轉貼：「退地潮」是房價將跌的又一徵兆

這是6月4日上證報評論版文章。開發商目前正在通過收買媒體、專家、學者，拚命鼓吹房價只漲不跌的神話。面對正在進行或即將到來的房價下跌，開發商們惶恐不安，唯恐到手的暴利再雞飛蛋打，他們只有通過掌控的強勢話語權，繼續欺騙民眾，加入購房的隊伍，心甘情願地接受他們的掠奪和壓榨。促使房價下跌以遏制通貨膨脹是中國最高層主導嚴厲調控的初衷所在，面對開發商編造的種種謊言，每個人都應該保持清醒。——時寒冰（暖之）



「退地潮」是房價將跌的又一徵兆
  

——上海證券報2008年6月4日
瓏銘

最近，上海多家媒體披露了上海普陀長風生態商務區4號東南地塊被開發商「退地」的消息。市場人士分析指出，以超出底價幾倍的高價拿地，在樓市風向變化時就可能面臨無力開發的問題。去年9月，該地塊經過兩個多小時440輪叫價的艱苦「鏖戰」，以11.04億元一錘定音，超出底價3.14億元250%，摺合樓板價約1.64萬元/平方米。
    而這種現象並非個別。據報道，2007年9月11日，福建融信地產以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元的高價拍得白馬路地塊，成為轟動一時的「地王」，樓面地價高達9953元/平方米。到今年3月初，融信地產不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價拍得的土地退還；5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權轉讓，項目公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆升時期拿下的「地王」東莞市南城水濂村地塊（摺合樓面地價為3772.3元/平方米）。由於當地房價已經降至5000元/平方米左右，按當時拿地價格，開發商幾乎沒有利潤可言。
    地價持續攀升是推動房價上漲的最重要力量。這種影響主要包括三個方面：
    其一，成本轉嫁和傳導。去年，全國各地「地王」一個接一個出現，拿地已經到了近乎瘋狂的地步。開發商敢於高價拿地最重要的原因是，他們能將拿地的成本向房價中轉嫁，而在我國房地產市場供應主體單一，開發商壟斷供應市場的情況下，這種成本轉嫁幾乎是輕而易舉的。成本從土地向房價的傳遞過程，也是房價瘋狂上漲的過程。由此形成了一個惡性循環：地價上漲構成房價的強大推動力，而房價上漲又成為開發商高價拿地的信心支撐。
    其二，心理預期。對未來某種商品價格走勢的預期，會直接影響到消費者的選擇，而「地王」增強了人們對未來房價將繼續上漲的預期。由於「地王」樓麵價遠遠高出周圍房價，形成了所謂「麵粉貴過麵包」的現象，使人們確信未來房價還可能繼續大幅度上漲，進行在「買漲不買跌」的心理推動下，蜂擁入市，進一步推高房價。
    其三，土地囤積，強化稀缺性。許多開發商拿到土地后，並不立即開發，而是囤積起來坐等土地升值，提高自己的利潤空間。這是房價持續上漲的最重要的根源之一。建設銀行去年發布的一份研究報告顯示，2001年初至2007年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，而實際僅開發完成12.96億平方米，「囤地」數量高達近10億平方米。土地囤積強化了土地的稀缺性，推動了地價的進一步上漲。
    但是，所謂物極必反，當開發商們通過瘋狂拿地和囤積土地坐享暴利的時候，他們也在從源頭上製造並累積泡沫。當「麵粉貴過麵包」的時候，意味著麵粉包含著比麵包更大的泡沫和風險！事實也正是如此，當部分城市的房價從去年年底開始首先步入下跌軌道，高價拿地的風險立即顯現出來。如果開發商繼續囤積土地，不僅面臨著房價繼續下跌帶來財富縮水風險，還面臨著兩年後土地將被無償收回的政策和法律風險。於是，一些開發商開始「退地」，「退地」是樓市泡沫長期累積的必然結果，同時，也是開發商通過囤積土地搞投機牟取暴利這一慣用手段的終結。
    地價與房價是互相依託、互相影響的關係。如果說地價下跌是房價下跌的倒逼所致，那麼，地價下跌又會反過來影響到人們對未來房價的預期，引發觀望效應，使得房價因缺少購買力支撐而步入下跌軌道。一如當初房價與地價的交替上攻那樣，在中國樓市承受不了日積月累的泡沫時，房價與地價的輪番下滑就可能出現。
    其實，早在「退地」現象之前，全國各地不斷出現的大量土地流派現象，就已經表現出業內對常年累積的巨大泡沫的恐懼感，「退地」則更進一步表現了業內對未來樓市泡沫破裂的擔憂，一旦形成羊群效應，「退地潮」就可能出現，進而傳遞到房價中去。
    儘管開發商們還在繼續鼓吹房價只漲不跌的荒謬論調，但「退地」使他們露出了馬腳。因此，我們不能單純地看待「退地」現象，這是中國樓市將步入新一輪調整的又一徵兆。（原題：《「退地」是樓市步入調整的又一徵兆》）