曹建海：為什麼地方政府會停建經濟適用房?

從「十項保障民生舉措」到4萬億投資計劃，保障性住房都被中央放到了至關重要的地位。根據中央的安排，可以通過投資收購和開發建設的方式增加廉租房、經濟適用房等保障性住房供給，一方面通過提供中低收入家庭買得起、住得起的住房；另一方面保障性住房建設投資也能拉動關聯產業增長。由於中央強調各地要認真分析和研究房地產市場的形勢，正確引導和調控房地產走勢，這也為地方政府通過各種救市措施調控房價、甚至實施有悖於中央保障民生方針的措施，提供了口實。為了穩定房地產價格並消化存量商品房，有的地方政府對購房者給予多項優惠，有的花費巨資投資收購開發商積壓的房屋，甚至還出現了禁止開發商降價、用廉租房替代經濟適用房的做法，將地方房地產救市行動推向了高潮。

作為保障性住房的主體，對於經濟適用房的概念，城鎮的老百姓都不會陌生。在1998年的房改方案中，經濟適用房的建設面積，原來的計劃是要佔到住房建設規模的80%。不過，由於2003年國務院18號文的頒布，經濟適用房被列入保障房計劃，其主體地位逐漸被商品房所取代，且在房屋供給中被邊緣化了。即使算上1998- 2003年，我國1998年全面房改以來經濟適用房投資在同期住宅總投資中的比重，大約只佔到不足4%的比例。由此，由地方政府和開發商共同構成的商品房壟斷賣方，在這一輪史無前例的「房地產春天」中，以「促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展」為借口，通過低價征地、高價賣地賣房，迅速將房地產業發展成為「國民經濟的支柱產業」。

不過，與地方政府、房地產開發商、炒房集團一路狂歡相對應的，是洶湧駭人的房價高漲勢頭，房價也越來越脫離絕大多數老百姓的家庭收入，從而註定了房地產危機的來臨。房市出現拐點以來，來自開發商利益集團的官員、學者等，開始尋找並聲討導致房價、成交量增長回落甚至萎縮的「元兇」，先有地方政府和開發商之間因地價、「稅費」引起的互相指責，信貸緊縮政策、二套房政策被指為導致房地產衰退的主要因素。當地方協力中央政府救市，上述矛盾逐步消除之後，橫亘在地方政府和開發商面前最大障礙，就是從「拾遺」到「重建」的保障房計劃。可以說，一旦政府潛心通過保障房計劃解決民生問題，對於房地產開發商而言就意味著巨大的痛苦。不過，生存於市場一線的開發商們，畢竟是明察秋毫，他們清楚地感覺保障房中的不同部分對於自身利益的利弊。在開發商那裡，「普通小戶型商品房」和「雙限房」列入保障房計劃，是他們最樂意看到的。因為在高房價條件下，大戶型、高檔商品房的市場已經逐漸消失。經濟適用房這種與商品房具有同等使用價值但價格相差懸殊的保障房供給擴大，是開發商不願意看到的。

讓很多人意想不到的是，廉租房成了地方政府、開發商及其代言人大打民生牌的重要工具。先有任志強提出政府加大提供廉租房力度的主張，老牌經濟學家茅於軾由此發出「任志強才是真正關心群眾」的感嘆。茅於軾先生不僅多次炮轟經濟適用房，還在各個場合勸告聽眾不要購買經濟適用房，認為既不公平也無必要。

事實證明，在一個地方擴大經濟適用房供應比例，是解決城鎮居民住房民生最重要的手段；反過來，希望通過擴大廉租房的方式改變現有住房格局，其保護既得利益集團利益的政治秀成份，要遠遠大於它真正為老百姓解決民生的成份。眾所周知，經濟適用房往往並不需要地方政府真實投入，而廉租房不僅需要政府出資，且在經營過程中註定發生政策性虧損。兩者對於地方政府孰優孰劣，可謂一目了然。為什麼地方政府寧肯擴大廉租房供給，也要限制經濟適用房供給呢？關鍵還在於經濟適用房對於平抑房價所起的立竿見影作用，不僅可以打亂了開發商力挺高房價的計劃，更打破了地方政府「賣地生財」、獲取房地產稅費的夢想。因為有了中央關於促進房地產業健康發展的尚方寶劍壯膽，為了維護與開發商之間唇亡齒寒的利益關係，地方政府縱然是冒天下之大不韙，也要硬著頭皮上了。

對於所謂擴大廉租房供給而言，因為各地嚴格控制在低收入群體範圍，一部份家庭有住房但是缺乏收入來源，他們顯然並不在地方政府廉租房救助的範圍。只要嚴格限定受益人群的範圍，地方政府就可以以極少的投入，實現應保盡保、全面覆蓋低收入群體的廉租房計劃，從而得到上級部門的嘉獎。老百姓有什麼理由不滿意呢？

根據以上分析，以民生名義包裝的保障房計劃如果執行得不好，很可能變為房地產救市的主要手段。不僅不能起到平抑房價從而促進民生的作用，反而由於政府停建經濟適用房、用公共財政補貼房地產開發商，促使其藉助銀行放貸和政府收購手段，鼓足其維持高房價的信心，延緩房價合理回歸的步伐，這與絕大多數公眾的願望完全是背道而馳的。

從世界歷史上來看，世界上幾乎沒有不被擠破的泡沫。我國香港地區也許是一個特例。這裡的房地產泡沫長期沒有擠破，由於房價、地價的相互拉升，導致其經濟賴以起飛的看家產業——製造業趨於消失，經濟結構嚴重失衡，完全失去了經濟獨立發展的能力。這種近在眼前的高房價帶來嚴重經濟社會危害的範例，我們應該深以為鑒，再也不能不顧後果地拯救房地產的「繁榮」了。

經濟適用房，和商品房，哪個利潤豐厚？

資源管理監製是主要問題，中國在這方面太保守和缺乏有效率的系統（被說官商勾結應該也是一個主要問題）無論是官方和民眾都存在很大的漏洞，有限的資源根本幫不到很多真正需要幫助的人。


編製度，立法制，執嚴法，調查---查證---分配--執行---檢討---重分配---檢討 循環檢驗制度和資源分配才能夠真正讓需要的人收益

最好有一個獨立監管小組在監督（像開個小論壇，網頁，報告一些新聞，措施，讓群眾表達一下看法，和簡報不良現象，對官民都有好處。當什麼都公開了，群眾上報不法人員，無論是官方或者民眾，都會收斂一些不法行為，資源配置可以進一步有效利用）

頂