行政手段阻止房價下跌，只會讓打算買房的老百姓形成更強烈的降價預期，結果只能是有價無市！最後先撐不住的，肯定是開發商！（市場經濟下，現金為王。）當然，如果在這種情況下還想保房價，只有最後一招了：銀行輸血。那可是犯中央的大忌的，這個可要惦量一下了。

另外，不得不說明的一點是，高房價是變相掠奪普通老百姓財富的最快捷手段。現簡單分析如下：

假如中國目前總的財富存量是100萬億人民幣，中國70%的普通老百姓擁有總財富的20%即20萬億，現在，在每年這70%的人需要28億平方的住房（即每年每人需要3平方），那麼在下面幾種模擬的情況下，老百姓手裡的財富數量將會有巨大的差別：

平均房價1000元/平方時：每年普通百姓花在住房上的總款為2.8萬億，老百姓手裡可以剩17.2萬億；

平均房價3000元/平方時：每年普通百姓花在住房上的總款為8.4萬億，老百姓手裡可以剩11.6萬億；

平均房價7000元/平方時：每年普通百姓花在住房上的總款為19.6萬億，老百姓手裡可以剩0.4萬億；

也就是說，當平均房價到了7000元/平方的時候，只需要一年的時間，70%的普通老百姓手裡基本沒錢了。這基本可以解釋，為什麼許多城市大量出現房奴的原因。

當然，以上的分析僅僅是個模擬，中國的總財富倒底有多少？財富在各階層的分配比例倒底有多少？我都不是很清楚，所以，這個分析未必準確，它只能在一定程度上說明一點問題，僅此而已。

不過，上面的分析還是基本上說明了高房價對老百姓財富的強大掠奪能力。由此也可以看出，廣大老百姓對高房價的深惡痛絕。所以，那些準備用非常手段救市的地方政府要注意一下了：這些做法極有可能招致民怨沸騰，甚至出現群體性事件。這就得不償失了。

綜合一下可以得出結論，非常手段保房價只會適當其反。相比之下，倒是深圳的做說比較好：

曾深圳市地方政府公開表示不會出台救市政策，結果在中央系列政策的刺激下，反而成了近期市場上的成交先鋒。

據統計，11月深圳全市商品住宅成交套數為6039套，成交面積為55.41萬平方米，成交金額69.29億元。而10月份深圳新房成交總套數為 3483套，成交面積為34萬平方米，成交金額43.2億元。11月的成交量較10月增長73%。出現成交量大幅增加的原因是住房成交價在下降——11月深圳房地產市場成交均價為每平方米12506元，環比下跌4.48%。國家發展和改革委員會公布的11月全國70個大中城市房屋銷售價格相關數據顯示，深圳新房價格同比下降18%，環比下跌2.4%。

其實，價格是市場供求的天平，價格下降必然會刺激需求增加。這是最基本的市場規律。在現行的市場經濟條件下，按市場規律辦事、因勢利導才會取得滿意的效果。

在許多情況下，無為而治是最好的。

一種比較流行的觀點認為，相當多的地方政府的財政來源主要依賴賣地，一旦房價暴跌，地價必然暴跌，以後的財政來源靠什麼？所以，許多地方官成了比開發商還怕房子降價的人。
以及依附於土地上的其他不法收入.

政府真正要做的是讓銀行提供多一點優惠政策給那些了買樓房的人，讓少點人變負資產（當然有選擇提供，想只提供第一房優惠政策，低收入人士等）

[ 本帖最後由 bearbee82 於 2008-12-18 00:09 編輯 ]

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